降價乃正常經營 地產中介稱拐點預測言之過早

10月下旬開始，樓市“冬季”信號頻出：新推樓盤大幅跳水、房屋成交連月下降、中介行業洗牌加劇。一時之間，業內有關預測樓市拐點的下行趨勢似乎變得逐漸明朗。

而相比住宅市場一手房的降價風暴，二手房買賣雙方卻因對未來樓市的預期發生錯位，使交易陷入僵局。持續從嚴的樓市調控、不斷蔓延的降價風潮雖然增強了住房需求者們的購房信心，卻無法撼動供應者們的價格心理防線。

對于房地產調控諸多困局的理解，《第一財經日報》記者集中采訪了上海9家最大房地產中介，多數回應稱，坊間看空樓市的說法，其實未必靠譜。

樓市深跌猜想

10月開始，上海綠地、龍湖、中海、萬科等房企新推樓盤紛紛打出“降價促銷”王牌，降幅最高達30%。而據國家統計局19日公布的數據，10月70個大中城市房價統計中，新建商品房環比價格下跌的城市為34個。與此同時，將樓盤降價風潮視作樓市拐點到來的信號，這樣的預測并不在少數。

“樓盤降價，主要是受時間點和資金因素的影響。一是年底企業業績需要靠降價完成銷售；二是融資渠道關閉企業難免資金壓力增加。”21世紀不動產上海區分析師羅寅申向本報記者表示。

此外，接受本報記者采訪的多數中介代理商們對目前降價風暴仍持穩定心態，他們認為降價不過是房企過冬的經營策略選擇，而非看空樓市所進行的“割肉”拋售。

新盤降價換回購買力的效果十分明顯。從10月最后一周的市場統計來看，龍湖酈城成交255套、龍湖好望山大戶型房124套、綠地布魯斯小鎮37套、萬科城花新園16套。

針對個別樓盤的降價行為能否代表樓市持續下降現象的出現，接觸房產代理的中介代表大多給出了否定的答案。漢宇地產市場研究部經理付偉認為，以市場平均來看，新盤降價幅度大抵在10%左右，降價幅度大的項目仍屬個案，且降價行為并不持續。

“房企庫存量積壓，加上新掛牌房源的增加，勢必造成供求的失衡，降價也是開放商普遍做法。但基本上是八九折降幅，樓市拐點的預測言之過早了。”志遠地產分析部專員楊瑜佳說。

另一方面，房價是否會迎來大幅下跌？在上房置換負責地產研究分析的凌嘉琪在談及房價深跌現象時堅持將官方表態作為評判標準：“調控政策反復強調是將房價合理回歸，而非打壓房價。如果房價上漲過快是虛假，那么下跌過快也是。”

凌嘉琪稱，開放商們對住宅市場的新房價格裁定仍有很大的自主權，可隨市場形勢調整，不能作為樓市真實漲跌的風向標。付偉認為，當前的降價風潮只能稱為虛的價格下跌，理解開放商降價要從企業經營角度出發，急跌的說法則并不能成立。

在上述接受采訪的人士看來，15%的降幅已是樓市下跌的一個底線。一是15%的降幅已經足夠吸引剛性需求者入市購買；二是房地產企業對成本的控制很難接受大幅度下跌的市場。

二手市場的信心糾纏

盡管住宅市場一手房價格下跌聲音此起彼伏，二手市場經營慘淡卻是不爭的事實。網上房地產統計數據顯示，10月二手房成交僅為8103套，相較去年同期成交量下跌40%。

與動輒20%、30%的一手房降幅相比，二手市場交易價格似乎仍屬堅冰一塊。福美來市場研究人員近日通過在市中心的門店調查發現，二手房價格的議價空間并不大，多數房東對價格仍然保持堅挺心態。多數中介的市場研究人員認為，二手房降價幅度最多也只在5%左右徘徊，整體上交易雙方都保持觀望態度。

“現在僵局問題的出現，實際上是買家賣家之間信心的糾纏。”中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析說，若現在二手房屋的降價表現不明顯，將難以打動有著強烈降價預期的買家。另一方面，賣家對房價回升的預期仍在，這樣交易難度就會加大。

據中原門店業務員介紹稱，目前成功的二手房交易中，或者由于房東需要資金急于出售，或者由于買家對房屋購買意愿強烈。但這樣供需達成交易的協議并不多。

而在漢宇地產的市場研究分析中，二手房降價房源大抵有兩種：一是投資客看跌樓市而選擇拋售；二是因房屋以舊換新急需資金的改善型客戶而選擇擴大議價空間。

10月二手房指數為2597點，環比下跌0.12%。上海二手房指數辦公室稱，雖然該數據為13個月來首次下跌，但樓市仍然處于深度調整的過渡期。

市場僵局的背后實際上正是房地產調控環境下的一場觀念與心理的“拉鋸戰”。羅寅申表示，近年來連續幾輪的房地產調控已經讓房東的心態十分穩定，如果沒有短期的資金壓力，那么他們就會選擇等到樓市回暖后再次拋售。

