政府終于承認調控房價難度很高

    近日，住房和城鄉建設部副部長仇保興表示，當前中國房地產價格波動前所未有，調控壓力前所未有，調控面臨六大難點。無獨有偶，前些時間，溫家寶總理在澳門曾表示：“這件事（調控房價）確實很難，左一個(國)十條，右一個(國)五條，就是壓不下來。”

    這是國家領導和房地產主管部門領導，首次明確表態調控房價困難重重，在很大程度上反映了高層對于房地產調控的一個重要觀點。中央不回避部分城市房價偏高，而且調控壓力大，這是一種實事求是的表現。具體到原因，仇保興歸結為六點，筆者基本贊成這一觀點，并在此對六個因素略作展開分析。

    第一，城鎮化發展帶來的剛性需求。當前我國處于城鎮化快速發展階段，去年城鎮化率約46.7%，以每年0.8-1%的增速，還能持續快速發展15-20年左右，每年約有1500萬的農民進城，其中包括幾百萬大學畢業生。他們進城后，都需要住房，或租或買，皆增加了市場需求。在發達國家城鎮化高速發展時期，也多伴隨著房價的快速上漲。

    第二，民間資本投資領域過窄。我國居民儲蓄率非常高，而且近幾年伴隨著部分行業利潤率降低，民營資本出逃實體經濟，比如光溫州就有6000億資金游弋。發達國家金融產品豐富，資本市場監管制度健全，而我國投資渠道較少，市場秩序混亂。比如近期又曝出個別基金經理操作“老鼠倉”的行為，而股市中的內幕交易更是屢教不改、屢禁不止。在我國，散戶投資股票的賺錢機率，遠低于機構和那些掌握內幕消息并違規操作者。老百姓并不傻，近幾年的經驗告訴他們投資房產更劃算。這也是民間資金持續大量涌入樓市的重要原因。

     第三，全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合。去年以來，全球流動性泛濫，在歐美經濟復蘇乏、新興經濟體國家經濟走強的情況下，全球資金正在搬家，而中國是最受青睞的國家之一。今年6月重啟匯改以來，人民幣對美元快速升值，至今已升值近4%，而且國際投行預期還將繼續升值。這就導致套匯資金大量涌入，中國人民銀行日前公布的數據顯示，10月份新增外匯占款高達5190億人民幣，刷新30個月的最高記錄，扣除同期的貿易順差和外商直接投資后得出的余額估算，當月流入的熱錢，比9月份增加了1.4倍，顯示熱錢加快流入。美國聯儲局推行第二輪量化政策進一步加強了這一趨勢。熱錢進來后，多數進入股市和樓市。近期上海已出現外資收購房地產的案例。

    第四，房產持有環節稅收制度缺失。這里指代房產稅或物業稅。當前，我國房地產稅收結構中，開發和流通環節的稅負重，而持有環節則很輕，尤其是住宅持有稅基本上空白。這就使投資投機者持有多套住宅的成本極低，甚至任其空置多年。這在國外是不可想象的，比如美國物業稅稅率為多1-2%（由地方政府確定）。我國正在研究恢復開征房產稅，將來還有可能推出更加完善的物業稅。

    第五，地方政府對土地財政的依賴度太高。這會影響地方政府落實房地產調控的積極性，地方政府不希望房地產市場降溫和低迷，所以2008年10月22日中央救市之前半年，幾十個城市已搶先出臺各自的救市措施。地價是房價的重要組成部分，地價不落，奢望房價下跌并不現實。

    第六，各地區之間經濟和樓市發展不均衡。一二三四五線城市之間，東中西部之間，經濟發展水平、居民收入水平、房地產市場成熟度相差很大。單以房價收入比來衡量，一線城市已高達14倍以上，泡沫明顯，而重慶、沈陽只有6倍左右，房價仍處合理范疇。而中央的很多調控政策是“一刀切”的，比如三套限貸，必然導致誤傷自住需求，而各地調控效果亦難同步。

    最后，還要加上一點，仇保興沒提到。當前國內通脹持續加劇，而銀行存款的負利率情況也在加重（除非連續加息）。在這種情況下，很難抑制民眾投資的熱情，尤其是投資房產。雖然因難重重，但各級政府必須迎難而上，完善政策，提高調控房價的水平。