“以舊換新”難？山東多城破壁

      9月份，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)推出“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)后，引發(fā)連環(huán)反應(yīng)，山東多地紛紛跟進(jìn)。

　　截至目前，己有青島、濟(jì)南、東營(yíng)、威海、臨沂、日照等多個(gè)城市都推出了“賣(mài)舊換新”活動(dòng)，以期更好發(fā)揮一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“以舊換新”成效如何？近期筆者對(duì)部分開(kāi)展活動(dòng)的新盤(pán)進(jìn)行了走訪。白云山板塊的綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)是青島最先推出“以舊換新”的項(xiàng)目，10月26日筆者在該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心看到，有購(gòu)房者正在咨詢(xún)相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　“在一系列利好政策出臺(tái)的大背景下，疊加‘以舊換新’活動(dòng)，案場(chǎng)到訪量有所增加，成交也不錯(cuò)。”現(xiàn)場(chǎng)一名營(yíng)銷(xiāo)人員表示，過(guò)去一年該四個(gè)地塊共交付3205戶(hù)，購(gòu)房者比較認(rèn)可項(xiàng)目品質(zhì)和教育等配套。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目大致操作流程是，第一步，置換客戶(hù)提供舊房信息，由專(zhuān)業(yè)第三方進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；第二步，綠地尋找意向買(mǎi)家支付客戶(hù)老房子的房款；第三步，業(yè)主支付購(gòu)房款，購(gòu)買(mǎi)綠地新房。這樣，購(gòu)房者可以用現(xiàn)有二手住房在綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)蘭亭郡、綠地鳳璽臺(tái)置換新房。

　　“自9月8日‘以舊換新’推出以來(lái)，客戶(hù)認(rèn)籌50組，活動(dòng)達(dá)到預(yù)期。”綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“以舊換新”是一個(gè)雙贏活動(dòng)，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)升級(jí)和改善需求，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)提升了業(yè)績(jī)，四季度還會(huì)繼續(xù)推行。

　　李滄區(qū)青山湖岸項(xiàng)目也在推行“以舊換新”活動(dòng)。“第一階段活動(dòng)有20多組客戶(hù)報(bào)名，目前名單已經(jīng)上報(bào)。”該項(xiàng)目一名銷(xiāo)售人員表示，如果能轉(zhuǎn)化10組成交客戶(hù)，活動(dòng)效果就比較理想。

　　在濟(jì)南，綠地、萬(wàn)科等房企也在推廣“以舊換新”的活動(dòng)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截至10月4日，綠地瀾庭公館“以舊換新”已達(dá)30余套，萬(wàn)科北宸之光“以舊換新”推行一個(gè)月，促成置換10套左右。

　　有分析人士認(rèn)為，當(dāng)前二手房普遍難賣(mài)的情況下，“以舊換新”政策助力置換群體賣(mài)出舊房的同時(shí)，還盡量減少此類(lèi)群體在置換過(guò)程中可能形成的“踏空”擔(dān)憂(yōu)，通過(guò)打通一二手房市場(chǎng)流通渠道等方式，能激活供給和需求兩個(gè)端口，對(duì)于當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定提振作用。

　　一家頭部央企的青島營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人亦表示，已注意到相關(guān)企業(yè)的“以舊換新”活動(dòng)，在他看來(lái)，這是行之有效的營(yíng)銷(xiāo)方式，不過(guò)，由于企業(yè)“合規(guī)性”的要求，他所在的企業(yè)暫時(shí)不能開(kāi)展類(lèi)似活動(dòng)。

　　舊房成交是關(guān)鍵

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告，各城市“以舊換新”主要有兩種模式：一是購(gòu)房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣(mài)出則合同生效，反之則退還定金，比如青島貝殼找房的“優(yōu)鮮賣(mài)”模式。二是購(gòu)房者通過(guò)補(bǔ)差價(jià)購(gòu)得新房，房企或其他第三方出手收購(gòu)舊房，上述綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)即屬于此種模式。

　　不過(guò)，“以舊換新”實(shí)現(xiàn)閉環(huán)也面臨著困難。

　　青島市一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小李表示，換房的業(yè)主肯定都希望舊房賣(mài)得高一點(diǎn)、新房?jī)r(jià)格低一點(diǎn)，但在舊房評(píng)估過(guò)程中，價(jià)格可能存在偏差，在“以新?lián)Q舊”的鏈條中舊房源出手的難度很大。

　　相關(guān)企業(yè)在實(shí)操中顯然意識(shí)了這一點(diǎn)。“參與活動(dòng)的購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)在于舊房能否及時(shí)賣(mài)出，轉(zhuǎn)化的難點(diǎn)在于買(mǎi)方和賣(mài)方之間對(duì)二手房房源價(jià)格的評(píng)判，因此，接下來(lái)'以舊換新'活動(dòng)將升級(jí)，將給予客戶(hù)最長(zhǎng)2個(gè)月付款等待期。”上述綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。

　　青島貝殼推行的“優(yōu)鮮賣(mài)”也緊密串聯(lián)起購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的聯(lián)系，截至目前，“優(yōu)鮮賣(mài)”合作項(xiàng)目已達(dá)112個(gè)，1.15萬(wàn)套房源納入優(yōu)鮮賣(mài)范疇，27位房屋置換者實(shí)現(xiàn)“無(wú)憂(yōu)置換，做到業(yè)務(wù)閉環(huán)。

　　提振業(yè)績(jī)的需求

　　相關(guān)企業(yè)頻推“以舊換新”業(yè)務(wù)背后，是房企對(duì)業(yè)績(jī)提振的渴望。

　　相關(guān)研究認(rèn)為，1~9月份全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額41567.4億元，同比降11%。尤其是進(jìn)入7月份，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，第三季度業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低超過(guò)3成，明顯低于前兩個(gè)季度。

　　今年三季度，房地產(chǎn)政策寬松迎來(lái)實(shí)質(zhì)性突破。無(wú)論是中央還是地方層面，政策寬松全面提速，目前，青島、濟(jì)南樓市限制性調(diào)控措施已全部解除。

　　雖然政策層面釋放利好，市場(chǎng)預(yù)期有一定修復(fù)，但新房市場(chǎng)表現(xiàn)仍舊低迷。

　　青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月前3周全市新房成交3204套，環(huán)比9月前3周下降50%；從價(jià)格看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，青島新房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌3個(gè)月，9月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%。

　　筆者走訪青島多個(gè)樓盤(pán)亦發(fā)現(xiàn)，“銀十”房企推盤(pán)積極性也有所提升，但買(mǎi)方觀望情緒依舊濃厚。

　　“最近成交的客戶(hù)大多是前期積累的客戶(hù)，新增客戶(hù)很少。”上述央企負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)入第四季度房企的任務(wù)壓力倍增，尤其是部分房企在上半年積累下來(lái)的存量都需要消化，四季度房企仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營(yíng)銷(xiāo)力度以提升業(yè)績(jī)。