降首付、降利率，為什么不降房價？

     “降首付、降利率，為什么不降房價”？在近兩年來地方密集的需求側政策支持下，房地產(chǎn)市場未能如預期般復蘇。在部分人看來，商品房銷售遇阻，與高房價有緊密聯(lián)系，故有此一問。

       此前多地頒發(fā)“限跌令”，昆山市住建局針對昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長泰置業(yè)有限公司兩家房企擅自大幅度降價銷售作出處罰等事件也一度引發(fā)市場熱議。那么，我國房價到底高不高？房價為什么不能大幅度下調(diào)呢？

　　第一，我國房價到底高不高？根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，自1998年以來，我國平均房價持續(xù)上漲，2021年平均房價已突破萬元。1998-2021年間平均房價復合增幅達到7.79%。期間，房價增速多次超過同期GDP增速，兩者比值于2020年達到峰值3.39，遠超國際上普遍認可的“1以內(nèi)”的合理范圍。

      盡管近些年來隨著“房住不炒”定位的落實和房地產(chǎn)去金融化調(diào)整，房價漲幅逐漸回落，但2022年商品住宅均價仍達到10185元/平方米，僅低于2021年的10396元/平方米，維持歷史高位（見圖1）。從城市層面看，根據(jù)中房研協(xié)研究中心調(diào)查研究報告，2010—2020年，我國50個大中城市平均房價收入比先降后升，已遠超合理范圍。其中，一線城市房價收入比達到24.3，“高房價”問題更加突出；二線、三線城市房價收入比也分別達到11.6、10.1，均明顯超出研究測算的7.0-7.5的合理區(qū)間（見圖2）。總的來看，我國存在“高房價”問題，尤其以核心一二線城市更加突出。

　　第二，房價為什么不能大幅度下調(diào)？首先，我們需要明確的是，價格往往是由市場供求關系決定，政策起驅動或引導性作用。其次，我們從四個主要關聯(lián)方角度簡要分析：

　　其一，從地方政府角度，房價一旦大幅下跌，勢必會倒逼地價下降，進而影響地方財政收入。而目前我國大部分地方政府尚未完全從土地財政的“泥沼”中脫身。據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2021年，地方政府通過土地出讓獲得收入為8.7萬億元，占地方總收入的比重為42.5%；與土地相關的稅收（房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅）為2.1萬億元，占地方總收入比重為10.2%。兩者合計占地方收入比重超過50%。2022年雖然受市場低迷和地方轉移支付高增影響，占比有所回落，但土地出讓收入依然是地方財政收入重要來源。一旦土地出讓收入大幅下降，將加大地方政府債務壓力、加劇地方債務風險。

　　其二，從房企角度，盡管“打折”“降價”是房企慣用的營銷手段，但這通常是有計劃、有限度的。一旦房價降幅超過限度，一方面，會大幅壓縮房企利潤空間，或迫使房企降低生產(chǎn)成本，造成房屋工程質(zhì)量下降；另一方面，房企在生產(chǎn)運營過程中往往與銀行、上下游供應商、服務商等形成大規(guī)模負債關系，房價大幅下跌意味著房企資產(chǎn)的大幅縮水，一旦房企資產(chǎn)無法覆蓋負債，等同于房企需要虧本經(jīng)營，無疑將進一步催生爛尾樓、房企破產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)爆雷等問題。此外，根據(jù)歷史經(jīng)驗，房價大幅下跌往往引發(fā)規(guī)模性群眾維權事件，不利于房企品牌建設乃至社會穩(wěn)定。

　　其三，從銀行角度，房價的下跌并不減少已購房者的還貸成本，一旦房價跌幅過大，房屋市場價值遠低于還貸成本，或促使部分購房者主動違約斷供。而房地產(chǎn)相關貸款占銀行信貸的40%，房價大幅下降導致的個人斷供、房企資不抵債甚至破產(chǎn)等問題，均將導致銀行壞賬率上升甚至誘發(fā)系統(tǒng)性金融風險。地方平臺公司有大量的土地抵押給了銀行，如果房地產(chǎn)價格大幅下降，價格體系崩潰，為銀行貸款做抵押背書的土地價值勢必要重新評估，估值低于貸款額，銀行也同樣面臨大量壞賬，這是金融系統(tǒng)、地方經(jīng)濟所不能承受的。

　　其四，從個人角度。一方面，房屋占我國居民家庭資產(chǎn)的60%以上，一旦房價大幅下跌，將造成我國居民家庭資產(chǎn)大幅縮水，并在一定程度下挫居民市場信心和消費意愿。另一方面，房價大幅下跌會加劇市場擔憂和居民購房觀望情緒，實際上并不利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　有這么多理由支持房價不能大幅下跌，房地產(chǎn)市場實際表現(xiàn)則要更加復雜的多，多方博弈下，政府政策調(diào)控起到相當大的調(diào)節(jié)作用，在行業(yè)低迷時期放松管控，減少土地供應數(shù)量，提高土地供應質(zhì)量，以維持價格體系的總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及能夠帶動的數(shù)十個周邊行業(yè)，對國民經(jīng)濟的重要意義不言而喻，這也決定了房地產(chǎn)及周邊行業(yè)組成的產(chǎn)業(yè)集群本身就是一個巨大穩(wěn)定器，不會輕易翻盤。

　　總的來說，在當前國際形勢復雜嚴峻、國內(nèi)經(jīng)濟復蘇緩慢背景下，以穩(wěn)房價為切入點，控制并緩釋房地產(chǎn)市場風險，更契合多方利益，更有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，有助于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟恢復發(fā)展。但從長遠來看，在市場供求關系作用下，房價分化是必然。人口集聚的中心城市房價支撐性往往更好，而人口流失嚴重的三四線城市房價或免不了持續(xù)下跌。