百強房企銷售降幅繼續擴大，12月或迎改善

       當前樓市復蘇動能不足，房企銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現仍保持低迷。

　　克而瑞研究中心發布的報告顯示，11月份TOP100房企實現銷售操盤金額3901.9億元，環比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持高位。從1-11月累計業績看，達到49536.5億元，同比降低14.4%，年內累計業績降幅繼續擴大。

　　受限于市場銷售在低位運行、修復，房企投資意愿尚無起色，謹慎投資、聚焦投資是主旋律。截止11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地，且從新增拿地金額TOP100房企來看，有近七成企業11月份未有新增土儲入賬。整體來看，前11個月房企投資格局以央國企為主。

　　近六成百強房企單月業績環比降低

　　報告顯示，11月近六成百強房企單月業績環比降低。從同比情況看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，前11月累計業績同比降低的企業數量超過六成。

　　其中，25家百強房企單月業績環比降幅大于30%，33家的環比降幅在0-30%之間。同時，包括綠城中國、招商蛇口、建發房產、綠地控股、中國鐵建、越秀地產和卓越集團等企業表現相對突出，單月業績均實現環比增長。

　　另外，從企業銷售門檻值的變化來看，1-11月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2%至1499.8億元，TOP20門檻降低21.7%至561億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低18.8%和19.7%至352.6億元和217.7億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低7.8%至93.4億元。

　　近七成房企未有新增土儲入賬

　　11月多城進一步跟進取消土拍限價、容積率限制等調整，但整體市場熱度并未普遍回溫，仍處于筑底階段，企業謹慎投資情緒尚未好轉。

　　從新增貨值百強的梯隊門檻值來看，截止11月末，新增貨值百強房企門檻值為59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%；各梯隊的門檻值同比均下跌，其中10強門檻值降幅最小，同比下降13%，50強門檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然門檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。

　　總量方面，1-11月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為27114億元、13009億元和10806萬平方米，拿地金額同比下降13%，降幅再度收縮1個百分點。

　　在集中度方面，11月末10強房企新增貨值占64%，較十月末回升1個百分點，11-20強房企新增貨值占比19%，與上月末基本持平。各梯隊的新增貨值占比變化幅度都保持在1個百分點以內。

　　從各梯隊的拿地銷售比情況看，百強房企拿地銷售比仍保持低位，房企投資意愿并無明顯提升。根據報告，1-11月百強房企拿地銷售比仍保持0.19的低位。分梯隊來看，各梯隊的拿地銷售比也幾乎與上月末持平，10強房企拿地銷售比0.26，依然在各梯隊中最高，其次11-20強拿地銷售比為0.18，而21-30強、后50強房企分別低至0.08和0.06。

　　另據克而瑞研究中心監測，截止11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。從單月來看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業未有新增土儲入賬，而在前10月已有拿地的百強房企中，有半數企業11月未有投資。

　　整體而言，前11個月房企投資格局以央國企為主，百強房企拿地金額超過100億的企業中，僅三家民企，其余皆為國央企。

　　12月預期“翹尾”，土地成交或迎周期性回升

　　12月份恰逢房企業績沖刺季，不排除部分房企為沖刺業績而集中進行年末大促。對此，克而瑞研究中心認為，整體成交環比有望止跌回升，但漲幅預期在5%-10%之間，全年累計成交跌幅有望在5%-10%。

　　未來城市分化預期延續，短期內熱點恒熱的成都、西安、杭州等熱度或將延續，上海、北京等還將保持平穩運行，南京、武漢、蘇州等核心一二線城市預期在年末迎來一輪放量，而多數城市還將延續筑底，年末“翹尾”增幅有限。

　　行至年末，土地供應規模的周期性高點來臨。克而瑞研究中心預計12月土地市場在規模上將有一定回升，個別優質地塊引發激烈競拍，但整體熱度將保持低位運行。

　　同時，11月中下旬，三部門召開金融機構座談會，提出“三個不低于”的硬性指標一定程度上間接利好房企投資，但具體效果仍要看政策落地情況。房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓力，投資回暖還需更長時間，預計年底至2024年上半年都將保持謹慎的投資態度。