房屋養(yǎng)老金制度要來了？只為更好地防范房地產金融風險

　　據(jù)中國建設報消息，6月26日下午，住建部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。雙方就深化政銀合作，推動住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質量發(fā)展進行交流。

　　推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

　　倪虹表示，做好住房和城鄉(xiāng)建設工作離不開金融機構的支持，要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，進一步拓寬住房和城鄉(xiāng)建設領域與金融機構的合作，讓金融創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、科技創(chuàng)新深度融合起來，不斷滿足人民群眾對美好生活的需要。

　　倪虹強調，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實維護購房人合法權益。

　　房地產業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

　　探索建立房屋養(yǎng)老金制度

　　值得注意的是，倪虹講話中所透露的“探索建立房屋養(yǎng)老金制度”引起了廣泛關注。

　　今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強曾提出《關于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。

　　目前，我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金。隨著房屋及附屬設施的日益老化，維修需求逐年增加，現(xiàn)有的住宅專項維修資金滿足不了房屋維修的需求。同時，由于在房屋安全防范和風險控制存在制度空白，且尚未出臺房屋定期檢測制度和強制檢測規(guī)范，由產權人承擔房屋維修養(yǎng)護和安全檢測義務難以落實。

　　基于上述因素，柴強認為通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，讓政府更好地履行房屋公共安全職責。

　　事實上，自2022年“4·29”長沙居民自建樓房坍塌事故后，住建部曾在當年5月1日召開的視頻會議上提出，要加快研究完善房屋建筑安全管理各項制度，研究建立房屋體檢制度和房屋“養(yǎng)老金”制度。

　　同年5月，國務院辦公廳印發(fā)《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》也提出，完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質量保險等制度。

　　今年3月份，住建部和應急部等15部門聯(lián)合出臺《關于加強經營性自建房安全管理的通知》再次明確，各地要積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質量保險試點，總結創(chuàng)新經驗做法，健全房屋安全管理制度，加快出臺地方性法規(guī)。

　　今年4月7日召開的全國自建房安全專項整治工作電視電話會議也進一步提出，要積極構建房屋安全管理長效機制，加快推進房屋安全管理地方立法，積極推進房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質量保險“三項制度”試點和自建房安全跨部門綜合監(jiān)管試點。

　　盡管政策方面一直在積極推進，但“房屋養(yǎng)老金”的資金來源也確實是個現(xiàn)實的問題。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析認為，本次住建部與中國銀行的交流時再次提出探索建立房屋養(yǎng)老金制度，或也傳遞出未來可能會由政銀合作的方式，探索房屋養(yǎng)老金制度的推進實施。

　　對此，柴強曾設想，可以每年從當年土地出讓收入或凈收益中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金。

　　柴強建議，發(fā)揮房屋養(yǎng)老金在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用，建立房屋體檢制度，通過利用房屋養(yǎng)老金開展房屋定期體檢，最終形成房屋安全長效機制。

　　試點工作已在部分城市開展

　　另一方面，目前已經有城市在開展房屋養(yǎng)老金制度的試點工作。

　　根據(jù)江蘇省住建廳官網消息，今年5月12日，住建部房地產市場監(jiān)管司一級巡視員周韜一行赴南京調研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點相關工作并召開座談會。

　　座談會上，調研組聽取了江蘇省和南京市關于探索建立房屋養(yǎng)老金制度有關情況介紹。與會人員圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題和有關建議進行了交流。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，住建部此次提及房屋養(yǎng)老金制度，且用了“探索”二字，此次提法對于房屋的管理和金融創(chuàng)新等都有非常大的啟發(fā)。這就要求要深入理解房屋養(yǎng)老金制度，尤其是從房屋安全保障等角度進行理解。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，未來房屋的性能能不能維護好，關系到居民居住的舒適體驗，也關系到房地產存量信貸質量的好壞。房屋維護得好，房價就能得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。因此，此次住建部與中國銀行交流推進“房屋養(yǎng)老金制度”，也是為了更好地防范房地產金融風險。