國常會再提房地產！八月地方政策優化有望加速出臺

      自中央政治局會議以來，近期多個部門密集表態，房地產政策在八月份有望迎來優化調整。

　　7月31日召開的國務院常務會議，再次對房地產作出部署。會議指出，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。

　　近期主管部門密集表態

　　事實上，此次國務院常務會議再提房地產，也是對此前召開的中央政治局會議精神的細化與落實。

　　在易居研究院研究總監嚴躍進看來，此次國常會議非常清晰，其沒有提及房地產“市場面”，而是開門見山直指“政策面”。這其實是要求各地明確“優化房地產政策是當前第一大任務”，各地政策定位要清晰、政策優化要主動、政策發布要及時。

　　另一方面，近期多個主管部門也都相繼表態。

　　7月31日，國家發展改革委發布《關于恢復和擴大消費的措施》，在“穩定大宗消費”方面提出，支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩定工作，完善住房保障基礎性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。

　　近期，住建部在召開的企業座談會上強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

　　7月24日至25日，中國證監會在召開的2023年系統年中工作座談會上表示，不折不扣落實黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展等部署。堅持股債聯動，繼續保持房企資本市場融資渠道穩定。

　　最高層對于房地產定調的轉變，以及主管部門的接連表態，也為房地產政策優化調整打開了想象空間。

　　一線城市有望迎來政策調整

　　實際上，今年上半年以來，我國房地產政策一直延續寬松態勢。

　　根據中房研協發布的《全國房地產政策變動監測報告》匯總，上半年地方出臺房地產調控政策312條，其中寬松性政策275條，占比接近九成；此外，出臺中性政策21條，緊縮性政策僅16條。

　　從寬松性政策內容來看，大多以三四線城市為寬松主體，一線城市則少有涉及。調控舉措主要包括優化限購限售政策、下調最低首付比例、發放購房補貼、強化公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優化房企預售監管等。

　　長期以來，一線城市執行嚴格的調控政策，盡管今年部分城市局部政策有所松綁，但力度仍然有限，購房者觀望情緒較重。面對市場下行周期，即便是一線城市，日子也大不如前，這也使得市場對于一線城市政策調整的預期十分強烈。

　　中央政治局會議后，四個一線城市近期也紛紛表態，進一步釋放寬松信號。

　　7月31日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局表示，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進上海房地產市場平穩健康發展。而在此前兩天，北京、深圳和廣州的房地產主管部門也相繼表示，將結合當地房地產實際情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　從目前的情況來看，一線城市總體執行了最為嚴厲的房地產調控政策。如果一線城市對房地產政策作出優化調整，勢必對全國都會產生積極的示范效應。

　　上海易居房地產研究院近日發布的《一線城市購房政策研究》報告指出，一線城市限購政策執行嚴格，在本地戶籍和外地戶籍、離婚后、商住房和特定區域購房等領域都有體現。限貸政策方面，相對二三線城市，一線城市“首付比例”和“房貸利率”較為嚴厲，在二套房方面有更明顯的體現。而“認房又認貸”政策，也導致很多換房需求無法享受到首套房的優惠政策。同時，稅費政策（契稅和增值稅）相比二三線城市明顯偏高，未來調整的空間較大。

　　易居研究院認為，限購政策對部分合理購房需求造成了誤傷，并產生了很多成本或負擔。根據其測算，限購政策若松動，可以產生最大為40%的減負效應。同時，一線城市若在降低首付、降低房貸利率、調整認房又認貸政策上有相應動作，也可以比較明顯地降低購房成本。如果后續對契稅和增值稅兩種稅費進行調整，更可以比較明顯降低買賣雙方的交易成本。

　　中房研協測評研究中心近日發布的一份熱點報告亦指出，一線城市及核心二線城市政策有較大調整空間。如：適當調整限購區域，如城市郊區或外圍區域取消限購，或“一區一策”優化限購政策；增加公積金貸款額度，滿足首次購房者的貸款需求；調整二套房認定標準，降低首付比例，北京、上海等一線城市房屋總價高，二套房普通住宅50%—70%的首付比例對改善需求形成較大壓力；引導商業銀行適度下調住房貸款利率；還可以從限售年限、新房限價、普通商品住宅標準等方面進行調整。

　　在易居研究院報告看來，一線城市總體執行了略過時的普通住房認定標準，導致很多住房交易無法納入到普通住宅的范疇之中，進而享受不到普通住宅的各類優惠政策。對此，易居研究院表示，若戶型認定標準放開，那么一線城市約5%的購房家庭有望享受到“調檔”優惠。若考慮到總價標準的放松，那么該比例將進一步提高。

　　《丁祖昱評樓市》認為，熱點一二線城市或將被賦予更大調控自主權。但需要注意的是類似“930”、“330”那樣全國統一的重磅刺激或許不會重現，因城施策、精準施治還是地產調控主基調。總體來看，地方政策持續放松是趨勢，松綁主力軍也將由弱二線和三四線城市轉為核心一二線城市。但對核心一二線城市的強刺激政策并不會出現。尤其是一線城市的北京和上海不會出現全面松綁，僅非核心區域有適度放開的可能。