加力釋放住房消費活力 樓市發展仍有很大空間寓意深刻

　　“當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動‘好房子’建設，加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。”4月15日，中共中央政治局常委、國務院總理李強在北京調研時強調。

　　李強指出，收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產市場止跌回穩、保障和改善民生的重要抓手。要落實好各項相關政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，并及時研究推出新的支持措施。

　　“促進住房消費是2025年擴內需的關鍵工作，這次李強總理進一步強調房地產的發展潛力，提振了市場預期，也明確了促進住房消費的多項舉措。未來政策有望加快落實，預計北京優化調整房地產政策的空間也將逐漸打開，促進房地產市場進一步修復。”中指研究院政策研究總監陳文靜分析稱。

　　房地產行業和經濟學界有一種觀點認為，對房地產市場的結構性增長潛力，要有一個充分的認識。他們認為，要從多方面看中國房地產市場的潛力。第一，中國人傳統的觀念就是對住房有一個極度的偏好，不能簡單以人均住房面積40平方米來判斷房地產市場見頂了，這種說法不科學。從城鎮化率看，戶籍城鎮化率目前還遠低于常住人口城鎮化率。第二，中國是一個人口基數非常龐大的經濟體，還有很多的改善需求沒有挖掘，房地產還是有豐富的發展空間。第三，現在城鄉市場是一個分割的市場。未來隨著統一大市場的建設，房地產市場可能會發生一些新的變化，需求會有一些新的增長。第四，在房地產市場還有一些結構性的潛力可以釋放，比如養老地產與旅游地產等，這些都是滿足人民美好生活需求的物質基礎和載體。

　　值得注意的是，李強總理此次調研是一次關于全方位擴大國內需求的重大活動。李強在調研中強調，沉著冷靜應對外部沖擊帶來的困難挑戰，以更大力度促進消費、擴大內需、做強國內大循環，進一步釋放我國超大規模市場的活力潛力。

　　在外貿優品中華行西單大悅城展銷現場，李強走進紡織品、輕工產品、食品等展銷區，與參展企業負責人和銷售人員交流，詳細了解產品出口及內銷情況。李強指出，當前外部環境發生深刻變化，給我國外貿出口造成不利影響。大家要團結一心、主動作為、克難奮進，積極開拓多元化市場，創新貿易渠道方式，努力穩住外貿基本盤。要用足用好各類政策，做好國內外標準銜接，搭建外貿優品拓內銷平臺，培育外貿企業自主品牌，建立直達企業的政策宣介機制，穩步推進內外貿一體化發展。要深入實施提振消費專項行動，在穩就業、促增收、強保障等方面下更大功夫，進一步提升消費能力、增強消費意愿，培育壯大內需增量市場。要促進良性競爭，引導企業立足優勢差異化發展，通過不斷創新產品和服務來提高競爭力，以優質供給創造新的需求。

　　在北投科創社區人才公寓項目現場，李強聽取北京市存量房盤活再利用、商品住房轉化人才公寓項目等情況匯報，察看樣板間和周邊環境，與入住公寓的專家交談，對北京市的相關做法予以肯定。李強說，收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產市場止跌回穩、保障和改善民生的重要抓手。要落實好各項相關政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，并及時研究推出新的支持措施。要深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優化增量。要聚焦城市新市民、住房困難群眾關切，調整完善相關政策，支持居民剛性和改善性住房需求。李強強調，當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動“好房子”建設，加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此次總理的表態強調了我國超大規模市場的活力潛力，也對房地產在整個內需的帶動效應方面做了充分肯定，是當前增強對房地產業信心的重要體現。因此，房地產相關工作更是要緊緊圍繞促進消費、擴大內需、做強國內大循環的工作導向進行，在房地產領域發揮其積極的作用。

　　今年全國兩會后，中辦、國辦發布了《提振消費專項行動方案》，明確在大宗消費更新升級行動中提到要更好滿足住房消費需求。以一線城市為代表的超大特大城市，又是住房消費市場的一個最重要的組成部分。陳文靜認為，北京優化調整房地產政策，在推動市場修復的同時有望發揮示范效應，改善房地產整體市場預期。

　　3月16日，國家統計局發布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.2%。其中，上海、深圳一手房、二手房價格均在上漲，北京一手房價格下降0.2%，二手房價格則上漲0.5%。二三線城市一手房、二手房價格則延續了持平或下降趨勢。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，這一輪樓市表現，重點城市房地產市場止跌回穩的趨勢更加明顯。主要在于這些城市前期流入人口多，前些年房價在高位徘徊制約購買力釋放，近幾年房價回調導致觀望，導致積累的剛性需求龐大。另外，這些城市常住人口規模大，老市民的改善潛力也很大。近年來政策積極降低門檻、降低成本，對剛性需求和改善性需求的釋放效應比較明顯。

　　這次調研中，李強總理進一步強調了收購存量商品房用作保障性住房的重要性，提出在落實好相關政策的同時，要及時研究推出新的支持措施。“預計更多配套舉措已在路上，在進一步擴大用途范圍、降低資金成本等方面存在政策優化空間。”陳文靜認為，去年以來，中央多部門推出多項支持收購存量商品房用作保障性住房的措施，保障性住房再貸款、專項債等資金支持先后落位，但當前在收購過程中仍存在多項卡點。

　　而在支持剛性和改善性住房需求上，仍有較大政策空間，短期優化調整相關政策，市場存在強烈預期，特別是調減限制性政策。

　　今年以來，重慶、南京、無錫先后宣布全面取消房地產限售，不斷落實今年全國兩會上政府工作報告提出的“因城施策調減限制性措施”要求。目前，北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市尚未完全取消限售政策，預計近期將有更多城市跟進調減限制性政策。

　　對于改善性需求釋放來說，全面取消限售有助于改善住房置換流通，對“好房子”需求釋放有一定的助力效果。