龍頭房企降價 中小房企前途暗淡忙賣身

“金九銀十”的成交慘淡讓開發商失去了最后的翻盤機會，隨著溫總理誓將房地產調控進行到底的講話發布，留給開發商的可能只剩下降價求生或是轉嫁他人。綠城破產的風波已經鬧得業內人人自危，特別是綠城集團董事長宋衛平表示，許多企業今年的年關難過。截止到昨日，萬科、保利、金地等品牌房企陸續公布了10月的銷售業績，讓本已蕭條的樓市更是雪上加霜，龍頭房企業績紛紛出現銷售額、銷售面積雙降的局面，而中小房企的整合速度繼續加快，僅上周在四大產權交易所掛牌的房地產項目就達到了8家，涉及金額60億元。

龍頭房企降價

距綠城破產事件僅僅幾天之隔，各大龍頭房企就公布了10月的銷售業績，正如宋衛平所言“秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調控嚴厲遭遇生存困境的，是中國整個房地產行業”。今年10月對于房企來說并不是一個收獲的季節。

萬科公司10月實現銷售面積100.4萬平方米，同比下降23.2%；銷售金額103.4億元，同比下降了33.3%。與9月銷售金額125.1億元相比，下降幅度頗大，達17.34%。保利地產公司10月實現簽約面積56.94萬平方米，同比下降26.79%；實現簽約金額54.2億元，同比下降39.27%。金地集團公司10月實現簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。碧桂園10月單月銷售額錄得44億元，較去年同期的51億元同比下跌14%。

據鏈家地產市場研究部統計，在公布10月業績的9家企業中，萬科、碧桂園、富力地產、龍湖地產、保利地產和金地集團6家上市公司10月業績同比下降。萬科、保利、富力降幅進一步擴大。其中連續三月同比下降的房企有萬科、富力。連續兩月業績下降的有碧桂園、保利。

面對業績的大幅下滑，降價已經成為了其不二的選擇。為完成年度目標，萬科繼龍湖、中海之后，在北京掀起了促銷潮，金地集團在未來兩月將在廣州等17城市集中推出20個新盤。

鏈家地產首席分析師張月認為，10月房企業績下滑進一步加劇，連月下降的態勢很可能會延續到明年年初。臨近年底，各種工程款項和貸款面臨結算，上市公司還有股東分紅等支出，業績之外的資金周轉壓力將凸顯，結算后的資金儲備將影響到明年的項目建設和企業擴張，房企不得不未雨綢繆。房企降價已成未來的必然趨勢，但當前房企降價也顧慮重重。

從部分房企前10月銷售目標達成率來看，萬科、保利、富力、融創均不到80%。按照時間進度上計算的達成率應為83.3%。而去年多數房企的業績達成率都超過100%，如保利去年業績目標達成率132%，萬科為132%，富力為107%。

中小房企“賣身”

即使面對這樣的危機，綠城也表示企業依然有著騰挪之地，也顯示出了大房企對于危機的抵抗能力，而中小房企則顯得回天乏術被迫“賣身”。

進入11月后，房企股權轉讓的速度進一步加快。上周，在上海產權市場成交金額居首位的是房地產業，一周成交3宗，成交金額合計達到12.66億元。上周，掛牌金額最多的行業也是房地產業，一周新推掛牌項目4宗，掛牌金額合計為22.1億元；在北京產權交易所企業國有產權新增掛牌項目宗數和金額較前周再次大幅放大，共掛牌33宗，掛牌金額達到45.31億元。房地產業、采礦業、批發零售業位居掛牌金額前三位，其中房地產項目掛牌4宗，掛牌金額38.82億元。

隨著宏觀調控進入樓市冰河期，融資困難疊加銷售萎縮，使得中小房企賣掉公司或者抱團取暖成為現在最靠譜的選擇，截至10月，對北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業進行不完全統計顯示，今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目出現了井噴，總數超過600宗。而去年同期則不足一半。

截至日前，四大交易所已經有93宗房地產類產權交易掛牌，達到了同期的最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有40個，12個項目超過1億元，總共轉讓金額接近150億元。

今年1-10月僅北京產權交易所共成交房地產股權類項目75宗，總成交金額達70.11億元，而從8月開始房地產掛牌項目開始呈現井噴現象。僅9月和10月兩個月房地產的項目掛牌總金額就達到了50.34億元，居各行業之首。其中單筆最高掛牌金額達到18億元。

目前來看，銷售業績好的房企，主要市場更集中在二三線市場，以恒大為例：當前該集團100多個項目，超過40%位于三線城市，萬科等企業在三線的比例也比較高。今年來的調控政策在三線城市影響明顯要小于一線城市，大型企業進入三線城市也增加了企業并購的總量。