在全國(guó)大規(guī)模救助樓市的大背景下，一周時(shí)間內(nèi)，北京、濟(jì)南、廣州相繼曝出地方國(guó)資平臺(tái)大舉出售房產(chǎn)現(xiàn)象，引發(fā)市場(chǎng)熱議。
9月28日，市場(chǎng)消息稱，廣州某國(guó)資集團(tuán)計(jì)劃出售400套房準(zhǔn)現(xiàn)房，總價(jià)值5億元。在此之前，北京國(guó)資平臺(tái)和濟(jì)南國(guó)資平臺(tái)打包出售的房源，還沒(méi)有賣掉。
尤其是濟(jì)南市屬國(guó)資平臺(tái)公司濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)，計(jì)劃出售其持有的1341套現(xiàn)房，總價(jià)值約28億元，這也是濟(jì)南樓市近年來(lái)最大規(guī)模的一次國(guó)資甩賣。
如此大規(guī)模房產(chǎn)一次性涌向市場(chǎng)，對(duì)于濟(jì)南樓市而言必然會(huì)帶來(lái)一定影響。要知道，目前濟(jì)南新房和二手房的月度成交量大約在8000套左右，1341套房產(chǎn)占比近20%。
就此次出售房產(chǎn)事件，記者致電采訪濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)，但截至記者發(fā)稿并未收到回復(fù)。
地方國(guó)資平臺(tái)大批量拋售房產(chǎn)
9月20日，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)清河營(yíng)東路6號(hào)院的中國(guó)鐵建國(guó)際城共計(jì)154套住宅在北京產(chǎn)權(quán)交易所正式開(kāi)拍，轉(zhuǎn)讓方是北京市朝陽(yáng)區(qū)住建委，最終轉(zhuǎn)讓合同也是直接與北京朝陽(yáng)區(qū)住建委簽署。這批房源可以貸款買，首套最高可貸比例65%，二套最高可貸比例40%。
此次被處置的154套住宅為空置毛坯狀態(tài)，建筑面積在70～90平方米間，起拍均價(jià)為87357元/平方米，相比在售房源均價(jià)9.37萬(wàn)元/平方米有一定折扣。但有兩個(gè)要求，一是需要一個(gè)月內(nèi)付清房?jī)r(jià)30%的競(jìng)拍保證金，二是要支付交易服務(wù)費(fèi)，數(shù)額為成交金額的2%。這個(gè)項(xiàng)目10年前開(kāi)盤價(jià)僅2萬(wàn)多元/平方米。
結(jié)果，市場(chǎng)并不太買賬。據(jù)知情人士透露，目前該房源只拍賣出了少量，基本都是底價(jià)成交。“原因還是市場(chǎng)需求不足、房源價(jià)格沒(méi)有降到位。”有業(yè)內(nèi)房產(chǎn)專家認(rèn)為。
這154套住宅的來(lái)源，成為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)之一。
據(jù)悉，中鐵建國(guó)際城小區(qū)建成于10年前，開(kāi)發(fā)商是中國(guó)鐵建。“小區(qū)共計(jì)15棟樓，此前部分作為普通商品房銷售，部分樓棟承接了南湖和北湖區(qū)域的部分拆遷安置功能。后來(lái)，用于安置的房源并沒(méi)有被全部用完。”據(jù)一位知情人士稱。
還有說(shuō)法稱，早年中國(guó)鐵建國(guó)際城部分房源被朝陽(yáng)區(qū)住建委等多個(gè)單位回購(gòu)，計(jì)劃用于解決職工住房問(wèn)題，后來(lái)該計(jì)劃安排暫停，房屋一直空置至今，現(xiàn)在拿出部分房源來(lái)出售。
這段時(shí)間，北京市政府實(shí)控的北京城建五建設(shè)集團(tuán)也在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了保利金泉小區(qū)的26套住宅房源。
手筆更大的還是濟(jì)南。9月25日，濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)旗下公司發(fā)布一則招標(biāo)公告——“房屋營(yíng)銷代理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)公告”。這批計(jì)劃銷售的房屋包括：華彤苑小區(qū)198套，九里晴川小區(qū)455套，和唐悅色小區(qū)416套，璟悅府小區(qū)272套，面積合計(jì)達(dá)到16.6萬(wàn)平方米。
濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)還在招標(biāo)公告中提到，“后續(xù)其他項(xiàng)目根據(jù)招標(biāo)人需求逐漸增加”，這意味著，未來(lái)還會(huì)有更多房源陸續(xù)推向市場(chǎng)。
據(jù)記者了解，這批房源可能是開(kāi)發(fā)商在土地競(jìng)拍中競(jìng)價(jià)的安置房，安置房在建成之后陸續(xù)劃轉(zhuǎn)由國(guó)資平臺(tái)管理。這其中濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)承接了大量資產(chǎn)。
自2017年濟(jì)南為抑制樓市過(guò)熱而實(shí)施土地限價(jià)以來(lái)，到2021年5年間至少有23個(gè)地塊達(dá)到最高限價(jià)，并配建了安置房，開(kāi)發(fā)商需要配建的安置房總面積達(dá)到46.45萬(wàn)平方米。
