吳璟：城鎮(zhèn)新建住房市場(chǎng)仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

       2023年11月22日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。

　　清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長(zhǎng)吳璟就住房需求變化趨勢(shì)發(fā)表了主題演講。他表示，房地產(chǎn)有理由在中長(zhǎng)期保持樂(lè)觀，存量未來(lái)會(huì)是一個(gè)很大的市場(chǎng)，增量也并不是那么悲觀，未來(lái)是一個(gè)高度結(jié)構(gòu)化的機(jī)會(huì)，社會(huì)需要的是某些特定品質(zhì)的房子。

　　吳璟表示，城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模正在從增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡。盡管對(duì)新建住房的需求有所下降，但是仍具備保持近十萬(wàn)億量級(jí)賽道潛力。人均住房面積提升、“空關(guān)”住房、城市間人口流動(dòng)、住房拆除等都是影響城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的因素，關(guān)鍵是要把握市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

　　對(duì)于城鎮(zhèn)新建住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，吳璟強(qiáng)調(diào)，最基本的出發(fā)點(diǎn)是“房住不炒”背景下住房需求向消費(fèi)需求的回歸。從需求端來(lái)看，在城市內(nèi)，住房數(shù)量短缺問(wèn)題解決后，追求高品質(zhì)居住生活是今后發(fā)展的必然趨勢(shì)，因?yàn)榧眲√嵘男∫?guī)模家庭需要舒適的居住空間；同時(shí)已有住房家庭的住房也需要升級(jí)。從城市間來(lái)看，城市間人口的遷移也會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)新建住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

　　吳璟坦言，從城市內(nèi)來(lái)看，目前我國(guó)多數(shù)城市傳統(tǒng)上有很低的租金房?jī)r(jià)比或者很高的房?jī)r(jià)租金比，在“房住不炒”背景下，房?jī)r(jià)要保持穩(wěn)定，就需要從產(chǎn)品端破除這樣的悖論。較為簡(jiǎn)單或者說(shuō)可行的一種辦法，是對(duì)租購(gòu)并舉有一個(gè)新的理解。對(duì)于新畢業(yè)的大學(xué)生或者年輕群體，提供長(zhǎng)租公寓吸引他們來(lái)租賃比較合適。而對(duì)于出售型為主的市場(chǎng)來(lái)講，一個(gè)很重要的問(wèn)題就是要提供新的所有權(quán)溢價(jià)點(diǎn)，可能是高品質(zhì)的設(shè)施載體，包括一種氛圍，或是一種穩(wěn)定性，甚至可能是一種成功或者一種社會(huì)地位的標(biāo)志。此外，吳璟還表示，要重視庫(kù)存和“空關(guān)”住房對(duì)新建住房的替代效應(yīng)。