樓市流動性危機不會引發金融危機

       2023年中國GDP增速超過5%已是定局。 2024年，中國經濟將表現如何，成為世界關注的話題。

　　央行貨幣政策委員會原委員、中國社會科學院學部委員余永定近日接受中國金融四十人論壇研究部訪談時表示，2024年中國GDP可以達到5%。考慮到2023年基數，這一增長目標是更貨真價實的5%。對于人們關心的房地產發展，余永定說：我并不認為中國房地產市場存在嚴重泡沫，但認為中國房地產業存在資源錯配問題。

　　余永定認為，房地產作為一個產業并未完成它的歷史使命，隨城市化的進展、戶籍制度的改革，房地產還有進一步發展的機會。但是在未來的相當一段時間，房地產業應該會處于“休養生息”，“蓄勢待發”的狀態。

　　如何避免流動性短缺轉化為資不抵債導致大量房地產開發商破產，是我們在2024年面臨的最大挑戰。余永定說，不同國家房地產風險導致金融危機的作用機制不同。美國的金融危機源于次貸。中國不存在次貸。數據顯示，開發貸和按揭貸款在銀行貸款總額的占比為5.6%和16.4%，按揭抵押貸款應該不會出現大問題。

　　由于資金周轉困難，房地產開發商無法向已經交付了預售款的購房者“交樓”。“保交樓”政策是正確的，特別是對應于剛性需求的樓盤應該保交。但如何確保處于流動性危機、瀕臨違約、破產的房地產開發公司“保交樓”？如果房地產開發公司無法“保交樓”，雖然法理上購房者仍需償還貸款，但社會穩定會受到影響。會不會出現購房者拒絕償還銀行貸款銀行的問題？為了實現保交樓，中央政府恐怕需要提供足夠的資金支持。

　　根據美國政府處理次貸危機的經驗，防止房地產開發公司破產可以從三個方面入手：

　　第一，由政府或其他公司（一般是實力較強的國有企業）對房地產開發公司注入資金，換取這些公司的股權。但是，由于房地產開發商的舊賬，有實力的公司恐怕不愿意接手。如高善文先生所建議的，在特定情況下可以考慮對這些公司實行臨時國有化。

　　第二，購買這些公司發行的各種融資債券和為這些公司提供短期貸款，幫助這些公司解決流動性短缺問題，使之避免因流動性危機轉化為資不抵債而破產。

　　第三，中央和地方政府或國有企業購買一時難以出手的住房，防止房價的進一步下跌。收購房地產開發公司的項目資產防止爛尾。在此基礎上借鑒新加坡組屋經驗，為公眾提供經濟適用房和公租房。

　　所有這些解決辦法的基礎是中央政府的財力和中央銀行擴表的空間，外國的經驗值得研究。“考慮到2024年房地產投資繼續負增長應該是大概率事件，我以為各地還應該放開對房地產銷售的各種限制。”余永定表示：“2024年中國應該能夠穩定房地產市場。當前房地產市場的流動性危機應該不會在中國引發一場金融危機。