政策解讀：《棗莊市個人住房商業貸款轉住房公積金貸款實施細則》

     《棗莊市個人住房商業貸款轉住房公積金貸款實施細則》的出臺，旨在為已辦理商業性住房貸款的繳存職工將商業貸款轉為住房公積金貸款，從而降低貸款利率，減輕還款壓力。

       以下是對該政策的詳細解讀：

　　一、政策背景與目的

　　（一）背景

　　1、許多購房者在購房時因各種原因（如公積金繳存時間不足、額度不夠等）選擇了商業貸款，但商業貸款利率通常高于公積金貸款，導致還款壓力較大。

　　2、為優化住房貸款結構，減輕職工還款負擔，我市優化調整了“商轉公貸款”政策，允許符合條件的職工將商業貸款轉為公積金貸款。

　　（二）目的

　　1、降低利率：公積金貸款利率低于商業貸款，轉為公積金貸款后可顯著減少利息支出。

　　2、減輕負擔：通過降低月供或縮短貸款期限，緩解職工的經濟壓力。

　　3、規范管理：明確“商轉公”業務的辦理條件、流程和額度計算方式，確保政策公平、透明。

　　二、政策核心內容解讀

　　（一）貸款對象與條件

　　1、對象：已正常建立住房公積金賬戶，且連續足額繳存住房公積金6個月以上的職工。

　　購買首套或第二套自住住房并已辦理商業貸款的職工。

　　2、條件：原商業貸款的借款人及共同借款人需為購房合同簽訂人或其配偶。

　　除申請“商轉公”的貸款外，不得有其他住房貸款。

　　原商業貸款已償還3年以上，且近2年無逾期記錄。

　　房屋需位于棗莊市行政區域內，并已取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》。

　　解讀：

　　政策主要面向已穩定繳存公積金的職工，且要求貸款記錄良好，確保貸款風險可控。

　　房屋需為自住性質，且產權清晰，避免投機性購房行為。

　　（二）貸款額度與利率

　　1、額度計算：取以下兩者的最低值：

　　按公積金貸款額度計算公式算得的可貸額度。

　　原商業貸款剩余本金金額。

　　最終額度還需減去2個月的原商業貸款月還款額，并取千元整數倍。

　　2、利率：按當期住房公積金貸款利率執行，通常顯著低于商業貸款利率。

　　解讀：貸款額度受公積金繳存情況、房屋評估價、家庭債務等多重因素影響，確保貸款額度合理。

　　利率優勢是“商轉公”的核心吸引力，可為職工節省大量利息支出。

　　（三）辦理方式

　　1、順位抵押（直轉）：適用于原商業貸款銀行與公積金中心合作的銀行。

　　公積金中心作為第二順位抵押權人，直接發放貸款用于償還商業貸款。

　　可轉為純公積金貸款或公積金組合貸款。

　　2、先還后貸：適用于原商業貸款銀行未與公積金中心合作的銀行。

　　需先自籌資金結清商業貸款，解除抵押后，再申請公積金貸款。

　　只能轉為純公積金貸款。

　　解讀：“順位抵押”方式更為便捷，減少了職工自籌資金的壓力，但僅限于合作銀行。

　　“先還后貸”方式適用范圍更廣，但需要職工提前準備資金結清商業貸款，可能對部分職工造成短期資金壓力。

　　（四）辦理流程

　　1、順位抵押方式：

　　提交申請并審核簽約→原商業貸款銀行審批→辦理順位抵押登記→發放公積金貸款并提前還貸→解除原商業貸款抵押登記→郵寄借款合同（借款人自取）

　　2、先還后貸方式：

　　提交預申請并確認→提前還清商業貸款并解除抵押→簽訂公積金貸款合同并辦理抵押登記→發放公積金貸款→郵寄借款合同（借款人自取）

　　解讀：流程設計清晰，確保貸款發放與抵押登記無縫銜接，降低操作風險。

　　公積金中心與銀行之間的系統對接和信息共享是關鍵，提高了辦理效率。

　　（五）政策靈活性

　　1、資金運用率掛鉤：當公積金貸款個貸率大于95%時，可暫停“商轉公”政策或縮小貸款范圍。

　　2、合作銀行擴展：公積金中心可根據需要增加合作銀行范圍，擴大政策覆蓋面。

　　解讀：政策實施與公積金資金池的流動性掛鉤，確保公積金貸款業務的可持續性。

　　合作銀行的擴展將惠及更多職工，提升政策的普惠性。