土拍規則生變，或重回價高者得？

      近日有消息稱，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容涉及建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0 限制等。

　　同時，根據報道，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作，多城將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容；北京、上海等核心城市則在研究如何調整競買規則。

　　土地限價機制——這一曾經調控土地市場的措施，正從不少城市的“工具箱”中退出。

　　4城已“官宣”取消地價限制

　　9月26日，成都在《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》中明確調整土地拍賣規則。其中，中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

　　10月9日，濟南市自然資源和規劃局發布補充公告，對10月中下旬即將進行的兩場土拍出讓規則進行調整，恢復2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環節不再設立最高限價。

　　10月12日，合肥土地市場網披露了第三批擬出讓居住用地清單。其中，擬于11月出讓的6宗地塊均未要求上限價格，拍賣方式信息顯示“由競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人”。

　　10月17日，廈門發布的第四批次供地中也將土拍規則進行了調整，不設拍賣底價，取消商品住宅銷售限制均價，按照價高者得原則確定受讓人。

　　至此，已有4個城市落地取消地價限制。

　　土拍規則調整順應市場變化

　　土地限價這一機制可以追溯至2016年。彼時，土地市場火爆、“地王”頻出，當年全國共產生了340多個單價、總價“地王”。也是從這一年開始，北京、上海、杭州、蘇州、長沙等部分熱點城市開始推行土地拍賣最高限價政策。

　　2021年2月，自然資源部出臺土拍新政，22個重點城市實施集中發布出讓公告、集中組織出讓活動的“兩集中”供地模式，全年發布住宅用地公告不能超過三次。在首次集中供地中，土地市場表現異常火爆，不少城市地塊溢價率在30%以上。

　　為了穩地價、穩房價、穩預期，2021年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點要求，其中就包括單宗地溢價率不得超過15%。此后，幾乎所有熱點城市都宣布實行土地最高限價。

　　不過，近兩年受樓市下行的影響，土地市場熱度已經處于低位。

　　據財政部數據，2021年全國賣地收入8.7萬億元；2022年全國賣地收入6.6萬億元，同比下降23.2%。2023年上半年，賣地收入只有1.87萬億元，同比下降20.9%。業內預計，2023年全年賣地收入可能在3.5萬億元左右，創近十年來新低。

　　同時，克而瑞數據顯示，今年前三季度59個樣本市（縣）預出讓地塊總面積為6207萬平方米，實際供應4327萬平方米，平均預供地完成率68%。從城市來看，除上海、深圳、成都、鄭州、青島、長春等少數城市外，大多數城市都未能如期完成預供地清單計劃。其中，合肥、西安等城市完成率均不足一半。

　　土地限價這一政策，是基于當時土地市場熱度高漲而出臺，更多是為了給房地產市場降溫，實現控制地價、降低溢價率等目標。但目前土地市場遇冷，城市分化加劇，確實需要研究和制定更適合當下土拍市場的規則，此時對土拍規則進行調整能夠更好的順應市場變化。

　　諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，從當前來看，除部分熱點城市熱點地塊競拍熱度較高外，底價成交現象增多，國央企長期占據拿地主力位置，因此取消地價上限，讓土地重新回歸市場定價，是順應市場形勢和供需關系改變的重要舉措。

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出，取消地價上限客觀上也是為了激活房企拿地意愿。從目前看，房企拿地積極性偏弱，所以需要提振。

　　會否推高地價？

　　業內人士認為，取消土地最高限價改由價高者得，意味著核心地塊競爭將會進一步激烈，其地價也有望回升，這對當前“穩房價”“穩預期”將產生積極帶動作用。

　　陳霄表示，取消地價上限將會提振土拍市場活躍度，同時有利于讓一些大型優質房企拿到競拍主動權，不再是此前以搖號定歸屬等拼運氣拿地。同時，憑實力和資金力競拍的時代回歸，對后續房企打造優質高品質住宅、提升住房品質有著積極意義。

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉更是稱，預計今后各類城市將更加充分發揮地價的市場調節作用，鼓勵優質優價，好的項目、高品質項目不再受限價政策限制，這類項目尤其是在主城區優質地段的項目將帶動核心一二線城市樓市率先復蘇。

　　而在上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱看來，在當前土地交易規模縮量的背景下，企業拿地更偏向于確定性高的項目。因此，即使放開地價限制，在樓市銷售未能轉好的情況下，整體地市熱度仍將延續低位運行，其中或有個別城市會出現熱度較高區域。