如何打破僵局，最終仍然指向未來政策調控的方向。多家中介認為，調控打破僵局會帶來兩個可能：一是調控繼續從緊，降價趨勢普遍形成，打破房東堅挺信心，主動調低二手房價格；二是政策層面產生部分松動，允許更多購房者加入。

除此之外，主營為二手代理的中介機構面對市場僵局，也開始展現不同程度的“過冬”能力。大中介轉戰一手代理，中型中介收縮戰線，小中介倒閉關門，似乎成了每一輪房產調控的必經程序。“中介行業其實是一個有生命力的行業，并不會因為短期的政策風暴就進行洗牌。”宋會雍這樣評價道。
“雙限”會放開？

福美來市場分析師常紅告訴本報記者，年初的調控到現在效果其實已經顯現，無論是成交量的低迷還是樓盤目前銷售單價的下降。但這種情況能夠持續多久，還是要看政策的明朗化程度。

盡管如此，不少中介仍將這次調控視為政策的常態操作。“從2009年到現在房價連漲3年，現在適當地回調也屬于正常的范圍。”信義房屋研究咨詢部應經理冷靜表態。

我愛我家運營總監葉煥軍也認為，本輪的調控遠不及輿論反映那么的緊張。2008年房地產調控因國際金融危機的影響而使行業蒙受巨大打擊，一年后政府投入四萬億救市助長了不少信心。而今年國內經濟增長仍在8%以上。

限購令出臺的初衷，本是限制投資投機需求等非市場因素，從而實現房地產市場穩定的市場交易。而在接受采訪的中介代表眼中，以限購為主的調控政策，同時存在著對市場正常需求的誤傷可能。

德佑地產研究部經理陸騎麟認為，調控的目的本來是保護剛性需求，首付比例提高的信貸政策卻與調控初衷完全違背。“調控政策表象是保護剛需，但是銀行這塊主力卻不在這。”

在付偉看來，首套住房貸款利率上調的政策過于嚴厲。同時在可預見到限購政策短期不放松的情況下，銀行的信貸政策更需要一個放松期。如果改善型需求的客戶能夠再次陸續進入市場，才會有助于重新活躍交易，加速二手房市場的流通。

上述人士均認為，房地產調控政策明年將會出現松動。一方面銀行信貸方面的政策調整機會較大；另一方面，房地產關聯產業太多，如果政府認為經濟影響面過大，也會考慮松動政策。

中國人民大學經濟研究所等機構就在11月19日發布的《中國宏觀經濟分析與預測2011-2012》報告中指出，2012年二季度地方政府可能使用“暗度陳倉”的手法放松房地產市場的政策監督，三季度中央政府將緩慢放松“限貸”政策。

而長期研究房地產市場政策的凌嘉琪對限購政策的表達則更加激進：“國家的調控明年4月就會有變化，慢慢會把限購放開。當然如果限購放得很厲害，也會造成銀行壞賬的金融風險。”

拋售不代表投資客流出

早在去年調控政策出臺之際，業內專家就預計只有將住房回歸居住屬性，降低投資屬性，調控才算見效。然而，一年多的嚴厲調控仍然無法換得房地產投資的“降溫”。官方統計數據顯示，前三季度，全國房地產開發投資44225億元，同比增長32.0%，其中住房投資31788億元，增長35.2%。

針對調控對房地產市場投資投機現象的遏制，多數中介承認嚴厲的限購限貸政策已經可以控制資金進入住宅市場。“目前有意進入房地產市場的有兩種，一部分的投資客轉向不受限購的商業地產領域或其他二三線城市；另一部分則選擇持幣觀望。”楊瑜佳分析道。

在宋會雍看來，調控遏制投資與通過調控剝離投資屬性是兩種概念。房地產投資的屬性更多地是看未來房價的漲跌對投資者是否還具有吸引力。這也意味著，一些退出的或被擋在住宅市場之外的投資客，仍有可能回到市場。“關鍵還是要看是否能夠構建出一個健康的房地產政策環境，讓投資客出去后不再回潮。”宋會雍說。

另一方面，被普遍看跌心理籠罩的樓市并未遭遇投資客大幅度拋售的情況。葉煥軍告訴本報記者，即便存在拋售也不代表投資客流出。首先，相比其他投資渠道，房地產保值性仍有明顯優勢；其次，開放商們直到現在仍然對樓市存有僥幸心理。

“現在投資客走長線的較多，往往選擇將房子留在手中好幾年都不賣，有些甚至是毛坯房。而那些開放商們就算選擇降價，也只會拿出部分較差房源來回籠些資金，其余就等待政策和行情好轉。”葉煥軍說。

“如果調控在此時放松，投資需求與剛性需求一同進入市場，房價將會再次出現報復性反彈。”常紅稱，這樣的調控成果并非是政府想要的。

對此，羅寅申認為，未來的調控將伴隨樓市的起伏逐步常態化，政府仍然需要控制房價以防脫離實際狀況。即便出現放松，也會是一個逐步放松再逐步微調的過程。