房貸利率提高將逼房價下降

　  2011年11月15日媒體消息，“今年以來央行已連續(xù)三次上調(diào)貸款利率，這意味著不少房貸客戶需要在明年起為加息‘買單’。記者從多家銀行了解到，距離年底只有一個半月時間，但打算趕在新利率實行前還款的人不但沒有上升反而下降了一成多。”

　　房貸利率提高，這對通過貸款買房的人來說，無疑是壓力增加。房貸利率2012年執(zhí)行7.05%，并且還有很多銀行在這個基準利率基礎(chǔ)上提高5到20%，最高的達到50%。前幾年，很多房貸客戶都可以享受了一定的貸款折扣優(yōu)惠，一般都有八、九折的優(yōu)惠，個別客戶享有七折。

　　現(xiàn)在房貸客戶支付的利息，要比那些享受折扣房貸客戶高出很多。要是現(xiàn)在通過貸款購房，即使房價下降一兩成，也是無法抵消了利息的“差價”。據(jù)《新華網(wǎng)》報道，“我們假設(shè)一位購房者打算購買北京郊區(qū)的一套總價為150萬元的房子，房子屬于首套購房。如果在調(diào)控開始之前，首付比例為20%，貸款利率執(zhí)行2008年12月23日的5.94%，且可以打七折。如果按照20年期貸款，購房者需要繳納首付30萬元，貸款總額為120萬元，月供6144.44元，還款總額為147.47萬元，簡單加總，購房者付出的總成本為177.47萬元。如果按照10%的跌幅來計算，假設(shè)150萬元的房子目前市場價格為135萬元。目前首套房首付比例為30%，部分銀行貸款利率上浮1.05倍。我們按照最理想的情況計算，購房者首付40.5萬元，貸款94.5萬，申請到了目前的基準貸款利率。那么20年期94.5萬元貸款，還款總額176.5萬元，月供7354.96元。那么，購房者付出的總成本為217萬元。這樣算來，購房成本仍比當時高出近40萬元。”

　　費雪在《利息理論》上說過，財富是收入以市場利息率折現(xiàn)的所得。也就是房價取決于房租收入以市場上的利率折現(xiàn)而得。如果利率不變，房租上漲的話，那么房價也會上漲。估計，未來房租不會出現(xiàn)很大上漲，但是利率卻上漲很快，房價必然會下降。當然，這個是費雪的利息理論闡述出來的結(jié)果。如果我們從現(xiàn)實生活例子來看，房貸利率上漲，這就意味供樓壓力增大，必然有一些人放棄購房計劃。

　　如果房貸利率保持不變，那么房價下降是必然。畢竟，房貸的壓力太大了，很多人都無法承受。對于買房的人來說，可能有一些打消念頭。那些持有房子的人來說，很有可能承受不起這個壓力而拋售房子。

　　當然，市場預(yù)期等因素，這讓房價僵持不了太久。實際上，造成房價下降的重要因素，就是房貸利率提高，再加上銀根收緊，資本市場出現(xiàn)了“錢荒”。只要銀根不放松，房價自然會掉下來。另外，2011年央行今年三次加息，但是房貸利率大多按年調(diào)整，加息的累加效應(yīng)將在2012年集中體現(xiàn)。因此，房價下跌的“好戲”，可能還在后頭。