房企巨頭開啟過冬模式 房企整合大潮呼之欲出

導讀：趨嚴的房地產調控及多項壓力之下，房企的生存狀況趨于艱難。日前，綠城陷入多個傳言中，萬科也加入到降價隊伍中選擇“冬眠”，房企巨頭紛紛開啟“過冬”模式。而行業并購整合正在提速，股權轉讓出現井噴，部分企業“棄車保帥”退出房地產，多家中小房企“被退市”。

綠城騰挪融資 萬科降價“冬眠”

資金鏈緊繃的綠城，近日再度被推上風口浪尖，幾乎是一日冒出了三個傳言。15日，業內傳言綠城董事長宋衛平頻繁接觸融創集團主席孫宏斌，商討合作可能，孫宏斌將為綠城帶來大筆資金支持。還有傳言稱“杭州市將注資綠城、濱江等本地大型房企”，雖然政府注資傳言后被否認，但綠城內部人士透露，綠城正在與多家國資企業洽談合作事宜。此外，還有傳言稱，綠城還被爆出加緊騰挪項目，以換取資金。

業內人士認為，因資金緊張而轉讓項目、公司股權的開發商并不在少數，綠城只是更引人關注。萬科等龍頭房企近期開啟了“過冬”模式，大幅降價促銷舉措屢見不鮮。房地產行業的整合趨勢似乎已在所難免，并購大潮正漸行漸近。

綠城接洽國企謀求自救 一日冒出三傳言

綠城近期又成為業內關注的焦點。15日，有傳言稱，綠城董事長宋衛平正在與融創集團主席孫宏斌頻繁接觸，商討合作的可能性，涉及項目合作、投資入股等，目的在于引入更多資金支持。

孫宏斌更是在微博上力挺綠城，稱以個人名義買下綠城無錫香樟園一套物業，并表示“綠城的產品是最好的，如果價格合適，可以買”。

孫宏斌曾執掌天津順馳置業，順馳2003年以超過9億元購得當時北京地王，隨后又在高負債的情況下，在上海、南京、蘇州、武漢、成都等地大舉擴展，最終因資金鏈斷裂轟然倒下。對于綠城會不會成為第二個順馳，有業內人士表示，綠城有大量存貨，只需降價賣房即可回籠資金。但也有人表示，綠城因為融資成本過高，實際利潤率已經很低了，不敢降價賣房，一旦降價即可能虧損。

同日還有傳言稱，杭州市政府擬主導注資綠城、濱江、金都三家本地房企，其中國資企業杭州交投集團擬注資綠城，金額高達40億元。綠城集團內部人士對此予以否認，不過該人士透露，綠城為了解決資金問題，目前正在與多家國資企業洽談合作事宜，其中包括浙江鐵投集團、能源集團等有過合作經歷的企業，但沒有杭州交投集團。

不僅如此，還有傳言說綠城目前在加緊騰挪項目，以股權換資金。杭州當地傳言綠城將騰挪旗下兩個項目——杭州蘭園和杭州新華造紙廠地塊，將尚未進入銷售階段的新華造紙廠地塊項目部分股權轉讓給合作方，同時換取該合作方在杭州蘭園中的股權。然后，綠城將部分杭州蘭園的股權，轉讓給杭州城投和錢江新城管委會下面的國有企業，從而獲得一筆資金。

據綠城中國2010年年報顯示：杭州新華造紙廠地塊，綠城應占權益為35%，土地面積37360平方米，總建筑面積約13萬平方米；杭州蘭園，應占權益為42.5%，土地面積44502平方米，總建筑面積212217平方米。目前杭州蘭園住宅項目正在銷售中，而新華造紙廠地塊則還未進入銷售階段。業內人士指出，盡管綠城尚未承認，但綠城縮短戰線，從未銷售項目中抽身，換得正在銷售項目股權，是有可能的，目的是為了盡快回籠資金。

近一段時期以來，圍繞綠城的傳言四起。海航30億元收購綠城、監管部門調查綠城房地產信托、綠城退市、綠城破產等傳言后來均被回應是謠言。綠城董事長宋衛平親自撰文澄清，稱“綠城目前一切尚好”，并提出三步走策略，綠城將會堅持“努力銷售”、“騰挪項目”、“降價退市”三步走。目前業內傳言的股權轉讓，正屬于“三步走”中的第二步——“騰挪掉幾個項目”。

2011年上半年，綠城的現金已經從2010年底的近150億元驟降至97.46億元，而資金負債率則從去年的132%，大幅上升至160%以上。負債率上升的同時，綠城的銷售業績卻在下滑。截至10月底，綠城的銷售金額僅約258億元，較今年初定立的銷售目標550億元，尚未完成一半。綠城已將全年銷售目標下調至約400億元，即便如此，達標率仍僅64.5%。

房企巨頭開啟“過冬”模式 謹慎收購項目、積極促銷變現

面臨資金困境的房企絕非僅有綠城一家。今年下半年以來，房企銷售業績大幅下滑，為回籠資金搶占先機，開發商降價促銷價格戰火愈燒愈旺。繼龍湖、中海、綠地在上海大幅降價之后，萬科也在上海醞釀旗下樓盤全線降價。

多家地產中介機構介紹，萬科尚源項目將推出部分特價房源，面積為79平方米的小戶型價格低至85萬元，折合單價約1.1萬元/平方米。而萬科尚源今年7月以來銷售均價一直在1.4萬至1.5萬元/平方米。萬科位于上海浦東的清林徑也將于近期開盤，新開盤價格可能在1.3萬至1.4萬元/平方米，較此前1.65萬元/平方米的價格有近20%的下跌。

