三股力量助一二月樓市回暖，未來兩月走勢較為關鍵

　　2023年樓市回暖程度到底幾何？國家統計局最新數據給出了答案。

　　3月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉介紹2023年1～2月國民經濟運行情況，他表示在一系列政策作用下，隨著經濟轉暖，今年房地產市場出現了一些積極變化，主要表現在市場銷售降幅明顯收窄。

　　“1～2月，房地產銷售面積下降3.6%，降幅比去年全年大幅收窄。銷售額下降0.1%，也明顯收窄。房地產企業到位資金、開工投資方面也在改善，1～2月，房地產開發投資下降5.7%，去年全年為下降10%。從這些情況看，出現了一些積極變化。”他稱。

　　具體而言，2023年1～2月，全國商品房銷售面積為1.5億平方米，同比下降3.6%，降幅較2022年全年收窄20.7個百分點。其中，住宅銷售面積為1.3億平方米，同比下降0.6%。

　　銷售額方面，2023年1～2月，全國商品房銷售額為1.5萬億元，同比下降0.1%，降幅較2022年全年收窄26.6個百分點。其中，住宅銷售額為1.4萬億元，同比增長3.5%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，1～2月全國商品房銷售面積下跌3.6%，相比去年同期大幅收窄，近期市場銷售在企穩回升。商品房銷售額下跌0.1%，止跌趨勢也很明顯。反映在價格上，1～2月全國商品房價上漲3.7%，住宅房價上漲4.1%。

　　“2月份，商品房市場企穩回升的態勢明顯，企穩有三股力量：被疫情阻礙的剛性需求，換房需求，預期好轉帶動的需求。反映在網簽數據上，預計需求修復至少會持續到一季度。”他稱。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，市場修復由多方面原因帶動，去年以來保交樓、保民生、保穩定等各項舉措有力保障了購房人權益，房企合理融資也得到改善，各地因城施策降低購房成本，提高了消費者信心。房地產市場流通性改善的良好開局，為今年有效防范化解優質頭部房企風險打下良好的基礎。

　　中指研究院數據顯示，今年以來房地產市場好轉，主要表現為熱點城市市場修復，全國市場尚未企穩。3月以來，重點50城新建商品住宅周度成交面積保持高位，同比增幅普遍在20%以上；重點10城二手房周度成交量環比持續增長，同比增幅保持在70%以上。

　　值得注意的是，樓市這輪回暖能持續多久，目前仍需要觀察。華北某國企人士告訴第一財經，從公司內部觀察看，這波回暖主要因疫情期間積壓需求的釋放，長期可持續性仍有待觀察。

　　劉麗杰也表示，1～2月份市場復蘇，是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高，并不意味著市場進入了快速升溫階段。市場各項前瞻性預期指標盡管有恢復，但并沒有一下子進入較熱位置，價格變動也相對平穩。全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大。

　　“今年我國房地產市場依然面臨不小的外部挑戰。”劉麗杰稱，隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所放緩，但這并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復過程中的正常振蕩。長期看，我國城鎮化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強烈，市場能夠走向良性健康發展。

　　李宇嘉表示，進入3月份，部分熱點城市二手房市場回升態勢放緩，有的交易量下跌，二手房掛牌量在迅速攀升；新房也有同樣趨勢，來訪、認購出現下行；除了中心區少數改善盤，新房和二手房仍以降價為主。后續市場能否持續企穩，要看需求端能否持續修復，包括對剛需改善的政策扶持，就業態勢能否好轉等。

　　除了銷售端，房地產竣工數據也出現了積極變動。“1～2月份，全國房地產最大的變化，就是竣工面積實現正增長8.0%，這是累計值連續11個月下滑后，首次正增長。說明持續一年多的保交樓取得了積極進展，特別是住宅竣工面積同比增長9.7%，漲幅更明顯。”李宇嘉表示。

　　不過，在全國銷售市場尚未企穩、企業資金壓力仍較大的背景下，全國房屋新開工、房地產開發投資下行趨勢未改，1～2月，房屋新開工面積和房地產開發投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。

　　中指研究院認為，新年房企融資環境繼續改善，資金壓力有望進一步緩解，但新開工面積恢復仍有賴于銷售市場回暖程度，疊加土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項目入市節奏緩慢等影響，預計新開工面積修復節奏仍較慢，或進一步制約部分城市的新房供應量；新開工改善有限、房企投資拿地偏謹，也將仍制約房地產開發投資的修復速度。