關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)方面，萬科和中國(guó)人民大學(xué)出現(xiàn)嚴(yán)重分岐。前段時(shí)間，人民大學(xué)發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》認(rèn)為：2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑。而近日萬科副總裁肖莉在公開場(chǎng)合表示，受政策調(diào)控和供求關(guān)系的影響，未來一年房?jī)r(jià)有下調(diào)壓力，但不可能出現(xiàn)大幅下跌，不可能出現(xiàn)20％的降幅。
近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，尤其是房?jī)r(jià)不斷高漲，關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)亦層出不窮。有兩種流派呈極端化傾向。一種是嚴(yán)重看空派，動(dòng)輒就認(rèn)為房?jī)r(jià)必跌一半。持些論者，既有不著邊際的大忽悠派，也有所謂的知名學(xué)者教授，或許他們出發(fā)點(diǎn)并不算錯(cuò)，但事實(shí)上卻誤導(dǎo)了部分民眾，使很多信徒一而再，再而三的錯(cuò)過購(gòu)房時(shí)機(jī)。
另一種是盲目看漲派，不管政策松緊，他們都認(rèn)為房?jī)r(jià)還將繼續(xù)飆升，比如“三年翻番論”就大行其道。這類預(yù)言者中既包括個(gè)別的著名學(xué)者，也有部分跟房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利益中人。聽從這類言論的購(gòu)房者，確實(shí)獲得了資產(chǎn)升值的高收益。但持續(xù)多年唱多房?jī)r(jià)，客觀上成為房?jī)r(jià)猛漲的輿論助推者。而且，他們無視商品房作為一種資產(chǎn)，價(jià)格不可能永漲不跌的事實(shí)，更不愿面對(duì)每次調(diào)控后，樓市都會(huì)有所降溫，部分時(shí)期部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌（比如2008年下半年）的事實(shí)。
上述兩種觀點(diǎn)都不免流于偏執(zhí)。或者因特殊利益而別有用心的夸大論調(diào)，純屬大忽悠；或者偏重于學(xué)術(shù)化、理論化，根本沒有接觸過，也不大懂市場(chǎng)實(shí)際操作，北京社科院的某些報(bào)告和人大的這份報(bào)告即如此。人大報(bào)告通過建立模型，僅僅是測(cè)算房地產(chǎn)資金面和住宅供給面，就得出了70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將下跌20%的結(jié)論。
而學(xué)術(shù)研究中，在建立模型測(cè)算時(shí)，是假定其他諸多變量是不變的，而實(shí)際上影響房?jī)r(jià)的變量錯(cuò)綜復(fù)雜，不斷動(dòng)態(tài)變化，這是幾乎所有通過模型預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)不靠譜的原因所在。如果這樣能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，也就有辦法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)股價(jià)，那么學(xué)者們只須按此炒房炒股，即可成為超級(jí)富翁了。
除了兩種非理性論者之外，還有一種市場(chǎng)派。這些人或機(jī)構(gòu)（專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)和大型房地產(chǎn)商）多與市場(chǎng)比較近，他們的理論水平遠(yuǎn)不如學(xué)者、教授，但對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)知度和敏感度卻遠(yuǎn)超后者，萬科就是一個(gè)典型。
萬科的項(xiàng)目遍布全國(guó)40多個(gè)大中城市，只要匯總分析自己的樓盤銷售數(shù)據(jù)，就能基本知悉全國(guó)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，其準(zhǔn)確率甚至超過國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。2008年11月王石第一個(gè)拋出“拐點(diǎn)論”，萬科率先進(jìn)行促銷，結(jié)果證明其預(yù)測(cè)相當(dāng)準(zhǔn)確。
正是在這一背景下，筆者認(rèn)為萬科的觀點(diǎn)比人大觀點(diǎn)，更接近市場(chǎng)真實(shí)。肖莉表示：明年全國(guó)房屋庫(kù)存將逐步上升，但總體處于較低水平，因2010年供應(yīng)不足，且未來樓市需求可能反彈，明年樓市缺乏大跌的基礎(chǔ)，2012年可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。正由于對(duì)于明后年市場(chǎng)的謹(jǐn)慎樂觀，在當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控之下，萬科依然積極拿地。想等著明年房?jī)r(jià)整體下跌20%的朋友，屆時(shí)可能會(huì)失望。而一線城市小幅下跌一些，還是值得期待的。
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