央行降息，樓市再打開政策工具箱

　　新一輪“降息周期”來了。

　　6月20日上午9時，央行貸款市場報價利率（LPR）出爐：1年期LPR報價下調10個基點至3.55%，5年期以上LPR報價下調10個基點至4.2%。這是自去年8月20日5年期以上LPR大降15個基點后，時隔9個月再次下調。

　　有分析認為，此次降息屬于今年上半年首次降息，意味著新一輪經濟提振的序幕正式開啟。

　　對于房地產而言，降息的直接效應是降低月供成本。以“100萬元貸款本金、30年期、等額本息償付”房貸而言，降息10個基點后，首套房和二套房月供可以減少57元和60元，總利息支出約減少2.1萬元。

　　這次降息為降低增量和存量房貸利率打開了空間，有望提振居民購房購買力和信心，對樓市預期將產生非常大影響，更大意義在于開啟了新一輪提振經濟的序幕。

　　這次下調在市場預料之中。就在6月13日，央行以利率招標方式開展20億元逆回購操作，中標利率為1.9%，較前一日下降10個基點。

　　緊隔兩日，6月15日，央行開展2370億元MLF（中期借款便利）操作，利率為2.65%，較上月下調10個基點，為2022年8月以來首次下調。

　　而LPR是由MLF利率+18家銀行每月報價平均加點組成，MLF下調意味著LPR報價的定價基礎也隨之變化。個人住房商業性貸款利率則是在LPR基礎利率上加點形成。

　　更早些時候，6月8日起，國有大銀行、股份制銀行啟動了新一輪存款利率下調。3月份以來國債利率、銀行間拆借利率亦雙雙下調20~40個基點。業內普遍預期，未來一段時間存款利率仍有下降可能。

　　無論是存款利率還是貸款利率，均迎來歷史最低時刻。央行降息目的非常明確，即通過逆周期操作來刺激需求，穩住經濟增長。

　　6月7日，央行行長易綱赴上海調研時指出，人民銀行將繼續精準有力實施穩健的貨幣政策，加強逆周期調節，全力支持實體經濟，促進充分就業，維護幣值穩定和金融穩定。

　　“逆周期調節”的措辭釋放了貨幣政策加大對實體經濟支持力度的信號。而降息只是穩增長組合拳的舉措之一。

　　當前，經濟復蘇基礎并不穩固，需求不振、企業銷售端量價齊跌、中小企業景氣度持續下行，房地產亦再度出現下跌態勢。

　　國家統計局數據顯示，1～5月固定投資增速為4%，比1～4月份回落0.7個百分點。投資端動能繼續放緩，主要原因是房地產開發投資降幅擴大、民間投資增速由正轉負。

　　1～5月房地產開發投資同比下降7.2%，其中5月單月降幅高達10.5%，降幅比4月擴大3個百分點；1～5月全國商品房銷售面積同比下降0.9%，跌幅較1～4月擴大0.5個百分點。

　　雖然當前信貸投放與社會融資增量總體維持穩健，但仍有待提振。央行數據顯示，5月，社會融資規模增量為1.56萬億元，同比少增1.31萬億元；人民幣貸款增加1.36萬億元，同比少增5418億元。

　　6月16日召開的國務院常務會議指出，研究推動經濟持續回升向好的一批政策措施。會議強調，針對經濟形勢變化，必須采取更加有力措施，增強發展動能，優化經濟結構，推動經濟持續回升向好；具備條件的政策措施要及時出臺、抓緊實施，同時加強政策措施的儲備，最大限度發揮政策綜合效應。

　　這次會議精神引得業內紛紛猜測：房地產系列“救市”信號已經很明顯。

　　當前，增量房貸利率已經處于非常低的水平。今年以來，全國已有40多個城市調整首套房貸利率下限至4%以下，相比2021年下降200多個基點。其中，天津、武漢等城市首套房貸利率下限降至3.9%，鄭州下調至3.8%。

　　但當前存量房貸利率依然較高，這也是下調呼聲最高的地方。“當前可以考慮調降此前過高的存量房貸利率，存量房貸利率高于理財收益，居民提前還款情緒高漲，RMBS條件早償率指數達歷史峰值0.215。調降存量房貸利率，有助于降低居民還貸成本，促進消費和經濟恢復。”知名經濟學家任澤平建議。

　　中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，首套房貸利率還有下調空間，但是較小的降幅對市場改善作用并不會很大，當前房貸利率方面更有意義的是降低存量房貸利率。

　　保持房貸低利率的同時，一些地方政府相繼推出限售放松、非限購區域首付比例調整、棚改貨幣化安置和房票政策等系列穩樓市組合拳，合力對樓市形成托底作用。

　　部分業內人士認為，房地產限價、限購、限售、限貸等政策都需要進行大松綁，甚至應當全部取消，讓地方政府、房企、金融機構、購房者全面恢復信心，讓樓市救經濟，經濟救樓市相得益彰。