這五年，三四線樓市走出怎樣的曲線？

       2023年春節是疫情防控政策優化后的首個春節，“回家過年”成為今年春節的主題。隨著返鄉人流的增多，“返鄉置業”再次成為熱門話題，部分三四線城市的樓市已涌現出返鄉置業小高峰，“返鄉置業”重新成為人們茶余飯后熱議的話題。

　　在三四線城市重新回到購房者視野中的時候，新京報房產也對近年來全國三四線城市的樓市表現進行了梳理，挑選出20個不同區域的代表性城市，以期從樣本城市的成交特征中還原三四線樓市的新動態和新特征。

　　返鄉置業潮下部分三四線城市項目熱銷

　　據克而瑞研究中心監測數據顯示，今年春節假期，部分三四線城市“逆勢翻紅”，返鄉置業初見端倪，28個三四線城市商品住宅成交面積環比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅均超50%。

　　從春節期間全國熱銷項目分布來看，克而瑞研究中心統計數據顯示，其所調研的96個熱銷項目中，有63個項目位于三四線城市，占比高達66%。

　　具體來看，蘇北、川渝等區域典型的代表城市徐州、達州、眉山等，因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉置業”高潮，疊加部分開發商以低首付、特價房、較大折扣等多重優惠讓利購房者，促使多個項目春節期間去化套數均在10套以上。

　　克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示：“雖然疫情管控全面解綁，但2023年樓市開局依舊不易，核心一二線城市項目去化表現明顯不及三四線城市項目，而三四線城市在春節期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放?！?/p>

　　近五年，三四線城市房價由漲轉跌

　　那么，近年來，三四線城市的樓市走勢究竟如何？返鄉置業熱會帶動三四線樓市“翻紅”嗎？

　　為了反映出三四線樓市的概貌，新京報房產依托于中指院的大數據對全國61個三四線城市進行梳理，包括東莞、佛山、江門、中山、宿州、洛陽、南通、鎮江、揚州、蕪湖、紹興、常州、嘉興、昆山、煙臺、珠海、安慶、九江、襄陽等城市。

　　基于61個城市的基礎上，新京報房產根據區域分布與成交活躍度進一步挑選出20個樣本城市分別為東部城市昆山、嘉興、金華、泰州、揚州、鎮江、南通、常熟、常州；南部城市汕頭、江門、泉州、佛山、珠海、東莞；北部城市煙臺、唐山、廊坊；中西部城市洛陽、贛州、柳州。

　　從共性特征來看，2018年-2022年，樣本三四線城市新房成交均價呈現出先漲后跌的態勢。以2018年為例，20個代表城市除了珠海、廊坊外，房價均呈現快速上漲態勢，洛陽、煙臺、揚州的新房房價上漲幅度超過10%；此后2019年和2020年，20個代表城市新房房價漲幅逐步收窄，2021年其漲幅繼續大幅度放緩；而到了2022年，除了金華、泰州、昆山、嘉興、東莞外，其余15個三四線城市新房房價均呈現下跌態勢。

　　三四線城市的整體數據也印證了上述趨勢，2018年-2022年三四線城市新房上漲幅度分別為7.44%、4.09%、2.49%、2.31%和-0.70%，即前四年漲幅逐步收窄，而到2022年由漲轉跌。

　　在整體走勢先強后弱的基礎上，三四線城市內部進一步分化，從新房成交均價來看，長三角和珠三角的三四線城市房價較高，而中北部三四線城市房價相對較低。例如，紹興2022年新房成交均價為16201元/平方米，而中部城市洛陽新房成交均價為8073元/平方米，兩者相差較大。

　　哪些三四線城市樓市走強？

　　從三四線城市來看，不同城市群以及城市群內的各個城市都會呈現出分化的態勢。其中，長三角城市群樓市走強態勢明顯，而一些人口流出、產業基礎不足的城市樓市走弱。

　　2022年，房地產市場步入低谷，多數三四線城市房價呈現下跌趨勢，但是，長三角城市群的三四線城市房價較為抗跌，部分三四線城市房價仍然保持上漲態勢。例如，2022年，根據中指研究院數據庫統計的61個三四線城市來看，臺州、泰州、昆山、金華、嘉興的新房房價同比漲幅分別為0.30%、0.33%、0.39%、1.04%和1.51%。

　　在2022年房地產低谷時期，長三角三四線城市金華、嘉興的房價能維持同比1%的增幅著實不易。

　　以嘉興為例，嘉興新房房價在過去五年每年均保持增長態勢，2018年增幅為10.13%，2019年和2020年的增幅維持在7%，在2022年也達到了1.5%的增幅。究其原因，嘉興毗鄰上海和杭州，承接上海和杭州資源、產業、人口的轉移和外溢。與此同時，嘉興人口流入一直處于高位，在2021年的統計中，嘉興力壓蘇州、佛山成為全國第一，是2021年全國唯一一個人口增量超10萬人的普通地級市。不僅僅是嘉興，房價同樣較為堅挺的昆山、金華、東莞也是人口流入的重要城市。

　　從樓市走強的三四線城市共性特征來看，這些城市地理位置相對優越，多是位于一二線核心城市周邊或者毗鄰區域核心城市，承接中心城市的外溢置業需求；同時，這些三四線城市經濟增長動力足，產業集群相對完善；最后，這些三四線城市為人口流入的城市，持續的人口增長也成為房地產市場支撐的基礎。

