商品房質量保修問題多！盧天錫發聲

      全國兩會即將召開之際，住房問題成為住建領域代表、委員們關注的焦點話題。

　　全國政協委員、江西省政協副主席、民進江西省委會主委、江西省住建廳廳長盧天錫今年準備提交《關于完善商品房質量保修制度的提案》。

　　商品房工程質量事關百姓切身利益，是工程質量工作的重中之重。近年來，隨著商品房市場快速發展，人民群眾住房條件持續改善，但由于房地產開發企業質量保修責任落實不到位，住房質量及其保修問題日益困擾著百姓生活，成為影響人民群眾安居樂業的“煩心事”“揪心事”。

　　盧天錫認為，究其原因，主要在于商品房質量保修制度方面存在兩個堵點難點問題：

　　一是質量保修責任明確，但建設單位責任落實“缺位”。

　　《城市房地產開發經營管理條例》規定“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任”。《建設工程質量管理條例》規定“建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任”。上述規定對商品房質量保修責任作了明確的劃定。

　　但實際工作中，經常出現建設單位“有責不擔”、質量保修責任落實不到位的情況。有的建設單位因在項目地沒有新的開發建設項目，已撤場甚至項目法人單位已結算、注銷，“找不到人”；有的建設單位消極應對，問題反復修、反復有，或寄希望于將質量問題拖過保質期，造成業主訴求無法及時解決；有的項目主體工程和精裝修工程不是同一家施工單位，出現墻面開裂、漏水等質量問題時，建設單位不履責，施工單位之間相互推諉責任；有的業主因無法直接聯系到建設單位責任人或對工程質量問題法律責任主體不了解，將責任歸咎于物業服務企業，以維修不到位為由拒繳物業費，引發業主與物業服務企業的矛盾糾紛。

　　二是質量保修責任及其對應的法律責任內容“錯位”。

　　《建設工程質量管理條例》明確了施工單位不履行保修義務或拖延履行保修義務的法律責任，但該保修義務側重于施工單位對建設單位履行保修義務。購房人與房地產開發企業簽訂商品房交易合同，并由房地產開發企業依法向購房人提供《住宅質量保證書》，相對購房人而言，不直接與施工單位產生合同關系，保修責任主體應為建設單位，但《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規對建設單位不履行保修義務或拖延履行保修義務進而侵害購房人權益情況，并未設置相應行政處罰的法律責任條款，房地產行政主管部門在處理有關問題時顯得“無力”。

　　盧天錫認為，應當進一步壓實建設單位質量保修責任，落實相關市場經營體保修義務，維護購房人合法權益，他建議：

　　首先要建立房屋建設工程質量潛在缺陷保險制度。

　　由建設單位在商品房預售前購買房屋質量保險，與保險公司簽訂書面保險合同，明確承保機構、保險內容、保險期限、理賠流程等投保信息，作為購房合同附件，經鑒定為保修責任范圍內建設工程質量問題的，可由業主或委托的第三方直接維修，有關費用依據保險合同向保險公司索賠，以市場化、法治化方式落實建設單位質量首要責任，切實維護購房人合法權益。

　　其次要推行物業質量保修金制度。

　　將現行建設單位依據建設工程承包合同從工程款中預留的質量保修金，交由物業行政主管部門監管，由主管部門以物業服務區域為單位設立物業質量保修金專戶，物業保修期限內，建設單位不履行保修義務且經鑒定為保修責任范圍內建設工程質量問題的，可由業主委員會或委托的物業服務企業組織維修，費用從物業質量保修金專戶中列支。

　　最后還要完善建設單位有關法律責任內容。

　　落實建設單位質量問題“首要責任”，在《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規中增設建設單位拒不履行或拖延履行質量保修義務的法律責任條款，明確違法成本，解決建設單位“有責不擔”“有令不行”問題，為監管部門維護購房人權益、協調處理相關質量問題信訪投訴提供更有力的支撐。