國土部打擊囤地現(xiàn)象 房企遭遇土地資金雙面夾擊

10家一線房企手持建筑面積4.67億㎡土地儲備，需在2年內(nèi)開工，開發(fā)商壓力進一步加大。

日前，國土資源部發(fā)布了全國第三季度房地產(chǎn)用地市場運行的概況。報告顯示，截至10月份，全國未開工房地產(chǎn)用地為21.3萬公頃，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃。

而據(jù)有關(guān)媒體報道，國土資源部表示，將對全國房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為繼續(xù)嚴(yán)厲打擊。就房企手持土地情況，《證券日報》記者根據(jù)2011年半年報統(tǒng)計了10家排名靠前的大型房企所公告的有關(guān)數(shù)據(jù)。

公開資料的顯示，截至6月30日，包括萬科、保利、恒大、龍湖以及中海外等在內(nèi)的10家上榜“2010中國上市房企TOP10聲譽指數(shù)”房企，手持建筑面積高達(dá)4.67億㎡的土地儲備。然而，與市值巨大的土地儲備相對應(yīng)的是，房企極低的竣工率。

10家房企

手持4.67億㎡土地儲備

上榜“2010中國上市房企TOP10聲譽指數(shù)”的10家開發(fā)商分別為：萬科、保利、恒大、龍湖、中海外、碧桂園、金地集團(600383,股吧)、綠城中國、雅居樂以及富力(富力又一城 富力盛悅居) 。

而在這10家房企中，恒大地產(chǎn)以所持土地儲備面積13539億㎡居于首位，碧桂園和保利分列第二、三。

在土地的分布上，恒大地產(chǎn)更是因在三線城市廣泛撒網(wǎng)而遙遙領(lǐng)先截至6月30日，恒大地產(chǎn)已經(jīng)進入101個城市。而在報告期內(nèi)新開盤的33個項目中，有29個是位于二、三線城市。

除去恒大之外，萬科以進入到50個城市位居第二。顯然，在其它開發(fā)商飽受樓市限購影響的當(dāng)下，恒大和萬科反而從中受益前者更是成為率先宣布提前兩月完成全年銷售目標(biāo)的房企。

10大龍頭的房企中，萬科周轉(zhuǎn)速度最快：手持規(guī)劃建筑面積3585萬㎡土地儲備的萬科，聲稱其土地儲備僅能滿足未來2-3年的開發(fā)需要。相形之下，綠城中國和雅居樂的周轉(zhuǎn)則相對較慢：截至6月30日，綠城集團(綠城陽光公館 綠城百合公寓)在全國擁有逾4000萬㎡總建筑面積的土地儲備，“確保”了其未來5-7年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。而主要在廣東和海南布局的雅居樂，其所持的總建筑面積3213萬㎡的土地儲備“足以”應(yīng)付其未來8-10年的發(fā)展。

多家房企上半年竣工面積

不足計劃三成

在已公布2011年上半年新開工、竣工面積的上市的房企中，可以看出開發(fā)商們今年的開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)放緩。

以綠城為例，早在年初公司計劃全年新開工建筑面積900萬㎡，預(yù)計竣工總建筑面積257萬㎡。然而，截至6月30日，公司新開工的總建筑面積僅為266萬㎡，比年初計劃的487萬㎡減少了45%。而公司竣工的總建筑面積更是有限，僅為91萬㎡，占比新開工面積的34.21%。但是，和年初計劃的900萬㎡的新開工面積相比，綠城的竣工-開工比僅為10.11%。

彼時，綠城中國的有關(guān)人士對《證券日報》記者表示，受益于資金壓力，公司未來將減少新開工項目，而轉(zhuǎn)向?qū)σ验_工項目的投入。公司表示，綠城未來開發(fā)節(jié)奏將會放緩，并減少現(xiàn)金的支出。

事實上，綠城中國并非個案：1-6月份，萬科完成竣工的面積107萬㎡，僅占比全年規(guī)劃竣工面積的14.7%。受此影響，萬科上半年房地產(chǎn)項目的結(jié)算面積出現(xiàn)同比下降情形。另一方面，中海外在上半年的竣工項目僅為142萬㎡。中海外表示，公司仍然維持700萬㎡竣工面積的目標(biāo)這意味著，中海外上半年竣工面積僅占比全年計劃任務(wù)的20.28%。

國土部要打擊囤地

開發(fā)商壓力將進一步凸顯

國土部數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，全國已經(jīng)完成出讓但是尚未開工的房地產(chǎn)用地為21.3萬公頃，其中，住宅用地16.5萬公頃。未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。

據(jù)央視報道，國土部資源土地利用管理司司長的廖永林表示，供應(yīng)完土地到正常開工，應(yīng)該有一年到一年半的時間，有些條件不到要兩年時間，這里的一部分是合理工期的，還有一部分可能就是閑置用地。就此，國土部將按照閑置土地處置辦法，要求地方調(diào)查核實，加快處理，促進土地的開發(fā)利用。

如果按照國土部的說法，上述一線房企手中所持土地儲備如無特殊情況，最多需要在2年內(nèi)全部開工。而所謂的開工標(biāo)準(zhǔn)，日前國土部也給予明示：“是指規(guī)劃設(shè)計的永久性建筑工程已進入地基基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)施工。對于僅是搭建了施工現(xiàn)場圍護設(shè)施，或僅是開挖基坑的，不計入已開工的項目和套數(shù)?！?/P>

這或許與開發(fā)商們對自身土地儲備的開發(fā)規(guī)劃相矛盾，尤其是那些土地開發(fā)計劃區(qū)間在5-10年的房企。

事實上，隨著房企資金的日益緊張，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模的增幅正在回落。有報告的顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅連續(xù)兩個月收窄，“緩開工項目將持續(xù)增多?！焙腿ツ晗啾?，增幅大幅下降了40.2個百分點。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅也持續(xù)下滑。10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資更是環(huán)比驟降11.6%中國認(rèn)為，在保障房全面開工的任務(wù)完成后，四季度房地產(chǎn)新開工減少。再加上房價下跌致使企業(yè)對后市預(yù)期趨于悲觀，“投資熱情劇減”。

就相關(guān)情況，11月16日，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月接受《證券日報》記者采訪時表示，如果政府真的加大對囤地的查處力度，那么將會進一步增加房企的銷售壓力，而開發(fā)商的資金鏈將越發(fā)緊張。也不排除房企無力進行開發(fā)，而致使土地被政府收回的情形。

然而，鑒于今年以來土地市場的冷清蕭條，地方政府的壓力也在增大。而國土部打擊囤地的行為，還要依靠地方政府的支持，否則難以落到實處。有鑒于此，政府和開發(fā)商之間的博弈將越發(fā)激烈。