房企融資利好！經營性物業貸款新規出臺

       1月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發布會上透露，人民銀行將聯合金融監管總局出臺完善房地產企業經營性物業貸款的有關政策，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。

　　當日晚間，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳對外正式發布《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下稱《通知》）。《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度等要求，拓寬了經營性物業貸款的使用范圍，加大了金融支持房地產力度。

　　經營性物業貸款用途拓寬

　　具體來看，《通知》明確了業務管理口徑。經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，單純看商辦物業占房地產物業的比重，大致占10%，意味著既有房企可以增加10%的融資額度。同時，擁有上述項目的企業或經營者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的擴容版本，利好商辦市場的活躍和健康發展。

　　《通知》指出，經營性物業貸款可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。

　　2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

　　嚴躍進表示，該政策總體是在服務實體經濟的大框架下進行，此類貸款具有補充流動性和緩解債務壓力的雙重功能，對于商業辦公等企業的資金狀況改善具有積極的作用。

　　貸款期限最長不超過15年

　　《通知》要求，商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。

　　經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。

　　在還款來源方面，經營性物業貸款第一還款來源應為承貸物業本身的經營收入。商業銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業經營收入原則上均應進入該賬戶，優先用于償還當期貸款本息。商業銀行要加強對承貸物業經營收支情況的監測，保障信貸資金安全。

　　加強風險管理

　　而防范化解金融風險，也是近年來最重要的金融工作之一。

　　《通知》提出，要加強經營性物業貸款風險管理，明確商業銀行應將經營性物業貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

　　商業銀行應嚴格開展貸前調查和貸中審查，科學區分房地產開發企業與集團控股公司風險，承貸物業有共同產權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書面同意。

　　在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這對商業銀行過去一味的依賴抵押物市場價值上漲來維護銀行債權的簡單經營邏輯和風控是巨大的考驗，需要商業銀行具備經營性物業經營的市場前景和現金流判斷，這是巨大的考驗。

　　此外，《通知》強調商業銀行應加強貸款投放后的管理，嚴防貸款被挪用；及時對物業經營及價值情況開展跟蹤評估，嚴密監測借款人及集團公司經營、財務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風險因素，并采取針對性的風險緩釋和保全措施。

　　對此，《丁祖昱評樓市》指出，當務之急是要讓房地產行業回到平穩發展軌道，一方面避免風險進一步蔓延外溢，另外一方面房地產仍是國民經濟支柱產業，需加快構建房地產發展新模式，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。

　　兩部門表示，下一步將指導商業銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。