11月樓市交易規模上升，為何房價卻延續降勢？

　　12月15日，國家統計局發布11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。11月份，70個大中城市商品住宅交易規模有所上升，銷售價格環比總體延續降勢、同比有漲有降。

　　業內分析指出，房地產市場整體還處于盤整階段。但近期北京、上海等地重磅房地產優化政策的落地，可謂又為調整中的樓市“拉弓蓄力”了一把。接下來的房地產市場，將“箭”向何方？

　　“以價換量”體現明顯

　　國家統計局數據顯示，從新房表現看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.1%、0.9%和0.8%，上海環比上漲0.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

　　“當前房價指數環比漲幅最大的五個城市為上海、昆明、天津、杭州和成都，總體上屬于城市基本面不錯、潛在購房需求大的城市。比如上海的房價指數表現最好，客觀上說明購買力還是比較充足的；成都的表現和這幾年人口導入速度快、城市宜居屬性增強等都有關系。”易居研究院研究總監嚴躍進說。

　　2023年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。 截圖自國家統計局官網

　　從二手房市場看，11月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅比上月均擴大0.2個百分點。

　　“二手房的壓力還是比較大的。但反過來，價格泡沫的減少，也使得認購二手房的性價比增加，這是當前可以因勢利導的地方。”嚴躍進認為。

　　值得注意的是，本次國家統計局特意提到，11月70個大中城市商品住宅交易規模有所上升。在業內看來，這是當前市場“以價換量”的明顯表現。

　　“11月包括北京、上海、深圳在內的不少城市二手房成交量都出現環比上漲，同時伴隨著一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.4%，這本身就是‘以價換量’的直接體現。”58安居客研究院院長張波表示，一旦成交量不斷上漲，說明價格已筑底，下一步房價下探的空間相對有限了。

　　“考慮到四季度各地購房政策進一步寬松，房價指數企穩向好的趨勢不變。同時一些地方的價格讓利動作大，反過來也進一步降低了購房成本。”嚴躍進說。

　　2023年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。 截圖自國家統計局官網

　　市場形勢有望進一步趨于改善

　　同在15日，國家統計局新聞發言人劉愛華在新聞發布會上表示，隨著經濟整體恢復，同時在房地產領域一系列優化調整政策的作用下，近期房地產市場的一些指標繼續呈現了邊際改善的跡象。

　　而在14日，北京、上海相繼出臺較大力度的樓市利好政策，包括優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率等。“大幅降低居民置業門檻和購房成本，有利于剛性和改善性住房需求釋放。”中指研究院市場研究總監陳文靜預計，京滬市場活躍度將明顯提升，進而穩定價格預期。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，政策針對的是促進二手房流轉，降低購房門檻，讓更多的有購買力的人群入市，提高二手房和新房的去化，緩解業主和開發商降價賣房的預期，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢。

　　“除了需求端的政策外，更重要的還是在新模式上有明顯的量的對沖，比如城中村改造、保障房放量，另外在居民的前景預期等方面要有改善，多方發力才能將市場穩定下來。”李宇嘉認為。

　　中央經濟工作會議提出，要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。同時也指出，要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。另外，還要完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

　　“從這些政策來看，未來隨著各地區各部門進一步深化落實房地產領域有關政策，政策效應將持續顯現，房地產市場形勢有望進一步趨于改善。”劉愛華表示。