尹中立：如何化解房地產企業風險

　　2023年11月22日，由中國房地產業協會主辦的第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產業發展新模式，以適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

　　在論壇上，中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立發表了《房地產風險防范》的主題演講。

　　盡管房地產“新模式”的內容還處于探索階段，在尹中立看來，有一點是肯定的，那就是對舊模式的否定，因為舊模式已經難以為繼，它給行業帶來了巨大風險。

　　尹中立認為，當前房地產開發企業普遍存在的兩大風險：

　　一是，流動性風險。根據其提供的數據，2022年底全部房地產行業上市公司現金短債比這一指標已經接近1，2023年該項指標沒有好轉，有的還在進一步惡化。2022年11月，“金融16條”的出臺沒有從根本上解決房企的流動性風險。70%以上民營控股的房企都已出險，難以獲得銀行融資支持。盡管股權融資政策有所松動，但市場約束增加，仍難募集資金。

　　二是，資產減值風險。部分房地產企業的土地儲備主要集中在三四線城市，根據其測算，這些城市的房地產市場價格出現下跌，只要平均下跌10%，很多公司就會面臨“資不抵債”的情況。

　　今年的傳統銷售旺季來臨之前，即使出臺了一系列房地產刺激政策，但效果低于預期。尹中立認為主要原因是“藥不對癥”，市場癥結在于開發企業出現了債務風險，而當前政策著力點是刺激需求。

　　尹中立表示，不解決開發企業的債務風險，就難以讓房地產市場復蘇。而對于如何化解房地產企業風險，尹中立給出了三條建議。

　　一是，建議統一思想認識。對當前房地產市場存在的風險需要有正確的判斷。從美國次貸危機爆發之后的處置過程看，形成救市共識并非易事，在美國國會曾經有過激烈辯論，最終才達成共識。

　　二是，建議設立“中國住房銀行”參與處置房地產企業的債務風險。“中國住房銀行”的資本金來自財政部發行的特別國債，以國家信用在資本市場發行債券融資。其功能是向房地產開發企業提供流動性支持，為實施國家住房保障制度提供金融政策。

　　三是，建議完善房地產金融監管制度建設。房企集中出現債務風險暴露了房地產金融監管的缺陷，建議參照金融機構的監管標準來監管大型房企。

　　對此，尹中立建議應該參照金融機構采取資本充足率管理，并對上市房企隱性債務進行特別信息披露。

　　尹中立表示，對房企投資開發的項目進行合理的風險權重劃分，并在集團公司層面設定最低資本要求。通過資本充足率管理，在微觀上可以起到遏制房企規模過度擴張的作用，在宏觀上可以起到逆周期調節的作用。另一方面，復雜而又隱匿的債權債務關系是導致風險處置困難的重要原因，針對當前房企采取明股實債的融資方式和合作開發的模式，可以要求房地產上市公司的長期股權投資進行并表披露。