一季度土地市場圖譜：縣域城投公司成拿地冠軍 熱度分化持續(xù)

       地方城投平臺正成為中小城市土地市場的最大“操盤手”。

　　4月初，多家研究機構(gòu)發(fā)布了一季度房企拿地數(shù)據(jù)。從權(quán)益拿地面積上看，中小城市（特別是一些縣城）的城投公司異軍突起。

　　在機構(gòu)發(fā)布的權(quán)益拿地面積百強榜中，城投公司占據(jù)七成以上。其中，衡南縣發(fā)展集團以122萬平方米的權(quán)益拿地面積打敗綠城中國位列榜單第一位，海興縣興港建設(shè)發(fā)展以89萬平方米的權(quán)益拿地面積位列榜單第四位，東山縣新農(nóng)投發(fā)公司以65萬平方米的權(quán)益拿地面積位列榜單第十。

　　中國房地產(chǎn)報記者查閱上述城投公司拿地信息發(fā)現(xiàn)，多數(shù)地塊位于其公司所在的城市。

　　對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，地方城投公司在當(dāng)?shù)卮笈e拿地主要有兩方面的目的：一方面是為了托底當(dāng)?shù)赝恋厥袌觯涣硗庖环矫媸菫榱四玫降貕K后進行融資，幫地方政府做園區(qū)的開發(fā)、招商引資。

　　“地方財政吃緊和低線城市樓市復(fù)蘇效果欠佳，或是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，地方城投公司的積極拿地行為，有助于穩(wěn)定土地市場的價格和供應(yīng)，避免土地市場出現(xiàn)大幅波動，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到一定的支撐作用。同時，此舉可以帶動地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的增長，提高地方的就業(yè)率和居民收入水平。

　　“不過，這一行為也可能導(dǎo)致地方政府債務(wù)增加，尤其是在一些地方城投公司資金實力不足的情況下，可能會通過舉債的方式進行拿地，從而加劇地方債務(wù)風(fēng)險。如果地方城投公司拿地后不及時開發(fā)或開發(fā)進度緩慢，可能會導(dǎo)致土地資源的浪費，影響房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求平衡?！?柏文喜坦言。

　　分化的土地市場

　　今年開年以來，熱點城市土地市場持續(xù)回暖。

　　根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)，2025年1~3月，TOP100企業(yè)拿地總額2895.8億元，同比增長30.6%。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，300城住宅用地出讓金同比增長兩成多。

　　與此同時，土地市場的分化特征愈發(fā)明顯。

　　克而瑞研究中心分析認為，2025年1~3月，以北京、上海、杭州、成都為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續(xù)攀升，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價成交現(xiàn)象，推動市場熱度及關(guān)注度重回上行通道。值得注意的是，本輪市場回暖呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)性特征，三四線城市仍量價同比回縮，市場復(fù)蘇動能不足，實質(zhì)性改善仍需依托區(qū)域經(jīng)濟基本面的修復(fù)及政策支持的持續(xù)性。

　　對于接下來的拿地舉措，頭部房企的投資策略亦高度趨同，均表示集中資源爭奪“回暖”城市的核心地塊，如龍湖集團董事長陳序平在2024年業(yè)績會上明確表示，未來龍湖將聚焦一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊；招商蛇口董事長蔣鐵峰也強調(diào)，要優(yōu)中選優(yōu)，選擇核心城市、核心區(qū)域進行投資。

　　這一現(xiàn)象在去年就已初見端倪。

　　機構(gòu)發(fā)布的報告顯示，2024年，從城市等級分布來看，百強代表企業(yè)的新增土儲權(quán)益面積中二線城市占比達到66.5%，較上年提升2.3個百分點；一線城市占比26.0%，較去年提升4.2個百分點；三四線城市占比則大幅減少6.5個百分點至7.5%。

　　土地市場的“冷熱”與當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏闆r有著直接關(guān)系。

　　根據(jù)易居研究院2月份發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、18個月和30.6個月。去年4月，全國百城中有42個城市去化周期超過36個月，基本是三四線城市。

