樓市解讀：四季度供應小高峰到來，成交有望企穩

     隨著核心一二線城市陸續落地“認房不認貸”、限購松綁等利好新政，“金九銀十”房企推盤積極性穩步提升。

　“金九”樓市成交已現環比上升，“銀十”又將有什么表現？根據CRIC調研，10月重點28城供應預期與9月持平，環比微降2%，累計同比降幅收窄至16%，延續弱復蘇行情。

　  隨著政策利好不斷落地，四季度預期迎來年內新的供應高峰。預期10月成交有望延續復蘇態勢，環比保持增勢，同比降幅或將持續收窄。不同城市分化行情預期還將延續。

     利好政策之下，疊加10月銷售旺季，房企推盤積極性穩步提升。

　  據CRIC調研，10月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1145萬平方米，環比微降2%，同比下降7%，前10月累計供應面積將達到11629萬平方米，累計同比跌幅為16%。預計四季度將迎來年內新的供應高峰。

　　一線城市供應轉增，同環比分別增加40%和20%。一線城市僅北京供應小幅縮量，同環比均下降三成；深圳放量最為顯著，環比近乎翻番，同比倍增，10月預期將會有12個樓盤上新，6055套房源計劃入市。

　　二線城市小幅回落，10月供應環比預期微降8%。各城市環比跌多漲少，濟南、昆明、南寧、長春等行情相對低迷的內陸城市跌幅最為明顯。成都、杭州、合肥等前期熱點城市供應也有小幅回落態勢，不過環比降幅基本都在6%以內。從絕對量來看，成都單月供應達110萬平方米，位列二線城市榜首。

　　三四線整體供應延續低位平穩，環比小幅微增8%，同比下降24%。從調研情況來看，長、珠三角部分重點城市僅泉州、無錫、漳州單月供應規模超過10萬平方米，泉州、漳州漲幅顯著主要源于基數較低，余下城市多數同環比齊降，這也使得三四線累計同比降幅高達43%。

　　重點28城供應結構以剛需為主，占比接近五成，另外改善產品占比也接近四成。

　　從城市角度來看，剛需產品供應集中在弱二三線城市，這些城市剛需產品占比基本都在50%以上，典型如天津、徐州、昆明、重慶、青島和鄭州，剛需客群仍是此類城市成交主力。

　　而上海、北京和深圳也加強了剛需產品的供應，其中深圳剛需產品供應占比高達89%。

　　相對而言，廣州、杭州、成都、合肥、西安、長沙、蘇州這類城市改善仍是供應主力。

　　從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為48%、32%和20%，主城區仍是供應重心。

　　其中，泉州、西安、昆明3城供應全部集中在主城區，重慶、福州、無錫、鄭州、武漢主城占比均在7成以上，長春、濟南、漳州、青島、南寧、上海、寧波則以近郊項目為主，占比均在5成以上。少數城市諸如廈門、天津、深圳遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

　　四季度，有望迎來新一輪的供應小高點。

　　根據CRIC調研，28個重點城市2023年四季度商品住宅預期新增供應面積3554萬平方米，環比三季度上漲23%。

　　結合“雙節”假期期間市場表現，北京、上海、成都熱點恒熱，天津、鄭州、武漢等前期深度調整城市已然出現了項目來訪、去化穩中有增的跡象，多數城市雖表現平淡，但成交也迎來止跌行情。在此背景下，預計10月成交有望延續復蘇態勢，環比保持增勢，同比降幅或將持續收窄，但不同城市分化行情預期還將延續。

　　北京、上海、成都等短期內熱度較高的城市，供給約束將更為顯著。比如上海新增供應主要集中在近郊剛需項目，與其以中高端改善客群支撐的成交結構存在一定錯配。

　　廣州、武漢、西安、長沙等新政后項目來訪、認購已有穩步修復的城市，伴隨著10月供應放量、適銷對路產品入市，整體成交還有釋放空間。杭州、合肥新房熱度轉降，二手置換鏈條受阻，短期增量客戶有限。

　　濟南、昆明、長春、徐州等弱二三線城市，短期內供過于求的市場格局難以改變，10月成交大概率延續低位。

　　供應端放量，主城區剛需和改善產品仍是供應主力，基本上能夠與當前主流的購房需求相匹配。

　　此外，房企積極自救，推盤積極性提升，尤其是在鄭州、武漢、青島、徐州等二三線城市基本都以低價吸睛，促進成交，折扣力度有增無減，將進一步促進成交。

　　再加上本輪利好政策密集疊加，9月市場筑底，隨著政策進一步發酵，10月成交企穩已是大勢所趨。