央行、銀保監(jiān)會(huì)：加大住房租賃市場(chǎng)支持力度，拓寬多元化投融資渠道

　　住房租賃行業(yè)再迎利好。2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)公布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下稱《意見》），向社會(huì)公開征求意見。

　　《意見》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，共17條。內(nèi)容涉及加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，以及加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等重要內(nèi)容。

　　這是繼年初1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，以及此前發(fā)布的“金融16條”中，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大住房租賃金融支持力度等措施后，又一支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重磅金融政策。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此次政策的核心要點(diǎn)，就是建立健全住房租賃金融支持體系。而住房租賃作為我國(guó)建立“租購(gòu)并舉”住房制度的重要組成之一，近年來相關(guān)部門出臺(tái)了一系列支持性政策。此次《意見》的發(fā)布，為下一階段落實(shí)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展指明了方向，有助于培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　加大信貸支持力度

　　在住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式方面，《意見》提出，加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，創(chuàng)新團(tuán)體批量購(gòu)買租賃住房信貸產(chǎn)品和對(duì)住房租賃相關(guān)企業(yè)的綜合金融服務(wù)。

　　支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過5年。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

　　支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長(zhǎng)不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。對(duì)向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。同時(shí)，鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品，并提供綜合性金融解決方案。

　　拓寬多元化投融資渠道

　　在拓寬多元化投融資渠道上，要增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

　　根據(jù)《意見》，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放。支持住房租賃企發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)；對(duì)于持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的住房租賃企業(yè)，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。

　　支持房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額交易流通，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展試點(diǎn)；鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)租賃住房。支持保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金投資住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)利用利率衍生工具對(duì)沖相關(guān)利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　防范資金挪用套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)

　　住房租賃金融管理方面，嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，加強(qiáng)信貸資金管理，建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　《意見》要求，住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)要確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)；相關(guān)受理部門應(yīng)采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等相關(guān)活動(dòng)，不得挪用于其他用途。

　　商業(yè)銀行等對(duì)各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間。對(duì)存在違反借款合同約定情形的，要及時(shí)采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險(xiǎn)；人民銀行將牽頭建立住房租賃金融專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度，探索建立住房租賃專項(xiàng)信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估制度。

　　據(jù)悉，上述征求意見的反饋截止時(shí)間為2023年3月26日，公眾可通過信函、電子郵件和傳真等方式提出反饋意見。