2025年3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。該政策將于5月1日正式實(shí)施，旨在提升住宅建筑的安全、舒適、綠色、智慧水平。
從《規(guī)范》內(nèi)容來(lái)看，主要有以下幾點(diǎn)：
1、新建住宅建筑層高不得低于3米，臥室和起居室的凈高不得低于2.6米，局部?jī)舾卟坏玫陀?.2米，且其面積需控制在室內(nèi)的三分之一以下。
2、4層及以上的住宅必須至少配置一臺(tái)電梯，12層及以上的住宅應(yīng)至少配兩臺(tái)。
3、提高住宅隔聲和噪聲指標(biāo)，優(yōu)化采光與日照設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)至少有一個(gè)臥室或起居室能滿足日照標(biāo)準(zhǔn)。
4、要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)，空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)。
作為強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，2025年5月1日起所有住宅項(xiàng)目必須嚴(yán)格落實(shí)《規(guī)范》的條文內(nèi)容，這將提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化程度，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。同時(shí)，在市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)住宅需求增長(zhǎng)的背景下，新標(biāo)準(zhǔn)也將一定程度激勵(lì)居民改善住房條件，推動(dòng)置換需求。
為適應(yīng)人民群眾提升居住品質(zhì)的需要，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部3月31日發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）。新規(guī)范以住宅項(xiàng)目整體為對(duì)象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對(duì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定。
此前，在3月9日舉行的十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議的記者會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹曾就“好房子”建設(shè)這一熱點(diǎn)議題作出回應(yīng)。倪虹強(qiáng)調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)水平?jīng)Q定房屋品質(zhì)。他表示，通過(guò)調(diào)研了解到，“好房子”有幾個(gè)“度”，大家特別關(guān)注，比如房間的高度、溫度、濕度、凈度、亮度，還有采光度。近期，住建部正在組織編制“好房子”的建設(shè)指南，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中一項(xiàng)是把住宅層高提高到不低于3米。
此次《規(guī)范》的發(fā)布，從多維度提升居住體驗(yàn)，也是對(duì)推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的響應(yīng)。
首先從最受關(guān)注的層高來(lái)看，《規(guī)范》規(guī)定新建住宅建筑層高不應(yīng)低于3米；臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.6米；廚房衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2米。
據(jù)之前2012年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，住宅層高宜為2.8米。此次“不低于3米”的規(guī)定將整體層高提升了0.2米。
層高為上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，《商品房買賣合同》中一般會(huì)對(duì)其多少進(jìn)行約定。減去樓板厚度后叫作凈高。即層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度。大多數(shù)購(gòu)房者在交房驗(yàn)收時(shí)測(cè)量的是室內(nèi)凈高。
一般來(lái)說(shuō)，為保證居住舒適性，裝修吊頂后的凈高要達(dá)到2.4米，如果低于這個(gè)高度一般不建議做吊頂。
層高直接影響居住舒適度和日常采光，通常層高越高的項(xiàng)目，居住體驗(yàn)更為舒適，日常采光也更好。
除層高之外，公共空間上，《規(guī)范》要求4層及以上新建住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯。12層及以上，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置2臺(tái)電梯；對(duì)于既有住宅建筑加裝電梯，不應(yīng)影響建筑結(jié)構(gòu)安全性和正常使用功能。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹3月9日在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上說(shuō)，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億群眾；加裝電梯超過(guò)13萬(wàn)部。
長(zhǎng)期以來(lái)老舊小區(qū)加裝電梯一直都是個(gè)難題，這也成了老舊小區(qū)改造糾紛主要原因之一。如今要求4層及以上新建住宅建筑設(shè)置電梯， 除了老年人需求、便于出行和搬運(yùn)重物、有利于醫(yī)療救護(hù)以外，還避免了未來(lái)再面臨加裝電梯的難題。
此外，《規(guī)范》在“適老化”方面還提到了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬、電梯的轎廂尺寸，公共出入口凈寬等要求。