　　中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進分析稱：“2022年，嘉興、金華、昆山、泰州、臺州等在三四線城市中新房房價同比漲幅較高，這些城市均位于長三角城市群，長三角城市群本身經濟基礎好、就業機會多，區域內的三四線城市或依靠核心城市產業外溢或自身有較強的產業支撐，居民收入預期較高，購房需求相對旺盛，房價表現較為平穩。”

　　哪些三四線城市樓市走弱？

　　而根據中指研究院的數據，從全國61個三四線城市來看，中山、湛江、株洲、肇慶、桂林5個城市的房價在2022年有較為明顯的降幅，其2022年新房房價均價同比增幅分別為-4.20%、-4.08%、-2.26%、-2.15%和-2.07%。國家統計局數據也顯示，2022年12月，湛江、岳陽的新房房價指數同比降幅為9.3%和9.2%，其中，湛江也成為全國70個城市中房價指數同比下降最多的城市之一。

　　從湛江五年的房價走勢來看，2018年是湛江房價的高光時期，其新房房價在2018年同比漲幅達到14.92%，而后湛江房價開始逐步由漲轉跌，2021年和2022年都呈現下跌的態勢。除了前期基點較高外，湛江以及中山房價下行還有另外的原因，例如，城市地位的走低，區域內可選的城市增多(如珠三角城市中距離深圳更近的惠州等)，因此當地外出打工的年輕人除了返鄉置業外，也有更多的置業選擇。

　　中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進分析稱：“2022年，中山、湛江、株洲、肇慶和桂林新房房價同比跌幅相對較大，其中雖有城市不斷出臺樓市寬松政策，但因自身經濟欠發達，產業基礎薄弱，同時人口外流較為嚴重，當地購房需求不足導致房價呈下跌態勢。”

　　【聚焦】

　　三四線樓市整體庫存偏高

　　在房價波動的背后，不容忽視的是三四線城市樓市的庫存量。

　　據上海易居房地產研究院數據顯示，截至2022年底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360萬平方米、2.66億和2.31億平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%，綜合來看，三四線城市的庫存總量和增速都不低。

　　中指研究院數據也顯示，三四線城市庫存面積出清周期為21.2個月，這也意味著三四線城市庫存面積平均需要21.2個月才能消化完。

　　對此各線城市也可以看出，目前三四線城市庫存較高，去庫存壓力較大。據上海易居房地產研究院數據顯示，2022年底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月?？傮w上，一線城市去化周期相對較好，二線城市居中，而三四線城市最大。

　　從具體城市來看，2022年，庫存面積增速較快的三四線城市有張家口、貴陽、馬鞍山等城市，對應庫存面積增速為44%、40%和40%；庫存增速較低的城市有肇慶、長春、中山等城市，增速分別為-20%、-18%和-18%。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，庫存量較高的三四線城市，多具備以下共性特征：首先，在2022年全國房地產市場下行期間，市場活躍度下降較為明顯，新建商品住宅成交面積普遍出現較大幅度下降，市場去化放緩，導致去化時間延長；其次，多數城市此前購房政策較為寬松，政策優化力度弱對市場提振效果不佳；再次，過去幾年，這部分城市住宅用地成交規劃建筑面積普遍較大，庫存逐漸增多，去化周期拉長。除此之外，部分城市近幾年人口外流，購房需求支撐度減弱也是市場去化壓力增加的重要原因。

　　上海易居房地產研究院嚴躍進表示：“需要指出的是，庫存較高的城市并不意味著房地產市場發展滯后。相反的是，部分庫存較高的城市恰恰是由于前幾年市場活躍、投資力度大、土地供給較多，但是近兩年銷售市場轉冷，從而形成庫存攀升?！?/p>

　　“針對此類庫存量較高的三四線城市，需求端政策仍需繼續發力，降低房貸利率、降低交易稅費、提高公積金貸款額度、鼓勵房票安置等方面仍有一定空間，加大人口導入能力、鼓勵生育等亦可以增加住房需求。同時，供給端適當減少后續土地供應，持續去化現有庫存?！标愇撵o補充說。

　　【展望】

　　今年三四線樓市怎么走？

　　迎著春節返鄉潮，部分三四線城市樓市實現了“開門紅”，那么，返鄉置業能帶動三四線樓市嗎？今年三四線樓市將如何走？

　　從長期來看，中國經濟處于快速增長階段，相應的城市化進程也進入了加速發展的新階段，尤其是推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，也將給三四線城市帶來新的置業需求。

　　對此，從趨勢來看，嚴躍進認為：“我國城鎮化的大趨勢沒有改變，我依然看好三四線城市樓市，在‘房住不炒’的大前提下，三四線城市未來仍然是以本地剛需、改善型置業為主，這些需求是相對穩定的，且波動性相比于一二線城市較小?！?/p>

　　但是，從短期來看，我國房地產市場仍然處于低谷期，整體來看市場成交量下行且內部持續分化，雖然部分三四線城市有望企穩回升，但整體三四線樓市依然承壓。陳文靜分析稱：“2022年多數三四線城市商品住宅成交面積大幅下降，當前市場情緒尚未根本好轉。2023年，預計三四線城市市場成交規?；蚶^續下行，部分熱點城市市場有望逐漸企穩恢復?！?/p>

　　陳文靜補充指出：“一部分城市2022年新房成交規模已降至2013年以來較低水平，在較強的城市基本面支撐下，市場成交規模繼續大幅下降的空間縮小，疊加人均住房建筑面積相對較低、樓市調控政策放松等有利因素，2023年，在疫情形勢好轉的情況下，這類城市市場有望逐漸企穩恢復，如長三角、珠三角部分強三四線城市?！?/p>