年內(nèi)超20城推進(jìn)房產(chǎn)“以舊換新”

　　為提升二手房流通性、拉動(dòng)新房銷售，越來(lái)越多城市加入到“以舊換新”的行列。

　　12月22日，沈陽(yáng)宣布房產(chǎn)“賣(mài)舊買(mǎi)新”有補(bǔ)貼。自2023年12月22日至2024年3月31日，在沈陽(yáng)市范圍內(nèi)，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)一套新建商品住房的購(gòu)房人，由市財(cái)政給予購(gòu)買(mǎi)新建商品住房100元/平方米補(bǔ)貼。

　　事實(shí)上，近段時(shí)間以來(lái)，針對(duì)改善置換群體，多地密集跟進(jìn)購(gòu)房“以舊換新”，以此加速釋放置換住房需求，激活市場(chǎng)活力。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“以舊換新”的購(gòu)房者提前簽訂新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，提高了房屋銷售確定性，有助于降低房企銷售壓力。短期來(lái)看，“以舊換新”有利于暢通一二手房鏈條，提高樓市活躍度。未來(lái)，或有更多城市參與進(jìn)來(lái)，促進(jìn)改善型住房需求釋放。

　　超20城推進(jìn)房產(chǎn)“以舊換新”

　　據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，江蘇南京、蘇州、鹽城、太倉(cāng)、連云港、揚(yáng)州、南通、徐州，浙江寧波、麗水、海寧、紹興越城區(qū)，山東濟(jì)南、青島、濟(jì)寧、泰安、日照、淄博，遼寧沈陽(yáng)，湖北武漢，廣西玉林以及新疆等超20城均已推行房產(chǎn)“以舊換新”相關(guān)政策或活動(dòng)。

　　目前來(lái)看，各地房產(chǎn) “以舊換新”主要有兩種模式。

　　一種是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和中介公司簽訂協(xié)議，購(gòu)房者確定意向新房房源后，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優(yōu)先幫售舊房，在約定期限內(nèi)舊房出售則購(gòu)房者可購(gòu)買(mǎi)新房，未出售則開(kāi)發(fā)商退還定金。

　　目前，武漢、蘇州、紹興越城區(qū)、揚(yáng)州、南通、南京、寧波、濟(jì)寧、濟(jì)南、日照、淄博、泰安和玉林都采用了這種“幫賣(mài)”模式，這也是當(dāng)前各地推行最多的模式。

　　另一種模式是由企業(yè)兜底收購(gòu)舊房，購(gòu)房者用出售的房款換新購(gòu)房。如太倉(cāng)、鹽城、海寧就采用了此模式。

　　據(jù)太倉(cāng)市住建局工作人員介紹，該市試行的商品房“以舊換新”政策，是將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國(guó)資公司，并購(gòu)買(mǎi)國(guó)資公司指定的新建商品住房。不過(guò)，太倉(cāng)市對(duì)舊房也有一定的要求。需要是太倉(cāng)市市域范圍之內(nèi)建筑面積小于144平方米的存量普通商品住房，一套存量商品住房只能置換一套新建商品住房，存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)新房總價(jià)60%等條件。

　　鹽城鼓勵(lì)各區(qū)和市國(guó)有企業(yè)將“賣(mài)舊”的房屋作為保障性住房房源籌集對(duì)象，海寧則鼓勵(lì)房企購(gòu)買(mǎi)意向購(gòu)房人的存量房，并對(duì)房企購(gòu)買(mǎi)存量房的給予企業(yè)總購(gòu)房款2%財(cái)政補(bǔ)貼。

　　連云港則是兩種方式同時(shí)進(jìn)行。在支持“賣(mài)舊換新”的同時(shí)，探索新方式。對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障房易地建設(shè)費(fèi)，由國(guó)企平臺(tái)限期收購(gòu)“賣(mài)舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障購(gòu)房者“換新”沒(méi)有后顧之憂。

　　落地效果分化

　　整體來(lái)看，多座城市密集跟進(jìn)出臺(tái)“以舊換新”服務(wù)或政策，在一定程度上可以幫助有需求的客戶快速置換。

　　不過(guò)，受目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境影響，動(dòng)力略顯不足，各地“以舊換新”相關(guān)政策的落地效果也存在分化。僅少部分城市樓市有一定改善，而多數(shù)城市效果仍有待觀察。

　　如在“以舊換新”等政策推動(dòng)下，南京市場(chǎng)有所復(fù)蘇。根據(jù)此前公眾號(hào)“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，9月7日南京在同類城市中率先實(shí)施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的六項(xiàng)新舉措。新政實(shí)施以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)活力不斷提升，新建商品房日均認(rèn)購(gòu)量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。10月當(dāng)月新房認(rèn)購(gòu)面積環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，同比增長(zhǎng)12.7%；二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)13.9%、同比增長(zhǎng)32.2%。

　　南通9月推行該政策后，10月樓市數(shù)據(jù)也有一定改善。根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，10月南通市主城區(qū)新建商品房成交344套，環(huán)比上升76%；成交面積和成交金額分別達(dá)到4.43萬(wàn)平方米和9.58億元。

　　濟(jì)南某樓盤(pán)銷售人員表示，“以舊換新”政策推出以來(lái)效果不錯(cuò)，已經(jīng)有多起成交案例。

　　寧波市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一名負(fù)責(zé)人介紹稱，活動(dòng)開(kāi)始的一段時(shí)間，每天都要接到十幾個(gè)咨詢電話，現(xiàn)在市場(chǎng)上置換需求還是很多的。不過(guò)，該名負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在寧波一些不好賣(mài)的項(xiàng)目很愿意配合“換新購(gòu)”活動(dòng)，但有些樓盤(pán)銷售情況不錯(cuò)，也就不需要參與進(jìn)來(lái)。同時(shí)，對(duì)于實(shí)際落地的情況和數(shù)據(jù)，該負(fù)責(zé)人也未表現(xiàn)出太樂(lè)觀的反饋。

　　克而瑞一份研報(bào)指出，在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見(jiàn)起色的情況下，淄博和海寧等眾多城市推行該模式未見(jiàn)較大的效果。

　　與此同時(shí)，部分城市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員也都反饋，政策剛出臺(tái)的前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過(guò)，政策效果還有待觀察。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，“以舊換新”政策效果尚不明顯主要是因?yàn)椋皇钱?dāng)前多地二手房掛牌量處于高位，二手房去化難度增加，“以舊換新”購(gòu)房者若想快速售出二手房，則需在價(jià)格方面給予一定讓步；二是對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者鎖定新房房源后，該房源的交易周期或有所延長(zhǎng)，也導(dǎo)致對(duì)新房銷售的促進(jìn)作用不明顯。此外，居民就業(yè)、收入預(yù)期沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，核心城市政策存在優(yōu)化預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒重，多個(gè)因素影響市場(chǎng)修復(fù)緩慢。