在居住體驗(yàn)方面，《規(guī)范》提高了墻體和樓板隔聲性能。將臥室、起居室樓板的撞擊聲隔聲性能指標(biāo)“不應(yīng)大于75分貝”提升為“不應(yīng)大于65分貝”。還提高了建筑外窗的隔聲性能，較現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)提升了5分貝。
這不僅有效控制了鄰居之間噪聲的干擾，更好地保障了居家生活的舒適性，還控制了沿街交通噪聲污染。切實(shí)解決了居住生活痛點(diǎn)。
聚焦到關(guān)注度最高的層高來(lái)看，據(jù)CRIC產(chǎn)品測(cè)評(píng)庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，15個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、廈門、南京、武漢、蘇州、天津、西安、成都、長(zhǎng)沙、重慶）2024年至今6268個(gè)典型項(xiàng)目平均層高已達(dá)3.04米。
典型城市中僅天津和廈門平均項(xiàng)目層高低于3米，西安、成都、上海、長(zhǎng)沙、重慶等城市層高相對(duì)較高。
這主要與城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，從典型項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)看，幾乎所有改善項(xiàng)目層高都在3米以上，部分高端項(xiàng)目在3.3米以上，而剛需項(xiàng)目整體層高基本在2.9米到3米之間，極少數(shù)低于2.9米。
這主要與整體新房市場(chǎng)以“改善”及“剛改”為主流有關(guān)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，新房需求繼續(xù)由二房、三房向四房遷移，前兩者的成交套數(shù)占比較去年水平分別下降1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)，而四房產(chǎn)品同期增加2.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)份額首次提升至三成以上水平。
由此可以清晰地看到，新房市場(chǎng)剛需購(gòu)房群體的占比正逐步降低，而隨著改善需求的不斷走熱，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)、功能以及整體居住體驗(yàn)也提出了更高要求。
業(yè)內(nèi)人士王先生表示，目前很多新房產(chǎn)品，尤其是改善類的基本都滿足新規(guī)，現(xiàn)在主要是從文件上明確了，“從市場(chǎng)影響來(lái)看，更多的可能和建造成本有關(guān)，比如2.8米和3米雖然看起來(lái)就差0.2米，對(duì)樓層高的高層建筑來(lái)說(shuō)，可能會(huì)少一層房子，少賣一層，利潤(rùn)還是有一定影響的。但長(zhǎng)期來(lái)看還是有利于市場(chǎng)整體發(fā)展的。”
對(duì)于《規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，部分購(gòu)房者表示，重點(diǎn)還是看價(jià)格。
章先生表示：“本來(lái)‘老破小’就是和‘新房’不一樣，我們買的時(shí)候就知道‘新房’肯定質(zhì)量更好，但我買‘老破小’就是因?yàn)榈囟蜗鄬?duì)好一點(diǎn)，且價(jià)格便宜，如果我有錢，我當(dāng)然會(huì)考慮地段又好房子又好的項(xiàng)目，但重點(diǎn)還是沒(méi)那么多預(yù)算。”
CRIC數(shù)據(jù)顯示2024年全年上海共成交217103套二手房，其中90平方米以下房源占142543套，占比達(dá)65.66%，大部分為建筑年代15年以上房源。
從次新房來(lái)看，據(jù)CRIC產(chǎn)品測(cè)評(píng)庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年在售的2000多個(gè)住宅項(xiàng)目中，層高2.9米以下的項(xiàng)目占比約35.3%，大部分為剛需產(chǎn)品。
我們以項(xiàng)目銷售均價(jià)與城市成交均價(jià)的比值為衡量標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果可以看到均價(jià)比值在1倍以內(nèi)的低價(jià)盤層高普遍低于3米，占比高達(dá)86.3%。均價(jià)比值在2倍以上的高價(jià)盤層高普遍在3.1米以上，占比多達(dá)48%。高凈值群體更愿意為立體空間“買單”，高價(jià)盤標(biāo)配層高超3.1米。
由此可見(jiàn)，對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，建筑年代較早的二手房本身有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，受《規(guī)范》影響較少，購(gòu)房者在選擇的時(shí)候更看重“性價(jià)比”，而對(duì)于部分2020年前后的次新房來(lái)說(shuō)，尤其是部分純剛需產(chǎn)品，可能會(huì)因標(biāo)準(zhǔn)不同而出現(xiàn)一定的影響。
整體來(lái)看，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的推出，不僅填補(bǔ)了住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)空白，還將推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“安全、舒適、綠色、智慧”的住宅發(fā)展目標(biāo)。
隨著新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，將大幅改善住房質(zhì)量，全面提升居住品質(zhì)，滿足改善型需求人群對(duì)高質(zhì)量住宅的期待，為居民提供更加舒適的居住體驗(yàn)，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供制度保障。
需要注意的是，提高建筑標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)增加部分建造成本，但通過(guò)技術(shù)進(jìn)步，如智能建造、新材料的發(fā)展等，未來(lái)或能部分緩解。
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