最近，南京樓市步上海、北京等地后塵，上演了一幕幕老業(yè)主“維權(quán)”行動(dòng)。當(dāng)降價(jià)遭遇“維權(quán)”，有樓盤表示絕不補(bǔ)償，還
有樓盤因此而不敢降價(jià)；當(dāng)降價(jià)遭遇“維權(quán)”，老業(yè)主表示自己很受傷，聲稱他們的資產(chǎn)瞬間縮水是被開發(fā)商所“騙”。當(dāng)降價(jià)遭遇“維權(quán)”，到底誰對(duì)誰錯(cuò)？老業(yè)主該不該“維權(quán)”，開發(fā)商又有沒有責(zé)任？
兩頭為難
房價(jià)一降，老業(yè)主紛紛“維權(quán)”
南京河西江寧江北都有老業(yè)主“維權(quán)”
降價(jià)后遭遇老業(yè)主“維權(quán)”的樓盤，遠(yuǎn)不止南京城南的這家樓盤，就在最近一段時(shí)間，南京的河西板塊、城北板塊和江北板塊都有相似的事件發(fā)生。而且不僅僅是南京，在國內(nèi)多個(gè)城市，降價(jià)潮都引發(fā)了老業(yè)主“維權(quán)”。
河西樓盤 “停盤”兩小時(shí)
上周日，河西天正濱江放出消息推出30套特價(jià)房，均價(jià)只有每平方米15900元，不少老業(yè)主前往售樓處找開發(fā)商交涉。在沒有得到答復(fù)的情況下，老業(yè)主砸毀沙盤，以及多個(gè)戶型的模型，最終導(dǎo)致天正濱江暫停營業(yè)2個(gè)小時(shí)。
城北樓盤業(yè)主聚集售樓處
城北一樓盤上周推出“8萬抵48萬”的活動(dòng)，引來老業(yè)主的變相“抵制”。數(shù)十位老業(yè)主聚集在售樓處要求“退房”，場面一時(shí)間較為混亂。
大發(fā)燕瀾灣的前期業(yè)主身穿統(tǒng)一制服在上周六來到售樓處，要求維權(quán)。
江北樓盤拉橫幅要“退房”
上周六，江北板塊的旭日愛上城也遭遇了老業(yè)主集體要求“退房”。
房價(jià)不降，開發(fā)商又怕賣不掉
降少了還怕買房人說沒誠意
SOHO中國董事長潘石屹在10月12日發(fā)布了這樣一條微博 ：早上我與一住宅開發(fā)商老板通電話。我說：“你們降價(jià)吧，給大家一個(gè)臺(tái)階下。我給你們背黑鍋，潘都成計(jì)量單位了。”他說：“不敢降，降了客戶就來砸售樓處了。”
這條微博發(fā)出后惹來4051條轉(zhuǎn)發(fā)與2973條評(píng)論，一些網(wǎng)友在評(píng)論中稱，“這多少反映出不少開發(fā)商當(dāng)下的心態(tài)”，南京河西一家開發(fā)商也認(rèn)同這一看法。他對(duì)記者說，看到這么多售樓處遭砸，開發(fā)商卻無可奈何，令他對(duì)降價(jià)不得不采取回避的態(tài)度。
“反正賣不掉，我們也想降，政府也呼吁樓盤降價(jià)，但是現(xiàn)在這行情，我們敢降嗎？”這位開發(fā)商無奈地說，降少了買房人說你沒誠意，降多了前期業(yè)主要過來維權(quán)，真羨慕萬科金色領(lǐng)域這樣的新盤，開多少價(jià)都沒壓力。
一個(gè)政策
南京物價(jià)局重申：房價(jià)降了也要備案
業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商折扣過低可能通不過審核
昨日，南京一家開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者透露說，政府部門要“出手”了，往后降價(jià)也必須要備案。“我們一個(gè)新來的工作人員，不太熟悉情況，自己打電話到物價(jià)局去問，降價(jià)需不需要備案。沒想到傳來的消息竟然是，降價(jià)也必須備案，這一塊以前不是不管的嗎？”這位開發(fā)商不解地問。
記者了解到，今年2月份南京市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，其中指出，新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”，同時(shí)開發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，且開盤價(jià)格應(yīng)與申報(bào)價(jià)格一致。申報(bào)價(jià)格在3個(gè)月以內(nèi)不得調(diào)高，如果要漲價(jià)的，必須重新申報(bào)價(jià)格。
“漲價(jià)要重新備案我們都知道，但是這降價(jià)也要備案，則是頭回聽說。”這位開發(fā)商說，他們現(xiàn)在還沒有收到南京市物價(jià)部門的任何書面通知，不過物價(jià)局的工作人員在電話里說，如果降價(jià)不備案的話，將涉嫌價(jià)格欺詐，有可能遭到處罰。
