房子“以舊換新”靠譜嗎？

　　手機、家電“以舊換新”屢見不鮮，房子也能“以舊換新”！——今年9月份以來，濟南、南京、淄博、泰安等多個城市紛紛推出“以舊換新”購房政策。近日，又有寧波正式啟動“換新購”活動，連云港提出探索“賣舊換新”新方式，海寧鼓勵房產“以舊換新”，對購買意向購房人存量房的房企予以總購房款2%的財政補貼。

　　總的來看，目前各地的“以舊換新”主要有兩種交易模式：一是購房者繳納定金鎖定新房，中介集中資源優先推售購房者舊房，期限內賣出則合同生效，反之則退還定金；二是房企或其他第三方出手收購舊房用于買賣或者工抵，購房者通過補差價購得新房。

　　“以舊換新”和購房者自行置換的差別在于，前者打通了賣房、買房全流程，整合了中介、房企等相關方面聯動配合，使置換流程更加流暢、置換效率更高。傳統的房屋置換流程中，許多購房者會陷入“舊房賣不掉、新房買不了”的窘境，又或者等舊房子賣掉時，意向房源也已出售。“以舊換新”中，購房者先鎖定新房，再由中介線上線下聚焦推廣加速舊房銷售，輔以出售成功合同才生效的兜底機制，或干脆由房企、第三方收購，有利于打消購房者“沒賣不敢買”、錯失心儀新房的顧慮，也增加了換房確定性，對釋放改善型住房消費需求、化解庫存積壓具有積極作用。

　　全流程的另一面，是“連環單”。這意味著任何一個環節出了問題，就會引發一系列麻煩。其中最典型的是，不論是幫賣模式，還是收購模式，都面臨一個共同的難題，即怎么把舊房子賣出去：低于購房者的心理價位，人家不賣；價格高了，其他購房者或房企又不買。繞來繞去，又回到先賣這一關，其次才是賣買銜接問題。而從實踐經驗看，有“(青島市民)4天‘賣舊買新’”“僅12天就賣掉老房置換新房”這樣讓人艷羨的例子，也有大把購房者作出了妥協。據有關媒體報道，多名中介反饋，降價賣掉舊房子依舊是主流。此外，并不是任意舊房都可以置換，房齡、地理位置等符合一定條件，才能進行估價，“舊房總房款不能超出新房總房款的60%”。

　　可見，在“以舊換新”鏈條中，依然要面對舊房出手難的痛點。若未能就價格方面達成一致，購房者又鎖定了新房源，反而會拉長去化周期。這便是連鎖反應。也正是這樣的“雙刃劍”效應，決定了“以舊換新”購房政策不適宜大面積推廣，各地應視當地樓市銷售、置換需求等具體情況而定。更何況，還有不少“以舊換舊”的購房者，都反映新政適用范圍有限。

　　探索房子這樣的大宗財產“連環單”業務，監管務必要跟上。現階段，有的“以舊換新”是倡議性的行業間活動，有的是政府性的，前者對購房者并不友好。實事求是地說，若新房銷售火爆，根本就不愁賣，房企何必舍近求遠做置換群體的生意呢？市場上，不乏一些項目尾盤或者非熱點區域項目等去化不好的新房才用于置換，也有非第三方專業評估機構給舊房估價，缺乏監管部門從中規范、平衡，購房者又處于信息劣勢一方，置換公平性何以保證？一旦出現糾紛，真是一團亂麻。

　　讓“以舊換新”發揮一、二手房市場梯度消費和聯動效應，提振樓市供需兩端信心，需要地方視實際需要穩妥推行，不斷完善舊房評估、置換標準等政策細節，加強全過程監管，方能促進房地產業良性循環。