春節(jié)樓市的新變化，疫情后時代的新動力

       節(jié)后開工，很多記者問我，有媒體披露的數(shù)據(jù)顯示，兔年春節(jié)，很多城市新房市場“零供應(yīng)、零成交”，這是怎么回事？相比歷年，今年春節(jié)樓市的“話題熱度”應(yīng)該是最低的了。疫情憋了三年，多數(shù)人“就地過年”，哪也不敢去。今年春節(jié)前好不容易放開了，都撒花兒外出了。出行的路徑也很清晰，要么回老家看望“陽康”的父母，要么到省內(nèi)外甚至境外度假去了。

　　人都走了，要么在景區(qū)，要么在老家和父母敘舊，誰還去看房呢？房子賣給誰呢？所以，越是熱點(diǎn)的城市，新房成交越少。平安證券統(tǒng)計(jì)，春節(jié)假期7天，30大中城市商品房日均成交面積0.57萬平方米，約為2022年春節(jié)同期的18%，為2019年春節(jié)同期的20.3%。諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廈門、杭州、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市，春節(jié)期間基本無成交。

　　再說，大多數(shù)城市的房價(jià)還在跌跌不休，想買房的也持“等等看”的心態(tài)，春節(jié)假期更是無心看房買房。另外，多數(shù)城市以“賣一買一”的置換需求為主，手上的二手房賣出去，才能湊齊買房款。但去年以來，包括深圳在內(nèi)，絕大部分城市二手房急速凍結(jié)。買家無心買房，賣家不愿打到骨折，買賣意愿鴻溝無法填補(bǔ)，存量房成了真的“不動產(chǎn)”，交易顯得冷清。

　　既然大家無心無意，開發(fā)商也沒有積極性推新貨，大多數(shù)城市新增供應(yīng)為零。“不打烊”的在售盤，也都是庫存。一來，新年伊始，營銷的壓力不大；二來，春節(jié)前密集地“陽過”，高危的營銷條線人員相繼倒下了，干脆早點(diǎn)兒放假，期待今年再發(fā)力；三來，政策很明朗，要全力扶持樓市消費(fèi)，但需求端還在休養(yǎng)生息，現(xiàn)在推盤大概率會遇冷，等到“小陽春”再說吧。

　　不過，返鄉(xiāng)的人多了，對“返鄉(xiāng)置業(yè)”有一定提振。克而瑞統(tǒng)計(jì)，35個城市春節(jié)期間合計(jì)有96個熱銷項(xiàng)目，其中63個位于三四線城市，占比66%。從新房市場看，一二線城市不及三四線城市。返鄉(xiāng)置業(yè)主要有幾類人群：一是過去三年響應(yīng)“就地過年”，積累了部分返鄉(xiāng)買房的需求，特別是婚房；二是想給父母改善居住環(huán)境，降低疫情沖擊，或方便照顧父母。

　　當(dāng)然，也有看到有政策紅利(比如利率降至3.8%、大折扣、送車位等)，激發(fā)了買房意愿。返鄉(xiāng)置業(yè)集中在幾個勞務(wù)輸出大省，比如江蘇、安徽、湖南、湖北、江西等省份的三四線城市。不過，內(nèi)地多數(shù)三四線城市房價(jià)陰跌了2年左右，且還在繼續(xù)下跌，返鄉(xiāng)置業(yè)的量并不大，只是比2021-2022年死水微瀾的局面好一些，遠(yuǎn)無法與2016-2018年棚改高峰期比擬。

　　同時，返鄉(xiāng)置業(yè)只是短期內(nèi)外地流入了增量資金，而本地購買意愿仍比較疲軟。一方面，本地家庭多數(shù)有2套房；另一方面，近年來建筑業(yè)、房地產(chǎn)、裝飾裝修、線下消費(fèi)不振，就地城鎮(zhèn)化增加的人口，其就業(yè)和收入受沖擊。加上前面講的二手房很難賣出去，新房庫存大，本地居民又沒有多少積蓄，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)增加，也并未給內(nèi)地三四線樓市帶來很大改觀。

　　此次返鄉(xiāng)，筆者發(fā)現(xiàn)，老年人的居住環(huán)境亟待改善。整體上，內(nèi)地三四線城市人口外流，留守老人或落單老人多，且多居住在老舊社區(qū)，面對“陽了”以后的并發(fā)癥或“沉默性缺氧”，如果沒有子女或社區(qū)的及時救助，將處于非常危險(xiǎn)的境地。由此想到，這些年我們建設(shè)了很多房子，硬件還算過得去，但社區(qū)和物業(yè)管理等“軟件”跟不上，高質(zhì)量發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

　　可喜的是，即便疫情沖擊下一些行業(yè)景氣回落，有的家中老人生病或去世，但大家對美好生活的向往并未變，他們能盡快回到奮斗創(chuàng)造美好生活的場景中。比如，前幾年大家“排浪式買房”，現(xiàn)在到了“排浪式換房”的又一個住房消費(fèi)高峰。不同的是，過去信心滿滿，未到初七就有人奔赴工作崗位。現(xiàn)在，信心弱了些。希望兜底保障、社會保障、失業(yè)救助等舉措能持續(xù)發(fā)力，為民眾創(chuàng)造更多安全感。這樣，無論地產(chǎn)還是汽車行業(yè)，都有發(fā)展新動力。

　　(作者李宇嘉 房地產(chǎn)資深研究人士）