“萬科已經進入冬天模式，在這個模式下首先就是現金為王，現金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費錢的，不能買錯地。”在近期的一次交流會上，萬科總裁郁亮這樣表示。

一向被認為是風向標的萬科，此時提出“過冬”模式，引起業內高度關注。正是基于這種“過冬”的理念，萬科不僅在上海，還在北京、深圳、南京、青島等城市多個項目都在下調價格，試圖低價入市的策略，快速實現銷售變現。

不僅是萬科，眾多房企巨頭不約而同進入“過冬”模式。恒大地產也強調快速銷售、回籠資金，并提出下半年不購買新的土地；曾經在各地攻城略地的中海地產，10月也沒有任何新增土地儲備。

十大標桿房企(萬科、保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、雅居樂、招商、中海)今年前10個月的購地金額僅占銷售款的21%，創出歷史新低，這一比例甚至不及處于國際金融危機中的2008年。中原地產監測數據顯示，全國13個主要城市今年1-10月累計成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。

不僅如此，房企巨頭在擴張戰線、項目收購方面也顯得謹慎了。萬科年報顯示，2010年萬科砸下22億元，斬獲了24個項目。今年半年報顯示，截至6月底，萬科已經投入近33億元用于收購。然而四季度以來，已經鮮有收購動作，10月份僅新增兩塊土地。

從房企披露的數據來看，多家上市房企的銷售業績在10月出現量價齊跌。萬科10月實現銷售額103.4億元，環比下跌17.3%，同比下跌33.3%；保利地產10月簽約金額54.2億元，環比下滑19.5%，同比下降39.2%；富力地產10月實現合約銷售金額20.51億元，合約銷售面積16.67萬平方米，環比分別下跌了31.8%和20.4%。

行業并購整合正在提速 股權轉讓出現井噴

在整個市場低迷的背景下，資金緊張、銷售艱難，房企之間的并購整合正在加速。中原地產的統計顯示，今年前10月，房企股權變動頻繁，規模交易累計已經達到了93宗，總交易額達到了300.8億，預計全年交易額將較2010年翻倍。據不完全統計，截至10月，北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業或項目出現了井噴，總數超過600宗，是去年同期的兩倍。

進入10月以來，萬通地產等老牌房企開始加入股權轉讓行列。10月14日，萬通地產作價2.84億元，將其持有萬通時尚項目股權中的49%以及8860萬元債券轉讓給深圳市萬通核心成長股權投資基金合伙企業。萬通地產稱，此次交易完成后，公司可獲得3.7億元的資金。

業內人士分析，一些已提前完成全年銷售業績，手握大筆現金的房產巨頭，有可能成為并購中的主要買家。以恒大地產為例，截至10月底累計合約銷售額778.7億元，較去年同期增長89.2%，提前完成了全年700億元的銷售目標。萬科截至三季度末，已持有現金339億元。

一位大型房企投資部負責人表示，我們現在收購項目比較謹慎，對項目的位置、回報率等要求都很高，毛利潤率50%以上、凈利潤率20%以上才考慮，個別毛利潤率30%以上但是位置好也可以。雖然想要轉讓的項目挺多，但合適的仍然較少。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，2011年以來，在調控政策的壓力之下，房地產市場生存狀況不容樂觀。一些中小房企在資金運作上出現了較大的問題，一些大型房企在資金方面有天然的優勢。在這樣的背景下，房地產企業必定要經歷一番重組整合，中國房地產行業的一次顯著調整正在發生，房地產行業的破產、兼并與收購將成為常態，房地產金融活動日益多樣化和活躍。

業內人士指出，目前我國房地產企業實際數量有3萬家，最高時曾達到8萬家，實際活躍的房企約有一萬家，預計隨著并購整合，小房企洗牌出局，未來房企數量或大幅下降。

部分企業“棄車保帥”退出房地產

慘淡的樓市令不少房地產領域涉獵不深的上市公司萌生退意。今年以來，已經有恒順醋業、金發科技、西部礦業等跨行業進入房地產的上市公司宣布離開或打算撤離房地產行業。

業內人士指出，房地產宏觀調控政策實施力度絲毫未見減弱，調控效果逐步顯現。一方面，一線城市房價已基本停漲，降價幅度及范圍不斷擴大；另一方面，調控正在促進房地產行業資源整合、優勝劣汰，有利于房地產行業持續健康發展。

多家中小房企“被退市”

分析人士表示，當前出現中小開發商被動退市的案例并不罕見。在銷售不力、資金鏈緊張及庫存高企等壓力下，中小企業“被退市”的可能性最大。

北京市住建委近日公示，北京東方時代房地產開發有限責任公司等477家房地產開發企業，因資質證書有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷，將注銷其房地產開發企業的資質。北京房地產業協會秘書長陳志表示，注銷資質公司的數量激增很有可能因為部分中小房企因經營不善而退出市場所致。

多位業內人士表示，集中注銷資質的確導致部分中小房企“被動退市”。但從長遠看，的確只有土地儲備、項目運營、資金實力等各方面都資質較優的房地產開發企業才能在市場上長期生存。

除了被動出局，也有被動加入的。中房集團理事長孟曉蘇表示：“我們不能光看到一些企業退出了房地產領域，應該看到隨著保障房建設的推進也有一批新的企業進入到房地產領域。比如各地為了保障房建設的需要，已經紛紛成立了土投、城投等新的企業。”