記者昨日得知消息后，立即致電南京市物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處處長王陽，他的第一反應(yīng)是：“這又不是新政策，我們只是重申而已。過去是為了嚴(yán)格控制開發(fā)商隨意漲價(jià)，現(xiàn)在形勢不一樣了，降價(jià)也要納入監(jiān)控。”王陽表示，此舉主要是為了維護(hù)買房人的利益，如果開發(fā)商不申報(bào)的，將面臨相關(guān)部門的查處。對(duì)于有開發(fā)商表示“降價(jià)超過10%”才要重新備案的說法，王陽予以否認(rèn)，“只要價(jià)格有變化，就必須備案，沒有幅度這一概念”。
“說到底，這是政府為了維護(hù)市場的穩(wěn)定而采取的措施，一旦開發(fā)商的折扣過低，有可能通不過審核，這批房子可能還得按照原價(jià)賣。”業(yè)內(nèi)人士稱，此舉可令相關(guān)部門最先掌握市場動(dòng)態(tài)，也就是說房價(jià)降了政府不能最后一個(gè)知道，從而采取有效舉措應(yīng)對(duì)樓市變化。
專家解讀“降價(jià)維權(quán)”
A“契約”論
“降價(jià)維權(quán)”在法律上并無依據(jù)
法律界的人士表示，“維權(quán)”先要弄明白要維護(hù)的是什么“權(quán)”，在法律上如何定義。老業(yè)主因?yàn)榻祪r(jià)而去維權(quán)，維護(hù)的是價(jià)格不下跌的權(quán)利。但這種權(quán)利從法理上來說是說不通的。
江蘇一家律師事務(wù)所的資深律師宋輝昨日在接受記者采訪時(shí)說道，盡管具備特殊性，但商品房仍然屬于商品的一種，通過合同進(jìn)行買賣，從簽訂合同，到房屋正常交付，這是一個(gè)開發(fā)商履行完整個(gè)合同的過程。如果在交付過程中出現(xiàn)任何問題，業(yè)主都是有權(quán)力要求開發(fā)商做出交代，或通過法律途徑尋求解決，可以叫做維權(quán)。
不過，履行合同是雙方共同的責(zé)任，不光是開發(fā)商要遵守，購房者也要遵守。在市場定價(jià)的機(jī)制下，合同自簽訂起就已經(jīng)生效，如果在合同中雙方已經(jīng)約定了價(jià)格，一方?jīng)]有權(quán)力因?yàn)橹髢r(jià)格下降而要求另一方賠償。因此單純因?yàn)閮r(jià)格下跌而產(chǎn)生的老業(yè)主“維權(quán)”，甚至去砸人家的售樓處，是不具備法理依據(jù)的。“這在法律上毫無爭議。”宋輝表示。此前，萬科在深圳的項(xiàng)目清林徑由于推出10萬優(yōu)惠而引起老業(yè)主“維權(quán)”。11月10日，萬科明確表示拒絕降價(jià)補(bǔ)償?shù)淖龇ǎQ自己是根據(jù)市場變化而定價(jià)，不存在價(jià)格欺詐。這也是首個(gè)公開表示拒絕因?yàn)榻祪r(jià)而賠償老業(yè)主的開發(fā)商。針對(duì)萬科的這一做法，法律界人士也紛紛表示支持。
不過，最近有南京“維權(quán)”的老業(yè)主打出“支持降價(jià)，拒絕欺詐”的標(biāo)語公開沖砸城南一家樓盤的樣板間。這些購房者則表示自己在購買該盤六期剛開盤的房子時(shí)，置業(yè)顧問對(duì)他們表示，一般開盤都是最低價(jià)，之后的會(huì)越來越貴。結(jié)果不久后，同期房源卻爆出更大的折扣，這讓老業(yè)主們“很受傷”。對(duì)于這種說法，宋輝也表示，欺詐是個(gè)很嚴(yán)重的定義，首先要有證據(jù)，如果之前有錄音，可以當(dāng)做證據(jù)。但這口頭承諾更多的帶有銷售性質(zhì)，屬于置業(yè)顧問個(gè)人的不恰當(dāng)推銷行為，與白紙黑字的正本合同相比，顯然缺乏法律效力。因此如果合同中沒有“之后不講價(jià)”之類的承諾，很難通過法律途徑尋求幫助。
B“風(fēng)險(xiǎn)”論
樓市有風(fēng)險(xiǎn)，買房人心態(tài)應(yīng)擺正
房價(jià)早已不比當(dāng)年只漲不跌的時(shí)候了。有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)歷了2008年的樓市大跌，大家都知道房價(jià)不再可能永遠(yuǎn)保值增值。特別是在今年房地產(chǎn)調(diào)控極為嚴(yán)厲的情況下，仍然有不少人抱著保值的思想而買房。這種心態(tài)還是需要調(diào)整。“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，買房需謹(jǐn)慎”，這句話提了好幾年，可如今顯然不少買房人還缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
