明年房地產景氣或回落 市場層面或出現高位盤整

    2010年，國內樓市在調控與調整中前行，房地產業景氣度在觸及頂峰后也已出現“拐點”。業內人士指出，明年，中央政府依然會對房地產市場保持政策壓力，國內商品房銷售同比將下降，同時，開發商主動收縮戰線、延緩投資的可能性正在增大，預計市場層面的“高位盤整”和行業層面的“景氣回落”將是2011年房地產的主要特點。

　　投資增速將放緩

　　受前期補庫存需求旺盛以及房地產開發慣性的影響，2010年，國內房地產開發投資高速增長。不過，業內普遍認為，明年房地產開發投資額觸頂回落是大概率事件。

　　國家統計局數據顯示，1-10月，全國完成房地產開發投資38070億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅完成投資26683億元，同比增長33.8%，占房地產開發投資的比重為70.1%。從歷史數據看，10月份房地產開發投資同比增速已高位企穩，環比增幅則有所回落。

　　東北證券認為，我國房地產開發投資增速的長期均值一直在30%以下，預計2011年房地產開發投資增速將會回到20%-30%的正常區間。

　　土地購置費用的增速和新房開工率是影響房地產行業投資的關鍵因素，也是行業景氣度的重要支撐。業內預計，2011年，開發商在土地購置和新房開工方面的信心都將有所下滑。

　　土地購置費是推動房地產開發投資增長的重要因素。今年1-10月，全國土地購置費用為8006億元，占房地產開發投資21%，較去年同期提高5個百分點，由此帶來的土地購置費增加額3538億元，對1-10月房地產開發投資同比增速的貢獻率為34.7%。不過，受銷量下滑預期的影響，明年，開發商很可能會“理性拿地”和“控制開發節奏”，由此，土地購置費增速也將放緩。

　　另一方面，全國房地產新開工面積已連續4個月平穩下降。1-10月，全國房地產開發企業房屋施工面積36.98億平方米，同比增長28.3%；其中房屋新開工面積13.18億平方米，同比增長61.9%，但增速比1-9月下降1.2個百分點。從環比數據來看，房屋新開工面積已經連續4個月小幅下降。

　　東北證券認為，這預示著開發商為彌補庫存不足而加大新開工項目的高峰已過，預計房屋新開工面積增速將在2011年向常態回歸。

　　資金鏈趨緊

　　今年，以4月份的“國10條”和9月份的“9·29新政”為標志，房地產調控持續深化，差別化信貸政策、多次上調存款準備金率和1次加息、“限購令”以及預售資金監管等涉及行業資金鏈的政策接踵而至，房地產行業的資金鏈也逐步收緊。

　　數據顯示，今年1-10月，房地產開發企業本年資金來源合計56923億元，同比增長32%；同比增速較去年同期下滑8.4個百分點。其中，占據房企資金四分之一強的預售款項因部分城市實施監管而無法自由使用。

　　而作為房企的主要資金來源，信貸收緊趨勢已經確立。業內認為，存款準備金率仍有進一步上調的空間，另外，2011年新增信貸總額將會被嚴格控制，估計2011年的信貸總額將同比下滑20%左右。但明年保障房建設方面需要5000億元以上的資金量，使得正常的普通商品房建設資金將從結構上遭受進一步的擠壓。

　　目前，房地產行業上市公司的整體償債能力還在弱化。今年房地產行業上市公司的擴張力度都超出歷史最高的水平，行業整體資產負債率已創出歷史新高達到70.84%。無論從資產負債率，還是凈債務/母公司權益等償債能力指標上看，房地產上市公司的整體償債能力均已低于2008年的水平。