昔日高價地遭遇銷售尷尬 合理定價成突圍關鍵

在成交量持續走低、房價松動的背景下，昔日高價地項目的入市面臨著諸多困境。相關數據顯示，目前在售的18個高價地項目銷售額合計不足地價的8成，個別項目目前的銷售額只占地價的3.1%。業內人士認為，高價地項目入市時機欠佳，銷售額還遠不及地價，再加上其他成本，房企的壓力頗大，唯有合理定價才有望突圍。

　　銷售額遠低于地價

　　來自北京中原地產的數據顯示，2009年至今，北京出讓的包含住宅類地塊中溢價率超過100%的合計有33塊，其中已經進入銷售環節的合計有18個。這18個地塊的合計土地出讓金為468.76億元，而截至日前的銷售額僅為359.45億元，銷售額合計僅為土地出讓金的76.7%。在18個項目中，更是有8個項目截至日前的銷售額還不足土地出讓金的一半。其中，薊門橋項目還倒手轉讓。

　　記者在北京中原地產提供的數據中看到，目前境況較差的是包括金科·巴登假日、中海九號公館、米拉village等在內的11個項目，這11個項目目前的銷售回款還難以和土地出讓金持平，再加上稅費成本、建安成本等，企業的利潤更無從談起。

　　其中，于2010年3月15日拿地的金科·巴登假日目前的銷售額為3.94億元，而該宗地的土地出讓金為23億元，銷售回款僅占土地出讓金的17.1%；而于2010年1月21日拿地的中海九號公館目前的銷售額為25.56億元，占該宗地66.9億元土地出讓金的38.2%；此外，位于馬駒橋的“地王”項目米拉village的銷售情況也并不樂觀，銷售額僅占土地出讓金的76.2%。

　　北京中原地產三級市場研究總監張大偉告訴記者，在18個高價地項目中，即使是部分銷售比較早、受調控政策影響小的項目，到目前的銷售額也僅為地價的2-3倍，而按照正常項目成本計算，土地成本只占銷售成本的3-4成，這意味著地王項目盈利的空間非常小，很多甚至瀕臨或者已經虧本，2010年初的不理性購地已經明顯影響了房企的利潤空間。

　　合理定價換銷量

　　值得注意的是，記者在北京中原地產提供的統計數據中發現，18個在售項目中，保利望京苑成交樓面價最高，達到了2.4萬元/平方米，但銷售情況還比部分高價地項目略好。記者在搜房網上看到，該項目目前的均價為3.8萬元/平方米。業內人士表示，銷售額較好的主要原因就是得益于其合理定價，該項目地處望京，且產品做得也確實不錯。

　　同樣賣得不錯的還有位于亦莊的中信新城，該項目成交樓面價為1.34萬元/平方米，搜房網上顯示目前該項目的均價為2.5萬元/平方米。

　　而某房企以467%的溢價率拿下的地塊，因定價過高而銷售緩慢，目前為止成交了14套，其銷售額僅占地價的3.1%，是這18個地塊中占比最小的。

　　張大偉分析認為，從目前調控的趨勢看，今年年底前土地市場的冷清局面或難以逆轉，而對大部分地王項目的企業來說，如何選擇降價、降價的幅度多大能夠換來銷量，以避免虧損成為目前最大的難題。特別是郊區地王項目，如果不選擇快降，很可能因為后期供應大幅增加面臨更大的難題。

　　亞豪機構市場總監郭毅也表達了同樣的觀點，她表示目前已有部分項目以成本價甚至負利潤定價，以期促進銷售，回籠資金。