房價大跌還未到 開發(fā)商演戲演得有點早

    11月，18日，國家統(tǒng)計局公布了10月份70大中城市住宅銷售價格顯示，最引人注目的是，全國70個城市的房價環(huán)比首次下跌了0.14個百分點。

　　盡管只有0.14個百分點，但將其視為房價的拐點意義卻極為明顯。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)字，與9月相比，全國70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有34個，持平的城市有20個，環(huán)比價格下降的城市，比9月份增加17個，也就是說高達77%的城市的一手房的房價停止上漲，其中溫州以4.6%的降幅連續(xù)第二次居全國降幅之首。而銀監(jiān)會日前發(fā)布的三季度《中國銀行業(yè)運行報告》也指出，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負增長。也就是說，就環(huán)比的趨勢而論，在歷經(jīng)幾近兩年的調控之后，中國房價的下降趨勢基本已經(jīng)確立，房地產(chǎn)真的已經(jīng)進入了冬天。在冬天的模式下，理性的開發(fā)商已經(jīng)不再選擇與政策死扛，龍湖、中海、綠地、恒大、富力，特別是萬科等行業(yè)巨頭，已經(jīng)紛紛選擇降價促銷，回籠資金。

　　數(shù)字盡管樂觀，但實事求是而言，環(huán)比只是說明趨勢，和去年同期相比，價格的下降顯然還不明顯。比如，一手房價格，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有只有2個;二手房價格與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市也只有有13個。在這種情況下，說房價已經(jīng)全面下降也是自欺欺人，說房價大跌更是無稽之談，很可能是將通州這些地區(qū)的房價等同于全國房價的走勢了。

　　在房價已經(jīng)下跌，但還遠沒有大跌的情況下，出現(xiàn)了兩種頗值得關注的說法：一是以清華大學的李稻葵先生為代表，對房價的大跌表示擔憂，說什么“如果房價在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%下降的話，一定會帶來比房價上漲30%還大的社會問題，剛買房的年輕人一定會抱怨。”這種觀點，暫且稱之為“大跌危險論”;另一種觀點是人民大學經(jīng)濟研究所近日發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預測報告》盡管指出房價下行仍是調整的基本模式，但預計明年2季度地方政府可能以“暗度陳倉”的方式采取松動策略，3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”，但房地產(chǎn)下行的慣性決定了全面回落是明年房地產(chǎn)調整的基本模式。姑且將這種觀點稱之為“調控放松論”。

　　對于“房價大跌危險論”，正如前面的數(shù)字所明明白白昭示的，價格是下降了，但真的沒有“大降”。在房價還沒有大降的情況下，卻大聲提示房價大跌的風險，的確有點不合時宜。打個比方，一個人發(fā)高燒，40度，醫(yī)生正在給其吃退燒藥。這時，一個經(jīng)濟學家路過，大叫，降到39.5就不可以了，如果降到39度以下會死人的。的確，一個人一直發(fā)高燒時間長了，就很難適應正常的體溫了。所以，在有些人看來，40度的體溫是高了，但要是體溫真的到了37度左右，他會認為這要死人的。事實上，如果真的溫度降到37度左右的正常體溫的話，你會發(fā)現(xiàn)，不僅沒有死人，而且過得是如此的舒服和美好。

　　其實，如果中國的房價下降30%以上，筆者認為不僅不會引發(fā)社會問題，反而給中國經(jīng)濟帶來莫大的契機：下降30%以上，才有新的購買能力入市，房地產(chǎn)僵局才能打破;房地產(chǎn)從業(yè)者才能徹底洗腦并理性看待房地產(chǎn)市場的去暴利化趨勢;社會資金才能逐步轉向實業(yè)，不會再次觀望抄底房地產(chǎn);才能彌合被房價撕裂的社會;才能真正推動轉型。因此，對于“房價下跌危險論”一定要保持足夠的警惕，因為在中國公共政策領域，就是這些荒謬的觀點，卻常常能夠引起驚濤駭浪，被利益集團所用，逆轉政策的走勢。這些學者似乎已經(jīng)準確無誤的摸準地方政府的G點，而地方政府和房地產(chǎn)利益鏈上的相關者也總是能夠不失時機的摸一下這些學者的興奮點，讓這些學者浪叫。房地產(chǎn)調控的歷史告訴我們，越是在房價調控的關鍵時期，越是各種奇談怪論最多的時候，也越是政策最可能被逆轉的時期。

　　而“調控放松論”則更值得警惕。房地產(chǎn)調控13年來，每一次總是功虧一簣，最關鍵的因素依然是政策容易受到利益集團的左右，房價越調越高，每一次葉公好龍的政策變化，已經(jīng)讓政策成了兒戲。如果這一次在房價調整的時候真的如有些人所預言，明年會放松調控，則政策的信譽幾乎等于破產(chǎn)，這對政府來說，恐怕比房價下降更可怕。由于開發(fā)商和這些學者傳遞的信號，中國房地產(chǎn)事實上形成了一個非常不健康的預期：就是大家認為，政府不會讓房價下跌，一旦房價真正下跌，政府一定出手救市。這種不健康的預期，是政策信譽幾近冰點以及中國房地產(chǎn)調控無效的根子。一些業(yè)主為什么在房價下降的時候鬧事，就是被這些不健康的預期左右，認為房價只會漲，不會跌，失去了起碼的風險意識。

　　但是，必須指出的是，本次房地產(chǎn)調控，是政府為自己的調控政策的聲譽保衛(wèi)戰(zhàn)，也是扭轉中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架，產(chǎn)業(yè)空心化，實業(yè)萎縮的經(jīng)濟保衛(wèi)戰(zhàn)，這場戰(zhàn)役，只能贏，不能輸，也輸不起。如果在這個關鍵時刻動搖，中國經(jīng)濟和中國社會都會因為調控的失敗而進入失控狀態(tài)，那個時候，就真的如李稻葵先生所言：會引發(fā)嚴重的問題的。只有堅持調控不動搖，并抓住有利時機出臺治本之策，進入制度建設周期，強力推行土地交易制度改革，抓緊出臺房產(chǎn)稅、暴利稅，抓緊完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計體系，特別是房地產(chǎn)普查和信息聯(lián)網(wǎng);逐漸放開合作建房和自建房等制度性舉措，方能避免政策容易被左右的尷尬，使房地產(chǎn)進入真正平穩(wěn)發(fā)展的周期。