今年年初的時(shí)候，一位在城北新盤新都國際排隊(duì)買房的購房者接受記者采訪時(shí)表示，“現(xiàn)在物價(jià)漲得這么快，股市又不振，看來看去還是投資房產(chǎn)最保值也最放心。”這位購房者的說法也是絕大多數(shù)人目前對(duì)房產(chǎn)用處的看法。
對(duì)此南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華提醒購房者，從目前狀況看，房產(chǎn)跟股市有一拼，漲跌已成正常屬性。特別是今年調(diào)控深入，房價(jià)更是單向看跌，仍然期待購房保值的人需要記住股市的一句警語：“市場有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。”
與“富貴”的改善和投資者不同，廣大置業(yè)者剛需買房子雖然更多考慮的是住，但同時(shí)也希望傾盡心血買來的房子 能夠升值而不是縮水。與此同時(shí)，由于閱歷和個(gè)人判斷力的不足，他們中一些人又容易貿(mào)然出手而遭遇價(jià)跌的尷尬。房價(jià)一旦下跌，對(duì)這些家底單薄的剛需“傷害”也最大。吳翔華也特別告誡小剛需們，買房為自己住，應(yīng)該頭腦冷靜，多關(guān)注資訊，以區(qū)位、交通和配套等方面條件來判斷是否出手，別學(xué)人家“財(cái)大氣粗”地隨意出手。特別是在目前多板塊出現(xiàn)下行跡象的時(shí)候，寧可選擇多租一段時(shí)間房子住，再觀察觀察市場，并非壞事。
C “安撫”論
老業(yè)主訴求也應(yīng)理解，也有開發(fā)商適當(dāng)補(bǔ)償
“雖然法理上缺乏依據(jù)，但從人情考量，部分老業(yè)主確實(shí)也有可憐的一面，一味地稱其為‘房鬧’也不太合適。”一位業(yè)內(nèi)人士以復(fù)雜的心情這樣說道。拋開前幾年炒房賺了大錢的投資者和家底殷實(shí)的改善客戶不談，年輕的剛需置業(yè)者，往往是傾注一家心血來買一套房給年輕的孩子結(jié)婚所用。特別是對(duì)于才買房子一兩個(gè)月，同期相同戶型房源就被開發(fā)商調(diào)低售價(jià)的剛需，辛辛苦苦打拼好幾年的積蓄在這么短的時(shí)間內(nèi)就因?yàn)榉績r(jià)縮水而消失不見，從情理上來說確實(shí)讓人不忍。
從這個(gè)層面看開發(fā)商是否也應(yīng)該對(duì)這些老業(yè)主提供部分補(bǔ)償呢？昨日，一位購房者對(duì)記者提出ipad2剛上市時(shí)候的一個(gè)例子。今年3月3日，ipad2正式上市，蘋果專賣店內(nèi)的ipad1代機(jī)直降1100元之多。如此短時(shí)間大幅度地降價(jià)讓不少“果粉”十分不滿，有些人直接跑去店里退貨，并表示，“才買了四五天，就降1000多元，太過分！”對(duì)此蘋果專賣店也推出了相應(yīng)政策，凡是在14天內(nèi)購買ipad1代的客戶，可選擇退貨或者補(bǔ)貼差價(jià)。而在南京樓市中，也有補(bǔ)貼老業(yè)主的先例。早在2004年，萬科光明城市一期毛坯價(jià)約為6500-6800元/平方米，而到了2005年樓市出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)期 ，其二期房源變?yōu)榫b房6800元/平方米左右，同時(shí)還贈(zèng)送部分家電。由于差距過大，在一期業(yè)主對(duì)此表示不滿后，萬科按照198元/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，低價(jià)給老業(yè)主升級(jí)到了精裝修。而在去年11月份，蘇寧睿城也曾在降價(jià)后以相應(yīng)的差價(jià)補(bǔ)償老業(yè)主電器卡。
對(duì)此，南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)工作系主任孟翔遠(yuǎn)認(rèn)為，退房“維權(quán)”問題雖然在法理上缺乏依據(jù)，但在情感上可以予以理解。作為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，在制定價(jià)格政策時(shí)，應(yīng)該綜合評(píng)估前期客戶的數(shù)量以及他們的需求，從而決定是否大降價(jià)措施；其次是在推出降價(jià)房源的選擇上，盡量避免和前期房源過大的統(tǒng)一性，降低對(duì)老業(yè)主刺激；再次，應(yīng)該適當(dāng)考慮安撫和補(bǔ)償。
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