土地市場延續低溫，分化或進一步加劇

       最近一段時間以來，土地限價機制逐漸退出市場的呼聲日漸高漲。就連一向堅守政策的一線城市，也迎來了松動的信號。

　　11月21日，廣州市黃埔區掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地。根據公告，此次掛牌宅地出讓按照價高者得原則確定競得人，并未設置地塊最高成交限價。

　　這意味著廣州在此次土地出讓中，取消了限地價政策，也成為一線城市中首個取消地價上限的城市。

　　事實上，近期全國已有多個城市恢復了土拍“價高者得”。據中房網不完全統計，截至目前，包括廣州、天津、重慶在內的23個城市相繼調整了土拍規則，不再設立最高限價。

　　土地市場延續低溫

　　部分城市調整土拍規則的背后，是今年土地市場陷入持續低迷的態勢。

　　財政部此前公布的數據顯示，2023年1-10月國有土地使用權出讓收入約3.50萬億元，同比下降20.5%。土地市場的持續低溫表現，不但進一步加劇了房地產市場的消極情緒，也給地方財政帶來了較大壓力。

　　進入10月份，在土地市場供應節奏有所加快，以及部分城市力推優質地塊的帶動下，雖然土地成交動力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水平。

　　根據諸葛數據研究中心監測，全國主要地級市2023年10月份成交規劃建筑面積為4202.45萬平方米，環比小幅上升5.23%，同比降超50%。盡管流拍現象有所改善，但溢價率小幅回落。數據顯示，10份月全國主要地級市流拍率較上月下降近4個百分點至13.1%；溢價率為3.58%，環比下降0.55個百分點。

　　諸葛數據研究中心認為，自今年二季度以來，溢價率下行趨勢顯著，不排除是受房企銷售回款不佳等因素影響，資金壓力猶存，溢價空間明顯被壓縮。

　　此外，從城市等級來看，一線城市土地市場成交活躍度上升顯著，二線城市供需趨穩。三四線城市供應雖在持續增加，但成交動力相對不足。

　　根據諸葛數據研究中心提供的數據，10月份一線城市成交規劃建筑面積同環比分別上漲3.65%、159.89%，土地出讓金較上月翻倍。二線城市成交規模環比微增0.75%，同比下跌約40%，成交樓面價雖然較上月有所回落，但仍趕超去年同期10%左右。三四線城市成交小幅下降4.42%，收金約664億元，較上月增加1.46%。

　　土拍分化進一步加劇

　　多城取消地價上限的舉措，意味著土拍再度向市場化過渡。在重回“價高者得”后，重點城市土拍過程中也發生了一些變化。

　　11月25日，南京取消土地限價后的首場土拍結果出爐。據悉，此次土拍仍延續底價成交的局面，出讓的9宗涉宅地塊全部以底價成交。

　　對此，鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，南京的市場銷售壓力一直比較大，整個廣義庫存多達36個月左右。盡管取消土拍限價，但土拍熱度還是和整個市場供求關系密切相關。

　　11月15日，成都迎來了“雙限”取消后的首場集中土拍。從結果來看，本輪土拍整體溢價率為11%，較三季度有明顯提升。11月2日，合肥在恢復“價高者得”后的首次土拍中，濱湖金融板塊05號地塊吸引多家房企爭搶，最終溢價率高達44.89%，同時也刷新了合肥土拍單價的最高記錄。

　　10月30日，濟南在取消限價后的首場土拍中成交10宗地塊。其中，歷城區兩宗地塊分別經歷多達241輪和236輪競價成交，最終溢價率均超過50%。

　　但需要注意的是，無論是成都、合肥，還是濟南，在土拍中都出現了分化加劇的現象，一些熱點地塊溢價率高企，非熱點地塊更多的是以底價成交。

　　例如，成都本次成交的7宗地塊中，除2宗熱點地塊外，1宗地塊以較低溢價成交，其余4宗地塊為底價成交。合肥出讓的5宗地塊中，有3宗為低溢價或底價成交。濟南出讓的10宗地塊中，僅4宗溢價成交，其余6宗均為底價成交。

　　取消“限地價”對市場影響幾何？

　　在易居研究院研究總監嚴躍進看來，放松限地價政策一方面有助于優質土地價格的發現，利好出讓金增加。部分城市增加了取消房價限制的措施，也使得拿地利潤空間增大。這對于激活房企拿地積極性，確保土地市場復蘇和向好發展，以及進一步影響市場預期等都有積極作用。預計后續各地在地價方面還會進一步放松，更好推動土地市場的復蘇和健康發展。

　　《丁祖昱評樓市》認為，取消地價上限并不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢，反而會在一定程度上加劇城市及區域之間的分化。在當前土拍市場整體趨冷，部分城市分化加劇的背景下，關鍵還是在于市場銷售面的回暖，接下來若樓市銷售仍未轉好，多數城市的土地出讓還將“艱難”，整體地市熱度仍將延續低位運行。

　　中房研協測評研究中心指出，“限地價”作為樓市過熱時期出臺的限制性政策，在現階段已不合時宜，也不符合構建市場化商品房與保障性住房雙軌并行的發展規劃，應當予以調整或取消。但同時也要認識到，取消“限地價”，對于大部分城市房地產市場而言，提振效果有限；對于大部分民企和中小型房企而言，挑戰或大于機遇。