金融機構座談會再次釋放房地產融資積極信號

　　11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，研究近期房地產金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作。

　　從會議內容來看，在房地產方面著墨頗多，足以體現對房地產金融工作的重視。

　　會議認為，過去一段時間，金融部門積極配合行業主管部門和地方政府，從房地產市場的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權等重點融資渠道穩定，支持改善行業經營，優化調整個人住房貸款政策，著力穩定房地產市場，取得了良好的效果。

　　對正常經營的房企不惜貸、抽貸、斷貸

　　會議強調，各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。

　　克而瑞集團董事長丁祖昱認為，目前房地產行業融資面仍處于筑底階段，對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信還是偏向支持財務狀況良好的優質房企。在行業風險未完全出清、市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

　　而此次對融資需求“一視同仁”的表述，繼中央金融工作會議后再次強調，以及對正常經營房企不惜貸、抽貸、斷貸的要求，或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定利好。

　　繼續用好“第二支箭”，支持房企合理股權融資

　　會議提出，繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。

　　相關數據顯示，今年前10個月資本市場支持房企股債融資合計超過了2700億元。其中，在股權融資方面，2022年底以來已有8單境內外上市房企再融資和并購重組項目通過證監會注冊或備案，擬融資合計約440億元；啟動了不動產私募投資基金試點。

　　58安居客研究院院長張波認為，股權融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優化自身財務結構和擴展業務方向，進一步增強抵御風險能力。與此同時，上市房企股權融資規模的增長也有利于行業發展，對于市場風險的稀釋將起到關鍵作用。

　　在債券融資方面，今年前10個月房企公司債券及資產支持證券發行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發行債券。

　　此外，完成首批保障性租賃住房不動產投資信托基金（REITs）發行上市，促進盤活存量資產。另一方面，監管部門推動消費基礎設施公募REITs發展，發布相關業務規則，將公募REITs資產范圍拓展至百貨商場、購物中心和農貿市場等消費基礎設施，首批已受理4單消費基礎設施REITs。

　　德邦證券首席經濟學家、董事總經理蘆哲認為，通過股權和債券兩個方面政策措施支持房企融資，既滿足了房企的融資需求，又為防范化解房企信用違約風險提供了金融活水支持。

　　國泰君安相關負責人表示，房地產行業發展的一個核心是資金鏈正常運行，金融機構不能對某些房企集體性回避，正常的合理融資需要確保。對資本市場而言，需要配合好房企合理融資需求，包括正常的債券續接、置換等。

　　加大保交樓金融支持，推動行業并購重組

　　會議稱，要繼續配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業并購重組。

　　自去年7月底政治局會議提出“保交樓”的政策基調后，全力以赴“保交樓”成為房地產行業的重點工作之一。

　　根據央行近日發布的《中國區域金融運行報告（2023）》顯示，我國保交樓金融服務扎實推進。2022年人民銀行推出3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃。

　　在“保交樓”帶動下，全國住宅竣工表現也在持續改善。根據國家統計局最新數據，今年1-10月份，全國住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

　　在行業并購重組方面，自2021年末以來政策端就已開始積極引導市場化收并購、為行業收并購提供融資政策支持。

　　根據克而瑞此前統計，2022年以來單筆30億以上規模交易中，國資接盤占比超過六成。對此，克而瑞研究中心指出，行業收并購從此前的企業規模擴張驅動，轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動，收并購市場也由民企主導轉向國資主導的局面。

　　《丁祖昱評樓市》認為，此次會議再次強調“保交樓”和“并購重組”，主要還是提升市場信心，推動行業的整合和優化，引導房地產風險“軟著陸”。

　　積極服務“三大工程”建設

　　會議還提出，要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。

　　所謂“三大工程”，即保障性住房、“城中村”改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。據了解，今年10月份以來，住建部已赴多個省市調研“三大工程”推進情況。住建部黨組書記、部長倪虹近日在接受媒體專訪時表示，“三大工程”是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措，而且目前有關工作已經啟動。

　　中金公司董事總經理蔡雪珂表示，推進“三大工程”建設，有利于推動新房需求釋放，直接和間接拉動房地產及相關產業鏈投資，為房地產行業和企業轉型發展創造政策窗口期，為保持經濟增長助推動能。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，接下來有可能通過央行專項借款、PSL（補充抵押貸款）等方式，定向加大對保障性住房等“三大工程”建設的支持力度。這有助于穩定房地產投資和基建投資增速，保持宏觀經濟復蘇勢頭，也是房地產金融供給側改革的一項重要內容。

　　此外，會議還提及加快房地產金融供給側改革。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，這個提法比較新，說明各金融機構在房地產領域將有新動作，尤其是從促進房企發展、保障住房需求等角度發力。