在“國(guó)際金融論壇2011全球年會(huì)”的“中國(guó)房地產(chǎn)下一步走向”論壇上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)政策可能還會(huì)持續(xù)一年，如果今年的狀態(tài)持續(xù)到明年上半年的話，那么沒有任何一個(gè)房企可以獨(dú)善其身。
明年商品房投資或?yàn)樨?fù)增長(zhǎng)
在限購(gòu)的調(diào)控政策下，房企在商品住宅的投資上變得非常謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)投資增速下滑明顯。
國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹預(yù)計(jì)：“明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將出現(xiàn)明顯下滑。”
“明年難以找到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的支撐點(diǎn)。新開工的保障性住房今年比去年增長(zhǎng)了72%，明年肯定沒有這么高的增長(zhǎng)。而目前商品住房新開工增速已經(jīng)明顯下滑，在當(dāng)前的貨幣政策下，明年上半年商品住房新開工面積的增長(zhǎng)持續(xù)下滑已沒有懸念。加之今年的基數(shù)比較高，在此基礎(chǔ)上投資出現(xiàn)大幅增加的可能性很小。”秦虹進(jìn)一步分析。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%。雖然這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過了去年全年的投資額，但是增速卻連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下滑。事實(shí)上，今年新開工1000萬(wàn)套保障房的計(jì)劃對(duì)沖了商品住宅投資的下滑。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)表示，扣除保障性住房，今年商品住房的新開工數(shù)量已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，明年雖然房地產(chǎn)行業(yè)的總體投資可能為正增長(zhǎng)，但是明年商品住房的投資將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
事實(shí)上，以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為明年上半年的形勢(shì)不容樂觀。
日前，萬(wàn)科公布的三季報(bào)顯示，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額與去年同期相比仍然分別有39.9%和35.9%的增長(zhǎng)，這令外界對(duì)于調(diào)控政策的效果產(chǎn)生疑問。對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶表示：“在同樣的城市，萬(wàn)科今年的銷售成績(jī)與去年相比并沒有太多的增長(zhǎng)。”
“今年萬(wàn)科銷售額的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，2010年年底結(jié)轉(zhuǎn)的約200億的簽約額。其次，今年萬(wàn)科新進(jìn)入的七八個(gè)城市，土地成本比較低，銷售情況還不錯(cuò)。”毛大慶解釋。
“如果明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)依然是目前的狀態(tài)，那么沒有哪個(gè)企業(yè)能夠獨(dú)善其身，這將是全行業(yè)的危機(jī)。”毛大慶坦言，這次調(diào)控帶來(lái)的是行業(yè)結(jié)構(gòu)性的變化。現(xiàn)在很多中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)很大的問題，只是我們沒有太多地關(guān)注它們。而產(chǎn)品線比較單一、過于集中于高端產(chǎn)品的企業(yè)，在調(diào)控時(shí)遇到的問題會(huì)比較大。
但是，孟曉蘇認(rèn)為，我們不能只看到一些企業(yè)退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，也應(yīng)該看到隨著保障房建設(shè)力度加大，又有一批新企業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。各地為了適應(yīng)保障房建設(shè)的需要，已經(jīng)紛紛成立了城投、城開這樣的企業(yè)，他們將是房地產(chǎn)行業(yè)的生力軍。
政策“信號(hào)”明確
11月6日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡出席上海合作組織成員國(guó)總理第十次會(huì)議時(shí)表示，我們的目標(biāo)是既要使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平，同時(shí)還要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
事實(shí)上，溫家寶總理對(duì)于房?jī)r(jià)有過多次表態(tài)。2009年12月，溫家寶總理表示，要遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭；2010年4月，溫家寶總理再次表態(tài)，“堅(jiān)決遏止房?jī)r(jià)過快上漲。”
首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光(微博)認(rèn)為，“合理價(jià)格的背后是合理的土地供應(yīng)量、土地價(jià)格，以及資金供應(yīng)，如果沒有上述這些合理的因素，一個(gè)合理的價(jià)格水平將難以達(dá)到。”
秦虹認(rèn)為，合理水平就是人們的支付能力與房?jī)r(jià)的水平盡可能接近，而不是使兩者的差距越來(lái)越大，最終目標(biāo)還是要避免房?jī)r(jià)大幅偏離人們的支付能力。
目前，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此輪調(diào)控政策的目標(biāo)已經(jīng)基本達(dá)到，限購(gòu)政策何時(shí)退出成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。對(duì)于限購(gòu)實(shí)施的時(shí)間長(zhǎng)度，孟曉蘇、毛大慶、劉曉光、鄂俊宇均認(rèn)為時(shí)間是一年。
“未來(lái)限購(gòu)會(huì)常態(tài)化，但是，目前所執(zhí)行的調(diào)控政策在一年之內(nèi)一定會(huì)發(fā)生變化。這并不代表一年之后就沒有了，只是不再是一刀切的政策，不同城市會(huì)進(jìn)行微調(diào)。”毛大慶認(rèn)為，限購(gòu)除了解決房地產(chǎn)的問題之外，還要解決過去幾十年間地區(qū)發(fā)展的嚴(yán)重不均衡所帶來(lái)的問題，而這個(gè)問題想通過短時(shí)間內(nèi)大躍進(jìn)式的補(bǔ)課是不可能完成的。
然而，市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展需要一個(gè)非常明確的市場(chǎng)導(dǎo)向。
劉曉光將在政策調(diào)控下的企業(yè)形容為“只能湊合活著”。“既定的目標(biāo)完成有困難，企業(yè)也不知道還有什么新政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)需要找一條出路，但是如果沒有創(chuàng)新機(jī)制，房企的轉(zhuǎn)型很艱難。”劉曉光表示。
對(duì)于房地產(chǎn)政策，雖然房地產(chǎn)企業(yè)都期待有一個(gè)明確的信號(hào)，但是在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的產(chǎn)業(yè)的情況下，僅僅從房地產(chǎn)行業(yè)本身的角度出發(fā)考慮問題顯然是不全面的。
秦虹表示，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)行業(yè)放在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的大環(huán)境中考慮。“國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷次調(diào)控政策不是完全站在房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展的角度來(lái)考慮的，更多的是服從于大局，這個(gè)大局包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求與社會(huì)的穩(wěn)定。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要調(diào)整時(shí)，占其比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)成為調(diào)控對(duì)象。”
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