官方數據：商品房單月銷售回暖，10月有望延續復蘇態勢

　　國家統計局今日（10月18日）公布的全國房地產市場基本情況顯示，1—9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%；商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%。

　　國家統計局副局長盛來運表示，房地產是國民經濟的重要支柱產業，對經濟增長和運行具有重要影響，要認識到房地產的調整有利于向高質量發展方向轉型。從基本面情況看，中國房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐。

　　房地產開發投資增速跌幅繼續擴大

　　具體來看，房地產開發投資增速跌幅連續6個月擴大。1—9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

　　對此，易居研究院研究總監嚴躍進指出，開發投資指標代表了房企供給端擴張的內容，當前此類指標略受約束，說明存在一定壓力。同時，要客觀看到銷售端、資金端和預期等層面都面臨壓力。此類指標也對三駕馬車等指標產生了影響。從近期各地激活供給端的操作看，有幾個重要信號。包括購地方面的限價政策取消、土地開發容積率約束減少、勾地和做地的主動性增強、施工環節采取了友好措施，這些都有助于促進開發投資指標企穩。

　　另一方面，房地產開發企業房屋施工面積和新開工面積同比仍處于下降態勢。特別是新開工面積，該指標已經出現了連續25個月的下跌態勢。好的一面是，隨著“保交付”工作的持續推進，房屋竣工面積表現改善突出。

　　根據國家統計局數據，1—9月份，房地產開發企業房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

　　嚴躍進認為，短期內新開工不足的風險還沒有暴露，這與購房銷售數據相對處于低位有關。但從房地產良性循環的角度看，新房開工數據還需提振。建議各地在預售制度方面要采取更靈活的措施，特別是對于一些銷售不錯的項目，更需要督促加快建設和交付。另外，保交樓工作還需要繼續。一些房企在銷售和資金等方面出現問題，使得保交樓工作遇到一些新情況。尤其是在債務問題較大的情況下，如何平衡關系確保保交樓工作更上一層樓非常關鍵。

　　另外，房地產開發企業到位資金方面，指標略有惡化。數據顯示，1—9月份，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，行業到位資金持續承壓，累計同比連續下滑19個月。從各類資金來源來看，1-9月各類來源同比維持下滑態勢，其中，國內貸款、利用外資和自籌資金累計降幅較上月有所收窄，均收窄超1個百分點；定金及預收款、個人按揭貸款累計降幅持續擴大。整體來看，行業整體資金下行速度略微放緩，不排除與房企在出售資產等自籌資金方面逐漸取得一定成效有關，但由于融資以及銷售回款未得到明顯改善，行業資金壓力猶存。

　　商品房單月銷售有所回暖

　　商品房銷售方面，盡管累計數據同比增速跌幅繼續擴大，但單月銷售情況有所回暖，環比出現小幅增長，同比跌幅接近兩成。

　　國家統計局數據顯示，1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

　　從單月銷售情況來看，隨著“認房不認貸”疊加重點二線城市限購松綁潮的持續發酵，購房需求釋放增多，以及在房企推盤力度加大下，9月銷售數據加速改善。

　　根據國家統計局數據拆分后測算，9月份商品房銷售面積為10857萬平方米，環比上漲46.99%，同比下降19.77%。商品房銷售額10912億元，環比上漲41.57%，同比下降19.23%，回暖態勢積極。

　　關榮雪認為，“金九”商品房銷售指標環比持續向好，但規模仍低于以往同期，銷售規模仍然具備一定的上升空間。預計隨著利好政策的持續加持，以及在房企持續推新助力下，10月商品房銷售有望延續復蘇態勢。

　　此外，庫存方面，商品房待售面積出現環比下降態勢。根據國家統計局數據，截至9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積31186萬平方米，增長19.7%。

　　嚴躍進認為，去庫存依然是各地要抓的工作。9月份是各地積極去庫存的非常重要時機，也取得了成績和效果。這項工作還需要再接再厲，庫存去化好才是房企穩定的最基本生命線。

　　地方寬松政策再現松綁大潮

　　政策層面，地方寬松政策出現井噴。

　　據中房研協監測統計，9月地方出臺房地產調控政策133條，較上月增長87%，再創年內新高。其中，寬松性政策128條，中性政策1條，緊縮性政策4條。

　　總體看，9月地方調控持續發力，穩樓市政策不僅在“量”上有大幅增長，在“質”上也有明顯提升，多個重點城市掀起取消限購限售浪潮，“認房不認貸”、降首付比例、降房貸利率等重要舉措在各地加快落實。

　　對于未來的市場趨勢，易居研究院認為，各類指標尤其是銷售端指標已經出現了一些積極信號，值得肯定，說明既有政策效應積極釋放，有助于進一步穩定市場預期。銷售端的回暖值得重視，目前正進入弱復蘇的態勢。包括銷售數據的單月指標、銷售數據的回籠情況看，都朝著好的方向發展。這恰說明各地購房政策積極到位，降低了購房成本，激活了合理住房消費需求。隨著銷售端的回暖，企業資金狀況也有改善的空間和可能，各類金融機構對于房地產市場的判斷也會有新的調整。總體上預期向好，進一步朝著平穩健康發展的方向演進。