存量首套房貸利率批量下調(diào) 體現(xiàn)“能調(diào)盡調(diào) 一調(diào)到底”思路

       9月7日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行率先發(fā)布存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告，并將調(diào)整范圍、規(guī)則、方式和相關(guān)安排均詳細(xì)列出。

　　根據(jù)各家銀行公告顯示，2023年8月31日(含當(dāng)日)前，銀行已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，可調(diào)整的范圍還應(yīng)滿足兩個(gè)條件之一：個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款；個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當(dāng)前已符合所在城市首套住房貸款政策。

　　在調(diào)整規(guī)則方面，國(guó)有銀行保持了基本一致，即按照不同時(shí)間劃分，最低可調(diào)至當(dāng)時(shí)全國(guó)房貸利率下限。不過(guò)，若所在地區(qū)下限高于全國(guó)房貸，則按地方下限執(zhí)行；若貸款利率低于全國(guó)或地方下限則不調(diào)整。

　　固定利率客戶需先轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR利率

　　根據(jù)各家銀行調(diào)整規(guī)則顯示，四家國(guó)有銀行均將符合要求的存量房貸利率調(diào)整，按照貸款發(fā)放時(shí)間進(jìn)行了劃分。

　　其中，2019年10月7日(含當(dāng)日)之前發(fā)放的貸款，且已經(jīng)按照人民銀行相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)加點(diǎn)方式計(jì)算的存量房貸利率，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；2019年10月8日(含當(dāng)日)至2022年5月14日(含當(dāng)日)發(fā)放的貸款，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；而2022年5月15日(含當(dāng)日)之后發(fā)放的貸款，則可按照“LPR-20BP”(20BP是0.2%)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　值得注意的是，各家銀行均表示，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蕖Ｍ瑫r(shí)，如貸款利率低于全國(guó)下限則此次不調(diào)整。

　　針對(duì)在2019年10月前后未從固定利率調(diào)整為L(zhǎng)PR利率的存量房貸客戶，中國(guó)銀行指出，應(yīng)先按中國(guó)人民銀行公告[2019]第30號(hào)要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

　　農(nóng)業(yè)銀行亦指出，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)且需進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的客戶，需在提出首套認(rèn)定申請(qǐng)時(shí)一并申請(qǐng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，認(rèn)定通過(guò)的，利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換與貸款利率水平調(diào)整同步進(jìn)行。按照人民銀行2019年第30號(hào)公告相關(guān)要求，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　此外，對(duì)于有不良類(lèi)貸款的客戶，上述銀行均指出，不良個(gè)人住房貸款暫不進(jìn)行利率調(diào)整，但待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款(含組合貸中公積金貸款部分)、個(gè)人商業(yè)用房貸款(含商住兩用房)等均不屬于此次調(diào)整范圍。

　　銀行將開(kāi)通線上線下申請(qǐng)和查詢通道

　　這四家銀行在公告中均指出，銀行將從今年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無(wú)需客戶申請(qǐng)。銀行屆時(shí)均將開(kāi)通線上線下申請(qǐng)和查詢的通道。

　　在調(diào)整方式上，按照人民銀行公告要求，客戶可通過(guò)變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進(jìn)行利率調(diào)整。但基于為客戶提供高效便捷金融服務(wù)的原則，盡力減少客戶調(diào)整成本，這四家銀行均表示，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

　　在集中調(diào)整之后，此次未調(diào)整但符合調(diào)整要求的客戶仍可自主向銀行申請(qǐng)調(diào)整。

　　工商銀行指出，“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向該行提出申請(qǐng)。其中，2023年10月22日(含當(dāng)日)前完成申請(qǐng)的，該行將于2023年10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

　　工商銀行還表示，2023年10月22日后申請(qǐng)利率調(diào)整的客戶，包括新增“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，可繼續(xù)向該行提出申請(qǐng)。該行將逐筆進(jìn)行人工審核，審批通過(guò)后次日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

　　農(nóng)行則指出，經(jīng)查詢不在調(diào)整范圍，但當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的客戶，可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含)，登錄農(nóng)行掌上銀行，自助發(fā)起首套住房利率標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定申請(qǐng)，線上提交貸款經(jīng)辦行認(rèn)可的承諾書(shū)、家庭住房套數(shù)查詢結(jié)果等相關(guān)證明材料(具體材料清單將于近期發(fā)布，敬請(qǐng)關(guān)注)。

　　“客戶也可線下向貸款經(jīng)辦行提出申請(qǐng)辦理并提交材料。”農(nóng)行表示，經(jīng)認(rèn)定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進(jìn)行批量調(diào)整。2023年10月23日(含)后提出申請(qǐng)的，農(nóng)行將在10個(gè)工作日內(nèi)完成認(rèn)定，對(duì)符合《通知》條件的，及時(shí)予以調(diào)整。客戶可在該行掌上銀行或貸款經(jīng)辦行查詢進(jìn)度。

　　此外，多家銀行還提示，在為客戶辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整過(guò)程中，銀行不收取任何費(fèi)用。為最大限度保障客戶的財(cái)產(chǎn)和信息安全，防范不法分子以利率調(diào)整為由實(shí)施詐騙活動(dòng)，切勿輕信銀行官方渠道以外人員的電話或短信。

　　調(diào)整體現(xiàn)“能調(diào)盡調(diào) 一調(diào)到底”思路

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“隨著工行、農(nóng)行、中行、建行官宣存量首套房貸利率調(diào)整細(xì)則出臺(tái)，預(yù)計(jì)后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調(diào)將在9月份集中調(diào)整到位。”

　　“目前來(lái)看各大銀行為了減小工作量，都將采取批量操作方式，按照過(guò)去幾年購(gòu)房所在城市的房貸利率下限和當(dāng)前利率對(duì)比，按下限會(huì)批量調(diào)整到位，尤其是首套房的購(gòu)房者，會(huì)直接進(jìn)行批量調(diào)整。”張宏偉表示。

　　“如果由于首套房認(rèn)定等因素(‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策剛發(fā)布，‘首套’認(rèn)定上會(huì)出現(xiàn)變化)，有一部分購(gòu)房者的存量房貸，可以到銀行現(xiàn)場(chǎng)溝通解決。”張宏偉解讀稱。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“四大國(guó)有銀行的調(diào)整思路體現(xiàn)了尊重規(guī)則、尊重歷史。所謂尊重規(guī)則就是尊重當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刭J款利率下限的規(guī)則，下限體現(xiàn)的是差別化的住房信貸政策，體現(xiàn)的是當(dāng)時(shí)利率對(duì)于本地樓市因城施策的管控，這個(gè)必須要遵守。因此，當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限的，一律調(diào)到當(dāng)?shù)叵孪蕖Ｈ糍J款利率低于全國(guó)下限則一律不調(diào)整。”

　　不僅如此，此次調(diào)整還體現(xiàn)了“能調(diào)盡調(diào)，一調(diào)到底”的思路。李宇嘉表示：“此次存在調(diào)整空間的，均一次性全部調(diào)整到位，或調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪蓿蛘{(diào)整到LPR+0。而且存量首套住房貸款客戶無(wú)需申請(qǐng)即自動(dòng)調(diào)整，減少了百姓提出申請(qǐng)、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓。”