百城住宅庫存報告：供求關系扭轉，去化周期明顯偏高

　　百城庫存規模總體呈下降態勢。

　　易居研究院發布的報告顯示，2023年初庫存規模為53058萬平方米，年底為50518萬平方米，同比下降4.8%。

　　易居研究院指出，2023年各地主動調整優化房地產政策，積極促進合理住房消費需求釋放，同時房地產市場供給端出現萎縮狀態，進而使得庫存指標難以明顯增加。

　　此外，按全年月度數據分析，全國100個城市庫存規模出現連續11個月的同比下降態勢，終結了此前連續50個同比正增長的態勢，這也意味著庫存高企的壓力有了一定的緩解。

　　過去五年供大于求態勢出現扭轉

　　2023年，各地去庫存方面積極落實各類政策，百城總體呈現了供小于求的態勢。

　　根據報告，2023年全國百城新建商品住宅供應面積為29112萬平方米，成交面積為31652萬平方米，供求比為1:1.1，改變了過去五年“供大于求”的常態。

　　從城市分類來看，2023年初全國100個城市新建商品住宅庫存面積一、二、三四線城市分別為3360萬平方米、26572萬平方米和23126萬平方米，2023年底這一指標分別為3568萬平方米、24575萬平方米和22375萬平方米，三類城市庫存同比增速分別為6.2%、-7.5%和-3.2%。

　　報告認為，一線城市總體保持庫存同比正增長態勢，與一線城市購地及新開工市場平穩、房源供應充足等有關。尤其是2023年下半年一線城市出臺了各類利好政策，房源供應頻次明顯增加。同時，二線和三四線城市庫存數據均有所下降。二線城市最近兩年受爛尾樓事件影響，新房開發和房源供應受到影響。三四線城市于2018年下半年棚改貨幣化褪色后，庫存總體呈現“緩慢上升后下降”的態勢，目前已連續10個月庫存同比下降，高庫存壓力有所緩解。

　　另外，從城市排序來看，部分重點城市保持充足的房源供應能力。報告顯示，贛州、深圳、上海、馬鞍山、南通、岳陽、韶關、湛江、合肥和南昌這些城市2023年新房庫存規模增速較大。在易居研究院看來，此類城市庫存規模增加，和新房供應增加有關，不能簡單理解為新房異常難出售。

　　另一方面，包括蚌埠、肇慶、清遠、長春、鎮江、鄭州、蘭州、青島、中山和沈陽在內的城市，庫存出現下降。易居研究院認為，此類城市最近兩年新房供應量下降，引起新房庫存的下降，但不能簡單等同于此類城市消化狀況非常好。

　　三四線城市去化壓力明顯增加

　　報告顯示，2023年初存銷比為18.9個月，年底為22.4個月，高于合理值至少8個月。從2023年底去化周期看，明顯偏高。報告指出，2023年新房銷售數據雖然有企穩向好走勢，但絕對數據仍然偏低，導致去化的動力基礎薄弱。

　　從城市分類來看，三四線城市去化壓力增加最明顯，但最大問題在一線城市。報告顯示，2023年底100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.7個月、19.2個月和29.5個月。其中，一線城市增加了4.3個月，二線城市增加了1.2個月，三四線城市增加了7.7個月。易居研究院指出，橫向對比三四線城市去化壓力增加明顯。另一個角度看，此前二線、三四線城市位于偏高位區間，目前一線城市也加入此范圍，因此當前最大的問題在于一線城市。

　　從城市排序來看，成都、中山和三亞這類城市基本面不錯，市場堅挺，庫存去化指標較為健康。相反，去化周期相對高的城市韶關、晉江、舟山、洛陽、西寧、江陰、哈爾濱等此類城市部分屬于過去典型的熱點三四線城市，當前市場明顯降溫。

　　整體來看，2023年各地積極優化調整購房政策，給予系統持續的各類政策支持。此類政策明顯降低了購房成本和入市門檻，有力支持各地去庫存工作。易居研究院預計2024年購房性價比明顯提高。因為各類價格折扣和優惠非常到位、購房的成本在進一步降低，同時房價本身也面臨企穩向好趨勢，所以購房者的入市信心將明顯增加，這對于房企和各城市去庫存都有積極的作用。