另一個(gè)來(lái)源則是，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)購(gòu)置存量商品房，用作棚改安置房或租賃住房。
去年8月31日，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)旗下公司發(fā)布招標(biāo)公告，稱要在濟(jì)南市區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)存量房源用于租賃儲(chǔ)備住房，招標(biāo)規(guī)模為3000套商品房，分批實(shí)施。該舉動(dòng)在當(dāng)時(shí)亦被市場(chǎng)解讀為，幫助濟(jì)南樓市去庫(kù)存。
采招網(wǎng)公布的招標(biāo)結(jié)果顯示，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)已經(jīng)完成了“2023年度收購(gòu)部分存量房源用于租賃住房二批次的招標(biāo)”。
在濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)拋售1341套住宅之前，濟(jì)南城投首次出售東城逸家、西江華府部分房源，涉及總房源達(dá)6000多套住宅。此外，濟(jì)南歷城控股集團(tuán)、濟(jì)南高新控股集團(tuán)、濟(jì)南市中控股集團(tuán)等國(guó)資平臺(tái)旗下也有較多樓盤和土地，體量也都不小。
資金壓力與變現(xiàn)考量
雖然目前只有3個(gè)城市被曝出地方國(guó)資平臺(tái)大量甩賣房產(chǎn)現(xiàn)象，但實(shí)際情況恐怕遠(yuǎn)不止于此。
“其他城市也有國(guó)資平臺(tái)出售房產(chǎn)現(xiàn)象，這部分房源成為房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)。市場(chǎng)好的時(shí)候，大家都持有資產(chǎn)；市場(chǎng)差的時(shí)候，拋售資產(chǎn)，這與當(dāng)前二手房掛牌量激增的邏輯是一樣的。”一位長(zhǎng)期觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)人士稱。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，過(guò)去兩三年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在下行，想賣房比較難。現(xiàn)在各地大規(guī)模救市下，市場(chǎng)活躍度在提高，對(duì)于國(guó)資平臺(tái)而言，也是趁現(xiàn)在行情把手中一些資產(chǎn)，尤其是不好的資產(chǎn)，加以處置和變現(xiàn)。將這些資產(chǎn)處置完后，他們可以拿著幾億元、幾十億元的回收資金進(jìn)一步換倉(cāng)和優(yōu)化更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以獲得更好的收益。
另一種考量則是，通過(guò)變現(xiàn)房產(chǎn)補(bǔ)充流動(dòng)性資金，緩解地方國(guó)資平臺(tái)資金壓力，尤其是一些小城市的城投平臺(tái)，面臨壓力較大，不得不出售這些房產(chǎn)以獲取現(xiàn)金。
上海證券交易所網(wǎng)站公開(kāi)的一份聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司對(duì)濟(jì)南城投2023年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，關(guān)注到公司資金支出壓力大、資產(chǎn)變現(xiàn)周期較長(zhǎng)、整體債務(wù)負(fù)擔(dān)較重、短期償付壓力大等因素可能對(duì)公司信用水平帶來(lái)不利影響。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方國(guó)資拋售房產(chǎn)一方面源于市場(chǎng)下行壓力；另一方面，地方城投還承擔(dān)著各種基建、保障性住房等建設(shè)性任務(wù)，地方財(cái)政對(duì)其上繳利潤(rùn)、資產(chǎn)保值增值的考核又在加強(qiáng)，對(duì)其而言有著變相資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)。
同時(shí)，“地方國(guó)資長(zhǎng)期持有保障性租賃住房，確實(shí)運(yùn)營(yíng)收益太低，成本可能又太高。在市場(chǎng)好的時(shí)候，他們?cè)敢庾鲆恍┍Ｕ闲宰》孔赓U、長(zhǎng)租房；市場(chǎng)差的時(shí)候更多的是想保障國(guó)有企業(yè)和城投正常運(yùn)營(yíng)，以及資產(chǎn)保值增值。”李宇嘉表示。
“樓市下行，各個(gè)政府平臺(tái)公司都在出售手中房子，防止國(guó)有資產(chǎn)出現(xiàn)貶值，對(duì)于購(gòu)房者也是一個(gè)撿漏機(jī)會(huì)，因?yàn)橐淮涡猿鍪哿看笄也糠址吭葱詢r(jià)比非常高，有能力的購(gòu)房者可以選擇優(yōu)質(zhì)房源進(jìn)行購(gòu)買。”有受訪者這樣認(rèn)為。
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