5年期LPR“破4”，購房窗口期開啟？

　　隨著近期央行降準以及多家商業銀行下調存款利率，也為LPR打開了下行空間。

　　2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR（貸款市場報價利率）為3.45%，保持不變。5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個基點。

　　降息幅度遠超市場預期

　　事實上，市場此前對于降息預期一直比較強烈。央行近期發布的《四季度貨幣政策執行報告》曾明確提出，要進一步完善貸款市場報價利率形成機制，發揮存款利率市場化調整機制作用，促進社會綜合融資成本穩中有降。

　　值得一提的是，盡管本次5年期以上LPR下調節點基本符合市場預期外，其下調幅度大大超出了市場預期。

　　自2019年8月以來，5年期及以上LPR共有過8次調整。此前最大降幅發生在2022年5月和8月，降幅為15個基點。其余5次調整，降幅基本保持在5-10個基點范圍內。而本次下調25個基點也創下了LPR機制設立以來的單次最大降幅。

　　易居研究院研究認為，當前房地產市場正處于企穩復蘇階段，但復蘇過程需要鞏固。此次LPR的調整，充分說明今年對中長期貸款資金發放落實了寬松和降成本的導向，具有非常強的信號意義，有助于進一步穩定預期和降低資金成本，對購房在內的中長期投資消費等都有積極作用。

　　首套房貸利率進入“3字頭”

　　由于目前大部分城市實行LPR減點，這也意味著這些城市的首套房貸利率已經進入“3字頭”。

　　即便是房貸利率最高的北京，其“非城六區”的首套房貸利率水平也將從4.2%降至3.95%。目前，全國僅北京“城六區”首套房貸利率還維持在4.05%的水平，其他城市房貸利率已經正式進入到4.0%以下的水平。

　　再如上海，多家商業銀行已將首套房貸款利率調至3.85%（LPR減10個基點）。而作為重點城市之一的鄭州，其房貸利率相對較低，甚至可以做到3.45%。除這些高能級城市外，其他城市尤其是中小城市房貸利率低于3.5%的可能性很大。

　　根據易居研究院統計，2月份其監測的全國20個重點城市首套房貸利率平均水平為3.70%。如果從2021年7月的最高利率5.57%計算，當前房貸利率已下調了187個基點。

　　按照“100萬貸款本金、30年等額本息”的房貸案例計算，其房貸利率最高點時的月供額為5722元，而現在則為4603元，累計減少1119元。若是在大城市貸款500萬，則每個月可以少還約5500多元，對貸款購房者的減負效應比較明顯。

　　貸款購房窗口期開啟？

　　在克而瑞研究中心看來，盡管降息將調動部分有明確置業意愿群體的積極性，加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規模仍然比較有限。

　　但從歷史上來看，房貸政策始終是房地產市場交易數據和周期變化中非常重要的影響變量。房貸政策寬松期，市場交易就容易活躍。此次LPR降息25個基點，進一步為房貸政策寬松創造了良好的條件。

　　易居研究院認為，隨著今年住房消費市場的復蘇，房貸利率政策結合其他購房政策將充分發揮組合效應，其對于房地產市場的企穩復蘇和向好發展等都有積極的影響。

　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，這個時間點大幅度降息也為樓市沖刺小陽春奠定基礎。隨著春節假期結束，購房者入市節奏加快疊加LPR下調，預計3月市場成交規模將會迎來較大幅度提升。