馮俊：房地產企業可持續發展需具備四種能力

　　3月23日，2023房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展15年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

　　中國房地產業協會會長馮俊在致辭中表示，去年房地產市場經歷了深度調整。持續之長、調整之深，歷史上前所未有。通過供給端和需求端多項政策的扶持，房地產市場繼續下行的趨勢已經得到扭轉，但房地產發展深層次的矛盾還沒有完全解決，完善機制、改善供應結構、調整發展模式、防范化解風險、提振消費信心，還面臨很艱巨的任務。

　　對房地產企業綜合實力進行測評，目的是引導企業正確發展，強調可持續發展能力。在馮俊看來，房地產企業可持續發展需要具備四種能力：一是，防范風險的能力；二是識別需求變化的能力；三是依靠科技進步提高產品質量和效益的能力；四是誠信經營、筑牢信用基礎的能力。

　　以下為致辭實錄：

　　各位來賓，大家下午好！

　　歡迎出席房地產發展高峰論壇暨2023年房地產企業綜合實力500強測評成果發布會。首先，我代表主辦方，對參會嘉賓表示熱烈的歡迎！對在測評中取得優異表現的房地產開發企業和供應商企業，表示衷心的祝賀！

　　去年，房地產市場經歷了深度調整。持續之長、調整之深，歷史上前所未有。這次調整，既有經濟增速調整、疫情反復的影響，也有房地產長期積累的深層次矛盾的作用。長期以來，房地產發展對高速度擴張、高杠桿融資的依賴，導致了房地產發展的基礎不穩。當需求收縮時，供給同步收縮，雙重的壓力引起市場快速下行。尤其是依附于房價不斷快速增長、銷售流暢的融資模式，一旦所依附的條件不復存在，市場急劇下行就難以避免。通過供給端和需求端多項政策的扶持，房地產市場繼續下行的趨勢已經得到扭轉，但是房地產發展深層次的矛盾還沒有完全解決，完善機制、改善供應結構、調整發展模式、防范化解風險、提振消費信心，還面臨很艱巨的任務。

　　我們開展房地產企業綜合實力測評已經十五年了，今年的測評成果發布，與前些年相比，名單明顯的發生了很大變化。一些曾經輝煌的企業，已經名落孫山。對房地產企業的綜合實力進行測評，目的是引導企業正確發展，得強調可持續發展能力。

　　房地產企業可持續發展的能力，我覺得有幾個方面：

　　一是防范風險的能力。

　　從前年下半年開始，房地產行業面臨流動性困難。一些房企的流動性風險，蔓延至資本市場和房地產上下游企業，引發系統性風險。從現在的情況看，房企的流動性風險的局勢已基本明朗，一系列供給側政策的作用已基本控制住了流動性風險的擴大。但是，房企的債務只是展期，并沒有從根本上解決負債過高、資產負債表惡化的問題。房地產企業流動性風險的產生，根本的原因是長期高負債，一旦市場需求收縮，風險就釀成危機。損失巨大，教訓深刻，必須引以為戒。在今后的發展中，仍然必須把降杠桿、防風險作為房地產企業發展的重中之重。盡快改善房企的資本結構、融資模式，改善資產負債表。房地產本身是風險比較高的行業，對金融的依附程度比較強，產業鏈聯系又比較寬，動輒就會產生系統性風險，風險的防范尤顯重要，必須牢牢守住不發生系統性風險的底線。嚴酷的事實已經證明，高杠桿、高負債，也許在短期內獲得了企業的快速發展，但最終會一摧即毀。

　　二是識別需求變化的能力。

　　決定一個行業規模的根本動力是需求。去年以來的房地產市場深度調整，就其內部的成因，應該說是市場自我平衡的必然結果。經過20多年的發展，城鎮居民的住房條件有了很大的改善，供需矛盾發生了很大的變化，基本告別了嚴重短缺。一方面，我們必須清醒的認識到，住房需求特征發生了變化，群眾對住房的需求逐步從數量的追求過度到質量的追求，以數量擴張的模式恐怕不會再是發展的主導因素。另一方面，住房消費仍然會在相當長的時期內是居民消費的重要方面，住房的潛在需求仍然較大。從長期來看，住房的需求取決于人口增長和收入增長。雖然全國的人口會進入負增長階段，但隨著城鎮化的發展，人口在地域上的重新分布，會是城鎮化的一個重要特征，人口向都市圈、經濟增長能力強的中心城市流動，都會繼續產生地域性的新的住房需求。居民收入的提高，會引起改善性住房需求。我們需要認識，改善性需求的內涵是什么，不僅僅是面積，還有功能、空間、健康保障能力等等。那么以傳統的滿足初級住房消費需求的供應方式，就會不適應改善性住房需求的特征。房地產企業的發展，產品和服務的改進，必須要能夠識別需求的變化，否則就很難適應市場。

　　三是依靠科技進步提高產品質量和效益的能力。

　　提高房地產的產品質量，業內已經討論了很長時間了。一方面，要建立以客戶為中心的產品生產機制，另一方面，要通過科技進步來提高產品質量和效益。工業化建造、數字化建造，應該是房地產領域科技進步的主要途徑。為什么我們住房的質量通病長期沒有得到根治；為什么我們的房屋空間、設備、功能，多有詬病，除了設計、施工中不精細、責任心不強、不是從使用者角度考慮，很重要的原因的方法落后。建筑的新產品、新技術、新材料在不斷的涌現，建造方式正面臨革命性的變化，而我們許多房屋的建造還是傳統的方式。今后，房地產企業的競爭力，產品和服務的競爭力，質量和效益恐怕是主要的因素。房企，主要的活動不能只局限于找錢、拿地、賣房，而要更多地投入于技術進步。

　　四是誠信經營、筑牢信用基礎的能力。

　　長期的住房供應不足，形成了房地產企業的強勢地位。現在供需矛盾發生了變化，房企應該反思如何處理與上游企業、消費者關系。去年房地產流動性風險的傳導，嚴重影響了上游企業的生存，嚴重影響影響了消費者的利益，這與房地產建造、交易的規則不健全有關，與房地產企業的信用基礎有關。一個可持續發展的企業，必須認真解決與上游企業、消費者交易關系中存在的問題，以平等的市場主體的角色建立互惠、互利、合作、共贏的交易規則，以誠信經營建立企業的信譽。

　　在未來房地產企業綜合實力的測評中，我們可能會參考ESG評價體系，改進我們的測評工作。

　　讓我們把握機遇，提高可持續發展能力，為滿足人民群眾的住房需求、促進房地產行業平穩健康發展，做出更大的貢獻。

　　最后，祝本次測評成果發布會圓滿成功。謝謝大家！