房票安置潮來了，這次力度更大

        2024年伊始，多個城市宣布加入房票重啟陣營。

　　“通過房票政策，多了1萬多元補貼，購房更劃算了。”1月5日，廣州市荔灣區石圍塘舊城改造項目征拆現場，領到廣州首批房票的居民周女士說。憑借房票，她可直接購買“定點入庫”的新建商品房。

　　隨著首張房票的發放，廣州成為首個落實房票安置的一線城市。

　　隨后，嘉興市、佛山市相繼推出房票安置政策，均宣布“自今年2月1日起施行”。其中，嘉興市規定“房票有效期為24個月，被征遷人應在房票有效期內使用房票購房；在房票有效期內未購房的，不得在房票有效期內兌換貨幣”。

　　同為一線城市，北京、上海、深圳會跟進嗎？中央財經大學副教授、城市與區域治理研究院執行院長柴鐸表示，隨著市場形勢與房價運行趨勢的變化，房票面臨的主要問題是被安置人能否接受的問題。在北京，按照房本和面積確定房票補償標準的做法很多居民不接受，深圳、上海居民的接受度也在降低，無形中提高了安置談判難度和成本。“預計北京、上海還是會偏保守，畢竟減量發展后拆遷安置也沒那么多了。”

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，未來其他3個一線城市大概率也會推出房票安置政策。“城中村改造會提供多種安置形式供拆遷戶選擇，并用優惠政策鼓勵房票安置，但不是一定要全盤采用房票安置，這最終是雙向選擇的結果。”

　　房票安置是一個大趨勢。房票使用成效如何，成為觀察未來房地產市場的關鍵之一。

　　房票安置符合三方利益

　　廣州率先探索房票安置的大背景在于，大規模城中村改造時代的到來。

　　2023年4月，中央政治局會議指出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。這是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

　　3個月后，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，提出加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

　　廣州是中國城中村數量最多的一線城市之一。據不完全統計，當地共有約300座城中村，容納了500多萬外來人口，這個數量相當于一個中型地級城市的人口。

　　這些城中村分布在天河、海珠和越秀等幾個老城區，都是寸土寸金的城市中心地段，全部就地安置，城市承載壓力和資金難度很大。房票安置是一個化解辦法。

　　房票，指被征收人房屋安置補償權益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。從各地房票安置政策細則來看，主要著力于短期內定向去化新房甚至指定區域新房庫存，表現為房票主要用于購買安置房或新建商品房，且房票有效期普遍在6個月至24個月。

　　李宇嘉認為，房票安置符合三方利益：政府方面，降低回遷用地安置需求，實現集約節約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。另外，可節省安置臨遷費，減輕財政資金壓力。開發商方面，房票會釋放出巨大的購房需求，對新房庫存去化會有一定帶動作用。房票安置還可以讓村民擁有更多房屋居住自主權。

　　廣州市規劃和自然資源局有關負責人回應房票安置相關問題時表示，房票安置政策可以讓被征收人根據自身需求和喜好，在規定時間內在“房源超市”自由選擇合適的物業類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和個性需求，也可以推動廣州房地產市場去庫存。此前，廣州城市更新過程中主要采取回遷和現金兩種方式補償被征收人。

　　國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任黃征學表示，房票是地方財政緊張、房價下行壓力大的背景下推出的，希望能緩解地方財政壓力、穩定房地產市場。但在目前大環境下，效果如何還要進一步檢驗。如果效果好，會有更多城市效仿，但各地情況千差萬別，人民群眾接受程度不一樣，選擇房票安置的比例不一定太高。

　　房票會是一劑良藥嗎？

　　房票本身并非新近產物，但本輪地產周期以來應用范圍持續擴大。

　　中金數據顯示，本輪周期中房票政策集中推行始于2022年中，并在2023年延續擴張態勢。截至2023年末，全國范圍內累計推出131條房票政策，涉及17個省市、75個城市和123個行政區劃，且在重點一二線城市的覆蓋度越來越高，政策力度明顯超過2015～2018年棚改時期使用范圍。

　　2022年6月，鄭州發布大棚戶區改造項目房票安置實施辦法，成為首個采取該安置方式的省會城市。2個月后，南京也推出了房票安置政策。新政實施后，兩地2022年6月至12月商品房銷售面積并未發生明顯增長，到2023年初才有所好轉。

　　“房票政策還未在本輪周期中產生持續積極效應，但言其低效尚屬武斷。”中金公司分析師孫元祺表示，2022年下半年集中推出的一批房票政策，此后未對所在區域樓市產生持續積極影響，這與彼時疫情仍有反復或有較大關系，也與資金用途后來從拆遷補償部分轉向保交樓的情形有關。2023年房票推出在5月份后有所加速，但目前還未產生普遍效應，和整體力度仍在爬坡有關。

　　中金公司研報稱，傳統貨幣化安置方式對本輪地產周期的潛在調節效果相對有限，房票的推行與優化勢在必行。房票優化核心在于提高前期貨幣投放的乘數效應，建議建立完善房票的可流轉制度，房票使用范圍可以考慮向二手房市場擴容，令流動性盡可能注入房地產市場。如是，房票所能撬動的年化新增需求比例或達市場成交量的15%～20%，對市場的意義可能產生質的變化。

　　面向“三大工程”的低成本資金投放正在落地。2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款（PSL）3500億元。這是自2022年11月凈新增抵押補充貸款3675億元后，央行時隔一年再度大規模重啟PSL。

　　歷史上看，PSL為穩定地產投資發揮過重要作用。上一輪地產下行周期中，PSL曾作為棚戶區改造的重要資金來源。2016～2020年棚改累計新開工超過2300萬套，完成投資約7萬億元，此期間PSL累計投放2.59萬億元，對應撬動倍數2.5～3倍。

　　2020～2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。根據央視新聞報道，截至2023年11月底，全國城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。這個數字在2024年還會繼續上升，由此帶動的住房需求和投資需求量巨大。

　　“城中村改造+房票安置+PSL低息貸款”，成為2024年穩增長、拉動房地產投資的重要政策組合拳。