山東兩大城市全面取消限購限售，這一趨勢正在蔓延

       一日內，又有兩個特大城市放開限購限售，這一趨勢正在蔓延。

　　9月11日早晨，從濟南市住房和城鄉建設局獲悉，濟南市對當前房地產調控政策措施進行調整：取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制；同時，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易。

　　值得注意的是，濟南在2022年9月16日優化了房地產政策措施，繼續對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購。彼時，濟南其他區域已不再限購。

　　至此，濟南全域已全面放開限購。

　　同一日，“青島住房和城鄉建設”發布消息，青島將市南區、市北區 （原四方區域除外） 移出限購區域，全域取消限購政策。同時，在本市范圍內，商品住房取得《不動產權證書》可上市交易。

　　結合樓市表現來看，2023年8月濟南新房單月成交延續下降態勢，青島止降轉升略顯韌性，兩城前8月累計成交規模均不及去年同期。

　　根據諸葛數據研究中心監測數據，2023年1~8月濟南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。同時，根據諸葛數據研究中心建立的市場情緒指數來看，自今年以來，濟南情緒指數在2月份小幅回升后邁入持續下行通道，8月濟南情緒指數降至-0.85，邁入市場低迷區間；青島情緒指數入年以來持續下降，自4月份起進入市場低迷區間，8月情緒指數降至-0.89。市場下行壓力顯露，出臺松綁政策提振樓市迫切性提升。

　　二手房方面，濟南的交易持續回暖，今年1~6月，濟南二手房交易5.31萬套、網簽面積412.50萬平方米、同比增長94.61%；價格則一直呈現下降趨勢。梳理歷史數據顯示，在經歷了長達17個月的“跌跌不休”后，濟南二手房價格在今年2月結束了下跌頹勢，截至4月濟南二手房價格迎三連漲，隨后二手房價格轉增為跌，到了7月又變成了三連降。根據國家統計局最新數據顯示，7月二手房價格環比下降0.1%，同比下降1.5%。

　　據青島網上房地產數據統計，青島二手房市場單周（8月28日~9月3日）共計成交937套，呈下降趨勢。成交下降的同時，掛牌量則在攀升。8月28日，在貝殼平臺上，青島掛牌的二手房數量為104540套；到9月11日，這個數據變成了107184套，不到一個月的時間增加了近3000套。

　　對于兩城樓市新政的意義，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，從政策角度來看，取消限購，降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制進行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。而且全面取消限購限售政策緊接著近期央行引導房貸首付比例及存量房貸利率下行后，再度釋放重磅利好信號，對市場信心及情緒起到明顯的夯實作用。

　　中國信息協會常務理事、國研新經濟研究院創始院長朱克力在接受中國房地產報記者采訪時也表示，濟南、青島之所以選擇取消限購及銷售，主要包括兩方面的原因。一方面，樓市供需關系相對較為平衡，取消限購可更好地滿足市場需求，促進樓市穩定發展。其次，取消限購有望吸引更多外地購房者和投資者，增加房地產市場的活躍度，推動地方經濟發展。

　　他認為，此次政策調整將為濟南樓市帶來一定利好。取消限購可增加購房者的選擇范圍，提高購房靈活性和自主性，有助于激活市場需求。同時，取消限購也有利于加快房屋交易流程，促進市場流通，提高市場的成交量和成交速度。

　　不過，兩城的地產從業者對此有著不同的聲音。

　　一名濟南當地的中介經紀人調侃道，“要我說影響，那就是‘讓我們中介再發一下朋友圈’的影響。因為，政策剛發布不到一天，目前還看不出來什么變化。”

　　“現在的利好政策‘一波接一波’。此前的‘降首付、降利率’政策還是帶來了一定的成交量增加的，不過對于房價影響不大，新房優惠力度大、二手房議價空間也大。”上述經紀人表示，雖然這次政策取消了限售，但是取得房產證不滿2年要繳納的高稅費依舊存在，所以影響或許有限。

　　青島的一名經紀人對于該政策則仍抱有樂觀態度，此前，存量房利率下降的政策，切實減輕了購房者的壓力，也給青島的樓市注入了信心。此次市南區、市北區放開限購限售，也能一定程度帶來變化。

　　不過，存量房的增加也是值得注意的。

　　“消息發布后幾分鐘，青島的存量房一下子增加了300套房子。上市房源多了，競爭較大，對剛需是利好。”上述經紀人表示。

　　據中國房地產報記者不完全統計，截至9月11日，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、濟南、青島、蘭州9城全面取消限購政策。

　　就此，朱克力預判，隨著房地產市場供需關系的變化與調整，未來會有更多城市選擇取消或調整限購政策，以適應市場需求和形勢發展，具體情況需根據各城市的實際情況及政策需要而定。

　　關榮雪也表示，核心二線城市放開限購所產生的市場效果或將明顯大于其他低能級城市，因此，像濟南、青島、南京這類核心二線城市全面解除限購政策對于當前房地產市場而言意義重大。

　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜則認為，取消限購政策需要根據不同城市的實際情況進行具體分析。在一些城市取消限購政策會促進房地產市場的回暖和發展，但在一些城市取消限購政策會增加市場的波動和不確定性，導致房價過快上漲，未來是否全面取消限購政策需要根據不同城市的實際情況進行評估和決策。政府也需要加強對房地產市場的監管和調控，防止市場出現過度投資和投機行為。