金融管理部門齊發聲：調整優化房地產信貸政策

　　8月18日，人民銀行、金融監管總局和證監會三部門聯合召開電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經濟發展和防范化解金融風險有關工作。

　　會議指出，我國經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。金融部門要繼續落實好穩健貨幣政策精準有力的要求，用好政策空間、找準發力方向，不斷推動經濟運行持續好轉、內生動力持續增強、社會預期持續改善、風險隱患持續化解。

　　防范化解地方債務風險

　　會議要求，金融部門要統籌協調金融支持地方債務風險化解工作，豐富防范化解債務風險的工具和手段，強化風險監測、評估和防控機制，推動重點地區風險處置，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

　　而地方債務風險，也是近年來高層提及化解風險的重點領域之一。目前，部分地方債務風險較高，尤其是隱性債務還本付息壓力較大，這也引起了市場的擔憂。

　　7月24日召開的中央政治局會議曾強調，要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。央行近日發布的2023年第二季度中國貨幣政策執行報告提出，切實防范化解重點領域金融風險，統籌協調金融支持地方債務風險化解工作，穩步推動中小金融機構改革化險，守住不發生系統性金融風險的底線。

　　根據財政部數據，截至2022年末，全國地方政府債務余額約35.07萬億元，已控制在全國人大批準的債務限額之內。有分析人士指出，2022年全國地方政府債務限額約為37.65萬億元，距離法定限額尚有2.58萬億元空間。但地方債限額空間能否啟用，仍需等待政策的明確。

　　近年來，我國法定債務余額與國內生產總值之比控制在50%左右，低于國際通行的60%警戒線，也低于主要市場經濟國家和新興市場國家水平，風險總體可控。

　　財政部相關負責人此前在接受新華社采訪時指出，當前地方政府債務主要是分布不均勻，有的地方債務風險較高，還本付息壓力較大。已督促有關地方切實承擔主體責任，抓實化解政府債務風險，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

　　調整優化房地產信貸政策

　　此次會議還要求，積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。

　　對此，易居研究院研究總監嚴躍進認為，在城市的更新發展中，城中村是一個重點，也是接下來信貸投放的很重要的點。結合政策導向，關于城中村的金融支持勢必會加大，其背后涉及到的融資貸款需求等，會成為金融機構一個很重要的業務來源點，對拉動投資有著積極作用。

　　值得注意的是，會議明確提出調整優化房地產信貸政策。這也給住房消費領域，釋放了更為積極的信號。

　　實際上，央行在2023年第二季度中國貨幣政策執行報告中，也提出了下一階段主要政策思路，即：適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

　　而對于房地產信貸政策，已有地方著手調整優化。

　　江西南昌近日出臺的15條房地產新政提出，居民家庭通過公積金或商業銀行貸款購買住房的，首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%。對為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房且符合相關政策規定的，商業性個人住房貸款首付比例、貸款利率均按低限要求執行。

　　此外，可預提住房公積金支付購房首付款，多子女家庭使用住房公積金貸款額度上浮20%，以及推行二手房“帶押過戶”等政策也一并出臺。南昌新政有效降低了剛改需求的購房成本，對于其他城市而言，具有非常積極的借鑒意義。

　　此次會議還提出，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

　　事實上，在增量房貸利率定價處于下行趨勢下，市場對于存量貸款利率的調整呼聲也是越來越高。盡管主管部門曾多次“喊話”銀行，但由于缺少更為明確的執行細則，商業銀行對于主動下調存量貸款利率的積極性普遍不高。

　　招聯首席研究員董希淼表示，金融機構應重視存量與增量產品之間、不同機構產品之間的價差問題，其中商業銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。在金融管理部門多次表態后，預計利率偏高的存量房貸利率調整方案將加快出臺。