開發商積極備戰明年 年底標桿房企拿地勢猛

    近日，房地產重點城市土地市場供求趨熱，雖然一手住宅市場整體價格未見松動，打折促銷力度亦不大，但是標桿房企對市場的反應正在發生微妙變化。在銷售策略方面出現“加速回籠資金”跡象。業內人士預計，市場調控的效果在明年一季度或可明顯顯現，而影響市場調控的直接因素取決樓市的供應量。

　　據中原調查數據顯示，11月最后一周，國內各地住宅用地供應再續10月高位放量態勢，京、滬、寧等6城市掛牌面積209公頃，達到年內較高水平。受供應放量影響，住宅用地成交出現“井噴”，32幅到期地塊全部成交。京、滬、漢等7城市共成交土地面積342公頃，高出2010年平均水平的1倍，為年內第二高位；總體溢價率維持近期低位狀態，出讓地塊平均溢價率為40%。

　　值得注意的是，標桿房企拿地勢頭不減。上周富力、萬科、綠城等在土地市場均有所斬獲，特別是他們開展聯合拿地以分攤市場風險的做法已成為土地市場近期趨勢。中原地產分析人士劉淵表示，雖然今年房地產調控政策頻出，但部分標桿房企依然獲得不俗的銷售業績，由于銷售回款順暢，這些資金寬裕的開發商對熱門地塊的爭奪將依然活躍。

　　據中原監測12個重點城市調查數據，自10月以來各地居住土地供應累計超過1600公頃，平均每周供應量達到200公頃，較今年1至9月周平均水平高出14%。根據目前土地供應調查情況看，未來1個月內還將有939公頃宅地掛牌出讓。劉淵預計，年底各地土地市場將持續供求兩旺的活躍態勢。

　　隨著年末購地款的集中支付和各房企需要補充新的土地儲備，開發商的“資金鏈”壓力日益增加。出于降低整體運營風險的考慮，一些房企開始調整價格策略以加速資金回籠。然而，開發商“加速回籠資金”并不普遍，僅呈“跡象”。很多城市，包括二三線城市的房價自調控以來仍呈漲勢。北京樓市受到即將在12月1日執行的預售金監管新政的擠壓作用影響，11月新開盤項目數量明顯增加。但自9月29日二次調控開始，取得預售證的項目合計有62個，其中在今年內有過2次以上預售證記錄的項目為23個。這些項目中二次調控后價格相比之前還在漲的達到了16個，占到了總量的70%以上。一系列調控政策對于房地產市場影響并不明顯，與調控預期相反，盡管房價在漲11月份成交量創新高。

　　業內人士認為，盡管在持續調控的壓力下開發商的資金鏈在被進一步拉緊，央行近來一連串的動作也預示，適度寬松的貨幣政策已經結束。但是海內外投機資本流入加劇，通貨膨脹壓力加大，使房地產市場潛在獲利機會仍存在吸引力，在國際熱錢洶涌的背景下，眼下地產商紛紛轉向海外融資，涌向香港海外資金池，而中小房企則求助民間高息借款。樓市調控面臨最關鍵的時期。

　　預計，未來幾個月考慮到通脹趨勢，進一步加息的可能性到明年二季度前難以排除，新一輪緊縮周期或已到來。市場調控的效果在明年一季度或可明顯顯現，而明年開發商的資金狀況將成為行業競爭的關鍵，影響市場調控的直接因素取決樓市的供應量。