開發商急存錢備戰明年 萬科等掀降價促銷大潮

    還有一個月時間，樓市將度過處于密集調控中的2010年，但是喧囂并未偃旗息鼓。

　　出人意料的，萬科、恒大等大型標桿房企在年底掀起一波降價促銷大潮。這讓原來似乎已經漸漸陷入平靜的樓市，再度熱鬧起來。

　　令業內不解的是，截至今年10月份萬科、恒大便提前完成了今年的全年銷售目標，似乎并無通過降價促銷美化上市公司業績的需求。

　　記者發現，沒有完成全年銷售目標的大多數開發商卻開始“掛靴休戰”，他們考慮到政策等不確定因素，選擇暫緩銷售計劃，準備“看明年情況再定”。

　　業內人士分析，由于對明年房地產市場并不樂觀的預期，大型標桿房企現在就進入了備戰期，在年底降價促銷，回籠更多資金，以便在明年的市場上在拿地、開發、戰略決策制定等方面占據主動權。

　　意外促銷

　　今年11月初，行業龍頭萬科降價促銷的聲音驟起。

　　據了解，萬科武漢公司旗下在售的五個樓盤萬科紅郡、萬科金域華府、萬科魅力之城、萬科高爾夫、萬科城，共同推出優惠活動，每個樓盤各推出10套“一口價”特供房源，購房即送11888元家電基金等。

　　緊接著，深圳萬科、上海萬科也傳出降價促銷的消息。據稱，位于深圳的萬科第五園的尾盤直降20萬元，萬科金色沁園和萬科金色半山項目也推出了優惠10萬元和8萬元的舉措。萬科在上海的項目也有不同程度的優惠。

　　值得注意的是，降價促銷的并非只有萬科一家。早在今年5月份第一輪調控措施出臺后首家掀起降價大潮的恒大地產，如今再次舉起降價促銷的大旗。

　　據了解，11月21日，位于沈陽的恒大華府項目開盤推出了“8.5折加額外9.7折”優惠活動。11月5日，恒大還推出了“全國聯銷10億元大優惠活動”，共涉及恒大在22個城市的60個樓盤。

　　“這多少有些讓人感到意外。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對記者表示，雖然臨近年終的時候，是會出現部分開發商為跑量沖刺而降價促銷的現象，但值得注意的背景是，“萬科、恒大早已經提前完成全年的銷售目標，根本不存在跑量沖刺的壓力。”

　　的確，萬科、恒大早早便交出了全年的成績單。截至10月份，萬科銷售金額達到869.3億元，超過了年初制定的800億元的目標。業內預計，萬科全年銷售成績可能會突破1000億元。恒大銷售金額也在10月份達到了500億元，超過400億元的全年目標。

　　暗藏玄機

　　那么，本來業績甚好的萬科、恒大在年底降價促銷又是什么原因呢？

　　華燕置業資深分析師張宏偉對記者表示，萬科的降價只是在部分城市進行，并不是在全國鋪開。這可能是由于個別城市分公司到現在還沒有完成區域銷售目標，因此選擇區域性降價促銷沖量。

　　對于萬科武漢公司的大幅優惠活動，萬科總部給出的回應是，將堅持用合理價格出售房屋，以保持較快的銷售速度。至于什么是“較快的銷售速度”，萬科認為，一般以項目推盤當月銷售率達到60%為比較理想的水平。“在這一總體原則下，各地分公司會因地制宜，根據當地市場的具體環境靈活制定銷售策略。”

　　恒大地產品牌中心負責人對于促銷的解釋是，恒大地產今年銷售收入400億元的目標早在今年10月份就已提前完成。沈陽恒大的降價行為與集團資金情況和銷售壓力無關。

　　但在張宏偉看來，“恒大是快速開發、快速銷售型的開發商，目前手中握有大規模的土地儲備。雖然恒大完成了今年的銷售目標，但明年仍然需要有足夠的資金來順利啟動、開發這些土地。”
根據恒大中期業績報告，今年上半年，恒大新增土地儲備2221萬平方米，總土地儲備達到7238萬平方米，被業內稱為“土儲王”。

　　張宏偉還表示，萬科、恒大等在年底降價促銷，主要還是從公司戰略發展的角度來考慮，而不是以短期內盈利多少為考量。大型房企此時積極通過降價儲備資金是為明年項目開發、拿地擴張做準備，是基于公司長期戰略發展做的決定。

　　值得注意的是，萬科近期在土地市場的表現同樣活躍，今年11月15日北京萬科聯手五礦以52.27億元高價拿下北京市海淀區兩幅居住用地，11月19日萬科轉戰南京，以8.6億元拿下了棲霞區仙林湖的商住地塊。

　　中國指數研究院統計數據顯示，截至2010年10月底，萬科今年以來在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額為454億元，權益規劃建筑面積共計1742萬平方米。

　　未雨綢繆

　　在業內人士看來，開發商臨近年底降價促銷，是為儲備資金，備戰明年，這其實從另一方面反映出，大型房企對于明年市場的不確定性的種種擔憂。

　　張宏偉表示，到了年底的傳統淡季，大型房企會為明年戰略的調整做一些基礎準備工作，做一些優惠活動積累客源，也是正常的市場行為。可以說，萬科、恒大等大型房企在一些城市打折促銷，并不是資金鏈出現問題的緣故。

　　“但肯定也是受到了政策調控的影響，目前對于明年的市場預期還是有所擔心，尤其是對中國貨幣政策的走向比較擔心。”張宏偉強調，貨幣政策是從緊還是繼續適度寬松，在管理層沒有明確定調之前，開發商還是明智一點，先打折促銷回籠資金，做好“過冬”的準備。

　　對于2011年的市場，各方也都給出了并不樂觀的判斷。證大集團董事長戴志康近日對媒體表示，談房價很“危險”，會有說不準的“危險”。對于房價未來走勢，預計明年下半年會“麻煩一點”。

　　上海中原研究咨詢部總監宋會雍對記者表示，雖然目前大幅降價沒有出現，但僵持之下賣家的優勢地位正遭遇挑戰，預計在接下來的12月份至來年小陽春之前，這種松動會不斷加深，并成為成交量回升的重要鋪墊。

　　“目前并不太受開發節奏制約的二手房市場(今年11月份)交易以及門店來客量依舊低落，觀望氣氛濃厚，預示著12月和明年1月樓市交易會保持平淡，價格也不會有太多實質性波動。”宋會雍指出。

　　中金公司最近的研究報告認為，近期房地產調控的力度正在逐步加大，結合行業數據以及房地產公司債發行人三季報數據來看，房地產公司債短期內信用風險依然很小，但考慮到本輪房地產調控持續的時間會很長，2011年下半年將是房地產公司流動性最差的時候，那時出現債務違約的可能性正在增大。