中泰證券：房地產(chǎn)行業(yè)年均需求中樞仍將維持在10.8億平方米水平

　　中泰證券近日發(fā)布的一份研究報(bào)告指出，根據(jù)其測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)年均的需求中樞仍將維持在10.8億平方米的水平，行業(yè)整體規(guī)模仍舊穩(wěn)固，在度過(guò)當(dāng)下的下行期后，行業(yè)頭部效應(yīng)將愈加凸顯，財(cái)務(wù)安全性高同時(shí)土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)的房企未來(lái)有望持續(xù)勝出，兼具價(jià)值與成長(zhǎng)屬性。

　　報(bào)告認(rèn)為，老齡化對(duì)住房需求影響有限，行業(yè)需求未被透支。中泰證券從人口結(jié)構(gòu)與住房需求分拆兩個(gè)角度，采用兩種模型分別對(duì)未來(lái)我國(guó)每年的住宅潛在需求總量進(jìn)行了簡(jiǎn)單測(cè)算。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，2023-2033年的每年住宅需求量均值約為10.8億平米，并不會(huì)出現(xiàn)大幅的衰退。

　　另一方面，我國(guó)建筑生命周期呈現(xiàn)短壽命型，存量住房折舊需求占比高。根據(jù)其選取年折舊率范圍在1.2%-1.8%之間，來(lái)計(jì)算現(xiàn)有住房的折舊量，經(jīng)過(guò)兩種模型的測(cè)算結(jié)果均表明，存量住房的折舊將帶來(lái)較大規(guī)模的住宅需求。修正M-W模型中，謹(jǐn)慎、中性、樂(lè)觀情形下預(yù)計(jì)補(bǔ)償性住房折舊規(guī)模分別為4.5億平方米、5.62億平方米和6.75億平方米。

　　報(bào)告指出，我國(guó)正積極推動(dòng)城中村項(xiàng)目改造，其發(fā)展也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模造成深遠(yuǎn)的影響。通過(guò)測(cè)算城中村個(gè)數(shù)的方式計(jì)算得到城中村建筑面積。據(jù)各城市的政府網(wǎng)站測(cè)算得到21個(gè)超大特大城市共有3409個(gè)城中村，城中村占地面積約為10.91億平米。

　　此外，假設(shè)40%和30%的拆建比，并采用2.5為容積率進(jìn)行計(jì)算，推算出城中村改造的總建筑面積約為8.18-10.90億平方米，由于城中村建設(shè)周期普遍較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)需求將在后續(xù)8-10年持續(xù)釋放，平均每年可帶動(dòng)銷售面積0.8-1.4億平方米，每年釋放需求約占測(cè)算的住宅需求量10.8億平米的7.9%-12.6%。