　　顯然，三四線城市去庫存壓力最大。

　　多位分析師表示，面對民企拿地困難、土地財政壓力較大的背景，城投是土地市場走弱之下的重要托底力量。此外，城投公司承擔(dān)發(fā)展地方經(jīng)濟職責(zé)，隨著房企在所屬區(qū)域拿地積極性下降，城投公司“托底”拿地是2021年以來一直存在的行為。

　　“這些城投公司所拿的地塊雖然面積比較大，但是拿地金額相較于熱點城市往往比較小?！崩钣罴沃毖浴?/p>

　　記者注意到，今年一季度拿地面積122.3萬平方米的衡南縣發(fā)展集團所在的衡陽市2024年全年成交規(guī)劃建筑面積共412.1萬平方米。

　　在新增貨值百強榜中，權(quán)益拿地面積排行第一的衡南縣發(fā)展集團僅排在第五十七位，權(quán)益新增貨值45億元。記者雖未查找到對應(yīng)地塊，但其控股的子公司衡南縣文化旅游有限公司在今年1月份取得的衡南縣耒陽市邊緣板塊1宗住宅用地起拍樓面價僅693元/平方米。

　　城投開發(fā)進度待提速

　　城投公司拿地后，開發(fā)情況如何？

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年7月，城投拿地項目中全部開工的地塊僅20%，加上部分開工地塊，總體開工率22%。即便是時間較早的2021年、2022年，城投拿地開工率也僅30%、27%，而同期央企開工率平均在75%以上，地方國企高達85%，民企也有近五成開工率。

　　截至2024年7月，城投拿地未開工面積近3.3億平方米。

　　對這一現(xiàn)狀，李宇嘉認為，一方面，城投公司本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)的能力，其開發(fā)能力、運營能力相比房地產(chǎn)企業(yè)肯定要弱很多；另一方面，此前城投公司托底拿地的價格可能并不低，按照近兩年的房價走勢，貿(mào)然進行開發(fā)可能會虧損，所以，開發(fā)的意義沒那么大。

　　柏文喜則表示，三四線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇動力不足的情況下，拿了地的城投平臺由于擔(dān)心市場需求不足，開發(fā)后項目可能面臨銷售困難和資金回收緩慢等問題，因此往往選擇暫不開發(fā)。

　　如何破解開發(fā)緩慢，土地閑置的問題？

　　柏文喜從多個方面進行了分析，政府應(yīng)加強對城投公司資金的監(jiān)管，確保其拿地資金來源合法、合規(guī)，防止城投公司因資金問題導(dǎo)致項目無法開發(fā)。同時，要加強對土地出讓金的管理，確保資金能夠及時、足額地用于項目的開發(fā)和建設(shè)。鼓勵城投公司采用創(chuàng)新的開發(fā)模式，如與社會資本合作開發(fā)、引入專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作等，充分利用社會資本的資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗，加快項目的開發(fā)進度，提高項目的開發(fā)質(zhì)量。

　　值得注意的是，盤活存量土地這一方向正逐漸成為房地產(chǎn)政策關(guān)注的熱點。

　　去年“9·26”政治局會議明確提出支持盤活存量閑置土地。在此前兩日的國新辦新聞發(fā)布會上，財政部也明確允許專項債券用于土地儲備。自然資源部和財政部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，提出明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專項債券申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴格監(jiān)督管理四項要求，更好支持運用專項債券開展土地儲備工作，有效推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　國家發(fā)展改革委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所主任黃征學(xué)表示，存量閑置土地和增量土地不同，涉及的利益關(guān)系較為復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)主體一般較多。但是，地方城投公司的閑置土地相對好處置，政府把閑置的地收儲過來，一方面強化了調(diào)控土地市場的能力，另一方面也減輕了城投公司的資金壓力；另外，部分房企拿到土地后長期閑置不開發(fā)，被政府納入收儲，也能回收一部分現(xiàn)金流，緩解償債壓力。

　　在柏文喜看來，收儲可以在一定程度上穩(wěn)定土地市場的供應(yīng)和價格，避免因土地供應(yīng)過多或過少導(dǎo)致市場波動，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。同時，收儲可以將分散的土地資源集中起來，進行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)，提高土地的利用效率，優(yōu)化土地資源配置。

　　“不過，收儲專項債資金有限，有需求的地方和項目卻很多，存在較大的不確定性，也不能全然將希望寄托于收儲。”李宇嘉坦言。